Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
112188 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
È possibile richiedere la licenza per finita locazione senza il consenso del comproprietario?
Problema condominiale? Inviaci un quesito

È possibile richiedere la licenza per finita locazione senza il consenso del comproprietario?

Immobile appartenente a più comproprietari concesso in locazione: può uno solo di essi disdire il contratto?

Avv. Dario Balsamo  

Nel caso in cui un immobile, appartenente a più comproprietari, venga concesso in locazione, può uno solo di essi disdire il contratto, nelle modalità indicate dallo stesso (solitamente sei mesi prima), al fine di ottenere la licenza per finita locazione?

Locazione immobile da parte di un solo comproprietario

L'ipotesi, se prima facie potrebbe sembrare di difficile concretizzazione nella realtà, di fatto, come attestato da recenti pronunce di merito,risulta essere di notevoli risvolti pratici, donde la necessitàdi inquadrarla correttamente dal punto di vistanormativo.

Innanzitutto, è necessario sgomberare il campo da possibili equivoci circa i termini “licenza per finita locazione” e “sfratto per finita locazione”. Benchè, infatti, possano sembrare espressioni simili di una identica fattispecie, non è in realtà così.

La licenza per finita locazione è un procedimento grazie al quale il locatore manifesta inequivocabilmente la propria volontà circa la risoluzione del contratto allo spirare della naturale durata prevista dallo stesso, e chiede al Giudice di ottenere un titolo, la convalida della licenza per finita locazione, da poter utilizzare allo scadere del contratto stesso.

Lo sfratto per finita locazione, ai sensi dell'articolo 657 del codice di procedura civile, è, invece, intimato dopo la scadenza del contratto allorché, nonostante la scadenza del contratto di locazione, il conduttore non lascia libero l'appartamento locato.

Nullo lo sfratto se manca il contratto scritto di affitto.

Fatta chiarezza sulla fattispecie in esame, è possibile analizzarne la disciplina normativa.

Con riferimento alla locazione concernente immobile oggetto di comunione, l'eventuale pluralità di locatori, integra una parte unica al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono la disciplina della comunione.

Concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione, sicché il singolo comproprietario può stipulare il contratto di locazione ed è altresì legittimato ad agire per il rilascio, trattandosi di atto di ordinaria amministrazione per il quale deve presumersi sussistente il consenso di costoro, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio degli altri e, quindi, la integrazione del contraddittorio [1] .

L'azione per il rilascio dell'immobile, èpertanto da considerarsi atto di ordinaria amministrazione ai sensi dell'art.1105 c.c., che regola l'amministrazione del bene comune, alla luce del principio secondo cui tutti i comproprietari hanno pari poteri gestori e pertanto ciascuno di essi è legittimato ad agire contro il conduttore per tutelare gli interessi di tutti.

=> Se nel contratto di locazione non si indica il nome dell'altro comproprietario

Per mera chiarezza espositiva si riporta il testo integrale della norma in oggetto: Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.

Dalla analisi della normativa summenzionata,si evince che,in caso di procedura di licenza per finita locazione intentata da uno dei comproprietari, la presunzione del consenso degli altri comproprietari viene menosolo in caso di dissenso espresso da uno dei comunisti.

Diventa, a questo punto, necessario analizzare due aspetti del dissenso manifestato da uno dei comproprietari: in primis, quando può manifestarsi tale dissenso,se questodeve che esplicitarsi prima dell'inizio della domanda giudiziale o se è sufficiente anche nel corso del giudizio di sfratto?In secundis, scindere il caso in cui l'appartamento locato appartenga a due soli comproprietari, da quello in cui i proprietari siano più di due.

Per quanto riguarda il primo aspetto,non ha alcuna importanza che l'opposizione alla disdetta (idonea a vincere quella presunzione iuris tantum di consenso) sia intervenuta prima o dopo della stessa, potendo, il dissenso del comproprietario-locatore,finanche essere manifestato con la comparsa di intervento in giudizio [2] .

Locazione conclusa da uno dei comproprietari: che cosa possono fare gli altri per ottenere la propria quota di canone?

Ciò che rileva, invero, è che l'espressione di siffatta volontà dissenziente provenga da almeno il 50% della proprietà, non essendo desumibile dall'interpretazione del primo comma dell'art. 1105 c.c. alcuna preclusione, quanto alle modalità necessarie a dimostrare il dissenso.

Tanto basta, affinché debba essere negata la legittimazione attiva del comproprietario ad agire per la domanda di risoluzione del contratto di locazione.Sul punto, per fare ulteriore chiarezza, si è espressa recentemente anche la Cassazione, statuendo che il consenso degli altri locatori-comproprietari,sussistente ai sensi dell'art. 1105, co. 1, c.c., può esseresuperata dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale della comunione senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105, co. 2, c.c. [3] .

Per quanto riguarda invece il secondo aspetto posto in evidenzia, l'importanza dell'analisi scaturisce dal fatto che in base al numero dei comunisti-locatori, differisce l'esito del dissenso manifestato.

Nel caso in cui i comproprietari sono due, aventi quote differenti, oppure sono semplicemente più di due (ipotesi più frequente), il contrasto è risolto mediante il ricorso al secondo comma dell'articolo 1105, c.c., cioè tramite il “criterio della maggioranza”.

Quando invece è esclusa la possibilità della formazione della maggioranza, come nel caso in cui il bene locato appartenga a due soli comproprietari (più correttamente si parla di bene in comunione appartenente ai comunisti pro parte dimidia), occorre rivolgersi all'autorità giudiziaria che prenderà i provvedimenti più opportuni per l'amministrazione del bene, così come indicato dall'art.1105 c.c., ultimo comma [4] .


[1] Cass. Civ., sez. III, del 19 maggio 2011, n. 10996.

[2] Corte di Appello di Napoli, n. 3516/2013.

[3] Cass. Civ., Sez. III, del 25 marzo-14 maggio 2013, n. 11553.

[4] Cass. Civ., Sez. III, del 13 gennaio 2009, n 480.

Cerca: licenza per finita locazione

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento