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Contratto di locazione e recesso anticipato. Sono opponibili al proprietario i gravi motivi anche dopo la rinnovazione tacita del rapporto
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Contratto di locazione e recesso anticipato. Sono opponibili al proprietario i gravi motivi anche dopo la rinnovazione tacita del rapporto

Se l'immobile non può essere adeguato alle norme sulla sicurezza, il conduttore può recedere dal contratto anche dopo la rinnovazione tacita del contratto

Avv. Maurizio Tarantino  

“In tema di recesso anticipato del conduttore ad uso diverso da quello abitativo, ai sensi dell'art. 27, comma ottavo, legge n. 392 del 1978, quando i gravi motivi sopravvenuti dedotti dal conduttore si sono verificati prima della scadenza del termine per dare l'utile disdetta alla scadenza naturale del contratto e il conduttore non l'abbia data, tale condotta, interpretata secondo il principio di buona fede, va intesa come rinunzia a far valere in futuro l'incidenza di tali motivi sul sinallagma contrattuale, dei quali può altresì presumersi la non gravità, poiché altrimenti sarebbe stato ragionevole utilizzare il mezzo più rapido per la cessazione del rapporto”. Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione con la sentenza del 13 giugno 2017 n. 14623 in merito recesso dal parte del conduttore.

=> Recesso anticipato. Il conduttore paga tutti i canoni dovuti per il mancato preavviso

La vicenda. Tizia proprietaria di uno stabile convenne in giudizio l'I.N.P.S., conduttrice dell'immobile dal 19 luglio 1990, chiedendo che fosse dichiarata l'illegittimità o l'inefficacia della disdetta comunicata dall'Ente e che, in ogni caso, quest'ultimo fosse condannato al ripristino dello stato dei luoghi ovvero al risarcimento dei danni arrecati all'immobile.

Il Tribunale di Velletri, nel contraddittorio delle parti, accolse solo la domanda risarcitoria, rigettando il resto.

Tale decisione è stata confermata dalla Corte d'appello di Roma con sentenza dell'8 gennaio 2013, avverso la quale Tizia ha proposto ricorso per cassazione evidenziando la violazione e la falsa applicazione dell'art. 27 legge locaz., sostenendo che nella specie non ricorrevano i giusti motivi che, ai sensi dell'ottavo comma dell'articolo citato, legittimano il recesso anticipato.

Inoltre, secondo la proprietaria, il contratto, stipulato nel 1990 per una durata iniziale di sei anni, si è rinnovato nel 1996, ossia in epoca successiva all'entrata in vigore della legge n. 626 del 1994 che, prescrivendo regole più stringenti in materia di sicurezza sul lavoro, è stata dedotta dall'I.N.P.S. quale fatto sopravvenuto che rendeva l'immobile inadatto allo scopo cui era destinato.

A parere della proprietaria, poiché i fatti che giustificano il recesso anticipato del conduttore devono essere sopravvenuti alla formazione del contratto, nel 1996 l'I.N.P.S. avrebbe potuto disdettare la rinnovazione tacita ma, una volta rinnovatosi il rapporto, non avrebbe potuto addurre, quale causa del recesso anticipato, un evento verificatosi anteriormente alla rinnovazione.

Il problema della vicenda. La questione prospettata alla Corte è se il conduttore di un immobile possa addurre, quale grave motivo legittimante il recesso ai sensi dell'art. 27 I. n. 392/1978, un fatto verificatosi anteriormente all'ultimo rinnovo tacito del contratto.

=> Contratto di locazione, è possibile ridurre il termine di recesso?

Spesa relativa all'adeguamento del locale commerciale. Secondo la legge sulla sicurezza degli immobili, adibiti ad uso diverso dall'abitazione, il locatore-proprietario che intenda concedere in affitto un locale, è obbligato a dotarlo di specifici requisiti che lo rendano idoneo all'ottenimento di determinate licenze amministrative.

Nell'ipotesi in cui, in corso di locazione, entrino in vigore nuove normative in tema di sicurezza (quali l'adeguamento mediante sostituzione di vetri esterni), sarà il conduttore a sostenere ogni spesa relativa, salvo diversa pattuizione, e senza alcun diritto a richiedere una riduzione del canone.

Tale principio, previsto dalla normativa in materia è stato dalla Corte di Legittimità ripreso più volte, giungendo ad affermare che “trattandosi di intervento necessario allo svolgimento dell'attività del conduttore, non inerente alla idoneità dell'immobile locato, salvo patto contrario, la relativa spesa deve essere posta a carico del conduttore” (Cassazione 11 aprile 2000, n. 4, 598).

Il recesso unilaterale. E' in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione.

Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Per meglio dire il recesso unilaterale previsto dall'art. 27 I. n. 392/1978 costituisce un rimedio speciale all'alterazione del sinallagma contrattuale derivante dalla sopravvenuta inutilità o non fruibilità dell'immobile condotto il locazione.

Pertanto, i gravi motivi che lo giustificano non soltanto devono essere obiettivi e sopravvenuti, ma devono anche essersi verificati in un tempo in cui allo squilibrio delle prestazioni contrattuali non può porsi rimedio in modo diverso che mediante il recesso.

Quindi, qualora dopo l'insorgenza dei gravi motivi, il contratto di locazione perviene alla naturale scadenza, il rimedio fisiologico per porre fine al rapporto è quello della disdetta formale, che ne impedisca la rinnovazione tacita.

Se, invece, le parti lasciano che il contratto si rinnovi, tale rinnovazione implica una tacita valutazione di convenienza alla prosecuzione del rapporto nonostante i fattori sopravvenuti, che dunque non potranno più, in un secondo momento, essere indicati dal conduttore a giustificazione del recesso anticipato.

=> Appartamento in locazione, recesso, liberazione e pagamento dei canoni

Il ragionamento della Corte. I giudici della Cassazione, conformemente ad alcune pronunce di legittimità, hanno evidenziato che i gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 26711 del 13/12/2011).

Tale requisiti ricorrono anche quando una nuova normativa imponga al conduttore l'osservanza di determinate regole per lo svolgimento dell'attività programmata all'interno dell'immobile, in forza delle quali quest'ultimo diviene inidoneo allo scopo. “Pertanto, l'impossibilità di adeguare l'immobile locato alle nuove prescrizioni in tema di sicurezza nei luoghi di lavoro previste dalla legge n. 626 del 1994 costituisce grave motivo che legittima il recesso anticipato del conduttore, qualora quest'ultimo sia tenuto all'osservanza di tali prescrizioni (Cass. Sez. 3, Sentenza n. 6895 del 07/04/2015).

Occorre però rilevare che, nel caso di specie, la verificazione del grave motivo fa fatta risalire non all'entrata in vigore della legge n. 626 del 1994, bensì al momento della redazione della relazione del coordinatore tecnico regionale del 15 ottobre 1998.

Infatti, solo a questa data l'I.N.P.S. acquisì conoscenza della circostanza che l'immobile non era conforme, né poteva essere adeguato, alla nuova normativa in tema di sicurezza sui luoghi di lavoro.

Dunque il grave motivo indicato nell'atto di recesso (anno 1998), successivo alla rinnovazione tacita del rapporto (anno 1996), è legittimamente opponibile al proprietario.

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto,la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della proprietaria e per l'effetto ha confermato la sentenza della Corte di Appello.

=> Locazione, le varie tipologie contrattuali ed il recesso

Scarica Corte di Cassazione del 13 giugno 2017 n. 14623

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