Che cosa deve fare chi vuole dare in affitto un garage?
Non è raro, infatti, che persone posseggono dei box auto (garage) che non utilizzano e quindi decidono di cedere in locazione.
Qui di seguito vedremo quali sono le norme da rispettare e quali gli adempimenti connessi alla stipula di un contratto di locazione, ivi compresi quelli fiscali e condominiali.
Quali norme si applicano al contratto di locazione di un garage?
La legge n. 392 del 1978 e la legge n. 431 del 1998 riguardano vari aspetti della locazione di immobili ad uso abitativo e di locazione di immobili ad uso differente da quello abitativo.
L'art. 27 e quelli seguenti della legge n. 392 del 1978 che disciplinano questa ultima tipologia di affitto, tuttavia, non riguardano gli affitti di garage, box o comunque di posti auto.
La legge n. 392 riguarda attività professionali, industriali, artigianali ed ancora di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili.
Ai contratti di locazione di garage, quindi, bisogna applicare gli articoli 1571 e seguenti del codice civile, quelli che disciplinano la locazione e che la definiscono come il contratto con il quale una parte, dietro corrispettivo, si obbliga a fare godere ad un'altra una cosa mobile o immobile.
Non esistono norme riguardanti la determinazione del canone sulla base di parametri normativi o regolamentari (come avviene ad esempio per i contratti 3+2), sicché deve ritenersi che lo stesso sia rimesso alla libera contrattazione delle parti.
Quanto alla forma del contratto, salvo durata superiore a nove anni (art. 1350 n. 8 c.c.) – nel qual caso è obbligatoria, pena nullità, l'atto pubblico o la scrittura privata – deve ritenersi che il contratto di locazione di un garage possa essere concluso anche verbalmente.
Quanto può durare un contratto di locazione di un garage?
Date queste premesse sull'individuazione della normativa applicabile, se ne deve dedurre che per la durata della locazione di un garage bisogna guardare all'art. 1573 del codice civile a mente del quale “salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, e ridotta al termine suddetto”.
Poiché il richiamo alle differenti norme non riguarda i garage possiamo concludere che la locazione di questo tipo di unità immobiliare può durare fino ad un massimo di trenta anni.
Quanto alla recessione anticipata dal contratto, deve ritenersi che non essendo applicabili le norme di cui alle legge n. 431 del 1998 e legge n. 392 del 1978, la stessa sia possibile solamente ove specificamente disciplinata dalle parti; ciò in ossequio a quanto stabilito dagli artt. 1372 e 1373 c.c. in materia di effetti del contratto e recesso.
Resta possibile, chiaramente, per entrambe le parti la facoltà di domandare la risoluzione del contratto nei casi previsti dalla legge (si pensi all'inadempimento).
E' obbligatorio registrare il contratto di locazione di un garage?
Si applicano le norme di cui al d.p.r. n. 131 del 1986 per cui, salvo il caso di locazioni di durata inferiore a trenta giorni complessivi nell'arco di un anno, i contratti di locazione di box auto devono essere registrati entro trenta giorni dalla loro sottoscrizione.
I contratti in esame scontano un'imposta di registro pari al 2% dell'ammontare del canone pattuito, comunque non inferiore a 67 euro annui (art. 5 Tariffa I Parte I allegata al d.p.r. n. 131 del 1986).
Nel caso di garage in condominio, quali spese spettano al conduttore e quali al proprietario?
La locazione del garage dev'essere comunicata dall'amministratore di condominio, che dovrà provvedere ad inserire il nominativo del conduttore nell'anagrafe condominiale.
Poiché non trova immediata applicazione la legge n. 392 del 1978 (art. 9), deve ritenersi che la materia delle spese condominiali sia completamente rimessa alla libera contrattazione delle parti.
