All'obbligo di provvedere alla riparazione del lastrico/terrazzo a livello sono tenuti tutti condomini in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto esclusivo.
"In tema di condominio, in caso di infiltrazioni da lastrico solare/terrazzo a livello, la parte danneggiata può chiedere il risarcimento del danno solo se prova il nesso causale della responsabilità da custodia. Ne discende che, in mancanza di prova, è riscontrabile il difetto di legittimazione passiva del proprietario esclusivo del terrazzo".
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Appello di Napoli con la sentenza del 14 dicembre 2016 n. 4403 in merito alla responsabilità dei danni da infiltrazioni.
I fatti di causa. Tizio (proprietario di un immobile) con citazione conveniva in giudizio Caio (proprietario dell'appartamento sovrastante sito al 5 piano) per sentirlo condannare al risarcimento dei danni, nella misura di euro 4.750,00, subiti dal proprio immobile a causa di infiltrazioni d'acqua provenienti dall'immobile di proprietà di Caio, attribuibili al cattivo stato manutentivo di quest'ultimo.
Costituendosi in giudizio, Caio declinando ogni responsabilità, eccepiva che le pretese infiltrazioni si erano verificate in corrispondenza alla parete condominiale e al terrazzo a livello ad uso di copertura del fabbricato; sicché doveva ritenersi legittimato passivo il Condominio tenuto alla manutenzione e ricostruzione.
Dopo la chiamata in causa del Condominio, veniva svolto ricorso cautelare (in corso di causa); espletata la consulenza tecnica d'ufficio, veniva confermata la responsabilità del condominio.
Tuttavia il giudice adito rigettava le domande attoree in quanto l'attore non aveva richiesto nell'atto di chiamata in causa la condanna del condominio. Avverso tale pronuncia, l'attore promuoveva appello innanzi alla corte territoriale chiedendo la responsabilità in solito del convenuto e del condominio.
Di nuovo sui danni da infiltrazioni arrecati agli appartamenti sottostanti
La terrazza a livello. Il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla parte superiore del condominio e svolge essenzialmente la funzione di copertura; nel caso in cui sia circondata da ringhiere per consentire l'affaccio, questo prende il nome di terrazzo: quindi, se entrambe le parti del condominio hanno innegabilmente una funzione di copertura, ciò che contraddistingue la terrazza è principalmente la funzione di affaccio.
Va da sé, però, che, per poter essere considerata "a livello", la terrazza debba sporgere al di fuori della sagoma del tetto o del lastrico solare condominiale posto all'ultimo piano in quanto, in caso contrario, è solo quest'ultimo ad avere funzione di copertura di tutte le unità abitative poste ai piani inferiori.
Il principio della responsabilità concorrente alla luce della Cassazione a Sez. Unite. n. 9449/2016.
Nell'ambito del rapporto tra Proprietario esclusivo del lastrico solare/terrazza a livello e condominio, le sezioni unite della cassazione hanno avuto modo di precisare che il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 cod. civ., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ex artt. 1130, primo comma, n. 4, e 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio.
Concludendo, il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'alt. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.
Il ragionamento della Corte di Appello di Napoli. A seguito dell'istruttoria era emerso che la terrazza a livello dell'immobile di Caio, quale terrazza avente funzione di copertura dell'edificio condominiale, era equiparabile al lastrico solare ai fini della sua disciplina compresa la ripartizione delle spese di riparazione e ricostruzione ex art 1126 c.c.
A tal proposito, la corte territoriale, ha avuto modo di evidenziare che secondo il costante orientamento della Suprema Corte di Cassazione, di cui correttamente ha fatto applicazione ritenendolo condivisibile, il giudice di primo grado nella impugnata sentenza, l'obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione del lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all'articolo 1126 c.c.; ne consegue che il Condominio, quale custode ex art. 2051 c.c., in persona dell'amministratore rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, compreso il proprietario del lastrico, risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare.
A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie, i quali prevedono una diversa ripartizione a seconda che il lastrico appartenga a tutti i condomini ovvero sia di proprietà o in uso esclusivo di alcuni soltanto di essi, non incidono sulla legittimazione del Condominio stesso nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio ai sensi dell'articolo 1130 codice civile (in tal senso Cass. S.U. n. 3673/1997; Cass. n. 2006/3676; Cass. n. 8172/2012).
Premesso ciò, secondo i giudici di appello, correttamente il Tribunale aveva evidenziato che non poteva ravvisarsi alcuna responsabilità risarcitoria solidale dei convenuti. Difatti dall'espletata consulenza tecnica, era pacifica la causa delle infiltrazioni da beni di pertinenza condominiale; beni appartenenti a soggetti diversi da Caio. Di talché, la decisione di primo grado, aveva escluso di poter pervenire ad una condanna di quest'ultimo (salva l'applicazione, nei rapporti interni, dei criteri di riparto previsti dall'art 1126 c.c.) proprio in ragione del rapporto di custodia, in capo al Condominio, sul predetto terrazzo avente funzione di copertura dell'intero fabbricato, e della assenza di prova in ordine ad una condotta colposa specificamente attribuibile, in via esclusiva o concomitante, ad esso condomino Caio.
Infiltrazioni da terrazza a livello: il risarcimento va richiesto a tutti i condomini.
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, la Corte di appello di Napoli, con la pronuncia in commento, ha respinto la domanda di Tizio e per l'effetto ha confermato la decisione di primo grado.
Si ringrazia l'Avv. Lina Libertini del Foro di Napoli per le gentile segnalazione dell'interessante sentenza in commento.
