La vicenda. La controversia trae spunto da un malcostume ampiamente diffuso nel settore delle locazioni abitative.
Il proprietarioagisce al fine di ottenere il rilascio dell'immobile abitato da una famiglia che, a detta dell'attore, eraospitata per mera benevolenza e senza la previsione di alcun corrispettivo; da ciò ne consegue l'occupazione sine titulo dell'immobile per difetto del contratto di locazione in forma scritta, con conseguente nullità di qualsiasi pattuizione orale.
I convenutisostengono invece di occupare l'immobile in forza di un contratto scritto non registrato e di cui neppure è mai stata loro consegnata copia, nonché di avere regolamente versato un canone mensile di euro 450,00, come risultante da una “ricevuta” firmatadal proprietario, e chiedono, pertanto, di accertare l'esistenza del rapporto locatizio.
Registrazione contratti di locazione, come si fa?
L'evoluzione giurisprudenziale. Al fine di meglio comprendere la pronuncia in commento si rende necessario una breve panoramica sulla normativa di cui al caso di specie.
In base all'orientamento sino ad oggi maggioritario, il requisito introdotto dall'art. 1, comma 4, l. 431/1998 (“A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”) era parificato al disposto dell'art. 1325, n. 4 c.c. (“I requisiti del contratto sono: 4) la forma, quando risulta che è prescritta dalla legge sotto pena di nullità”), dal che trattandosi di forma scritta “ad substantiam” – ossia richiesta per l'intrinseca validità dell'atto – il difetto della stessa costituiva una causa di nullità assolutaai sensi dell'art. 1418 c.c., insanabile nonché rilevabile anche d'ufficio – e dunque dalle parti in causa ma pure dal giudice investito della controversia.
Nel 2015 le Sezioni Unite di Cassazione decidono, tuttavia, di mitigare il rigido formalismo a favore di una maggiore tutela per il conduttore, contraente debole nel rapporto, e promulgano la seguente massima: “Il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato senza la forma scritta ex art. 1, comma 4, l. 431/1998 è affetto da nullità assoluta, rilevabile da entrambe le parti e d'ufficio, attesa la ratio pubblicistica del contrasto all'evasione fiscale; fa eccezione l'ipotesi prevista dal successivo art. 13, comma 5, in cui la forma verbale sia stata abusivamente imposta dal locatore, nel qual caso il contratto è affetto da nullità relativa di protezione, denunciabile dal solo conduttore.
Invece, se l'assenza di forma è riconducibile a volontà esclusiva o concorrente del conduttore il locatore potrà agire per ottenere la restituzione dell'immobile occupato senza titolo” (Cass. Civ. S.U., n. 18214/2015; Trib. Verona, n. 1706/2015).
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