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Recesso anticipato. Il conduttore paga tutti i canoni dovuti per il mancato preavviso
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Recesso anticipato. Il conduttore paga tutti i canoni dovuti per il mancato preavviso

l'anticipata riconsegna dell'immobile da parte del conduttore, non fa venir meno il diritto in capo al locatore di ottenere i canoni

Avv. Marcella Ferrari  

In tema di locazione, l'anticipata riconsegna dell'immobile da parte del conduttore, non fa venir meno il diritto in capo al locatore di ottenere i canoni per tutto il periodo di mancato preavviso (Corte Cass., sez. III, 11 aprile 2017 n. 9271).

=> Il conduttore può pretendere quanto versato in più solo se richiama il canone contrattualizzato.

=> Contratto di locazione, è possibile ridurre il termine di recesso?

La vicenda. Nell'ambito di un rapporto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, il conduttore comunicava il recesso anticipato dal contratto per gravi motivi.

Il locatore agiva in giudizio contro l'inquilino per i danni riportati dal telaio del portoncino di ingresso dell'immobile e per i canoni non versati per il dovuto periodo di preavviso del recesso. In primo ed in secondo grado, le richieste del locatore venivano rigettate. Ad avviso dei giudicanti, infatti, egli non aveva dimostrato i danni patiti.

Inoltre, i canoni non erano dovuti, giacché, secondo la ricostruzione dei giudici di merito, il contratto si era risolto per mutuo consenso. Si giungeva, quindi, in Cassazione.

=> Appartamento in locazione, recesso, liberazione e pagamento dei canoni

Recesso anticipato del conduttore: recesso legale. Il recesso rappresenta un diritto potestativo [1] del conduttore.

Egli ha titolo per esercitarlo nei casi menzionati dal regolamento contrattuale; in tali circostanze, si parla di recesso convenzionale.

Per contro, ci si riferisce al recesso legale qualora l'inquilino eserciti il suddetto diritto per gravi motivi.

Il recesso legale, ai sensi dell'art. 27 legge 27 luglio 1978 n. 392, può essere esperito in ogni momento, purché sia motivato e venga dato unpreavviso di almeno sei mesi.

Il medesimo diritto non è concesso al locatore, anzi una clausola siffatta, se presente, sarebbe affetta da nullità.

Per quanto riguarda i gravi motivi, sono considerati tali quei fatti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti rispetto al rapporto, al punto da rendere gravosa la sua prosecuzione (Cass. 5328/2007).

Non rientrano nel concetto, l'onerosità dei costi di produzione dell'impresa esercitata dal conduttore dovuta ai mancati pagamenti da parte della clientela (Cass. 7460/1997) oppure mere ragioni di convenienza economica, come la possibilità di trovare altri immobili a costi più accessibili.

Modalità con cui esercitare il recesso anticipato. Il conduttore deve palesare al locatore la sua intenzione di recedere a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento almeno sei mesi prima rispetto alla scadenza.

Il mancato preavviso dà titolo al proprietario di ottenere il ristoro dei danni subiti per l'anticipata restituzione dell'immobile.

Il risarcimento non è dovuto qualora si dimostri che l'unità abitativa è stata ugualmente utilizzata dal locatore, sia direttamente che indirettamente (Cass. 5827/1993)

=> Locazione, le varie tipologie contrattuali ed il recesso

Esclusione del diritto di recesso. A decorrere dal novembre 2014, per i contratti locatizi ad uso commerciale per i quali il canone annuo superi i 250.000 euro - le cosiddette "grandi locazioni" - alle parti è data facoltà di escludere contrattualmente il diritto di recesso (art. 79 c. 3 legge 392/1978).

Risoluzione del contratto per mutuo consenso e recesso: differenze. La risoluzione del contratto per mutuo consenso rappresenta un accordo tra le parti, in virtù del quale ambedue decidono di sciogliere consensualmente il rapporto in essere.

In buona sostanza si tratta, a sua volta, di un nuovo contratto con cui i contraenti ne sciolgono uno precedente (art. 1372 c. 1 c.c.). [2] Per contro, il recesso [3] , sia esso convenzionale o legale, è un atto unilaterale, scaturente dalla volontà di una sola delle parti. Come sopra ricordato, si tratta di un diritto potestativo.

Inoltre è un atto ricettizio, giacché va rivolto alla controparte ed è produttivo di effetti dal momento in cui giunge a conoscenza del destinatario.

In altre parole, si tratta di una dichiarazione di volontà che incide nella sfera giuridica altrui ed è una delle cause ammesse dalla legge per lo scioglimento del vincolo contrattuale.

Nel caso in esame, se la "fine" del contratto viene considerata come risoluzione, il locatore non ha diritto alla corresponsione dei canoni; mentre se si qualifica in termini di recesso,la somma gli spetta per legge.

=> Gravi motivi di recesso dal contratto di locazione

Interpretazione delle clausole contrattuali. L'interpretazione «è l'attribuzione di un significato ai segni che manifestano la volontà contrattuale». [4] Nel caso in cui il testo del contratto risulti oscuro o ambiguo, il legislatore ha dettato delle regole a cui l'interprete deve attenersi (artt. 1362-1370 c.c.). Il destinatario delle citate norme altri non è se non il giudice.

Nel nostro caso, il giudicante si è trovato ad interpretare la formula impiegata nel verbale di rilascio, la quale così recitava: «salvo e impregiudicato ogni e qualsiasi diritto nascente dal contratto di locazione […]».

Orbene, in sede di gravame, la suddetta clausola era stata interpretata come una formula di stile, scevra di effetto.

Tuttavia, come rileverà la Cassazione, una siffatta valutazione contrasta con l'art. 1367 c.c. che contiene il "principio di conservazione".

In buona sostanza, nel dubbio, occorre interpretare le clausole nel senso in cui possano risultare produttive di effetti.

La sentenza.Il ricorrente contesta che il contratto sia stato risolto per mutuo consenso. Il conduttore, infatti, aveva comunicato il recesso anticipato per gravi motivi, come previsto dall'art. 27 legge 27 luglio 1978 n. 392.

In siffatta circostanza, la disciplina normativa prevede che l'inquilino debba versare i canoni di sei mesi per il mancato preavviso al locatore.

Nel caso oggetto di scrutinio, nonostante i solleciti di pagamento, il conduttore non aveva corrisposto le somme dovute.

L'immobile era stato rilasciato e, nel relativo verbale, le parti avevano dato atto che restava impregiudicato qualsiasi diritto nascente dal contratto di locazione.

I giudici di merito avevo considerato la clausola di cui sopra, menzionata nel verbale, come una semplice formula di stile, improduttiva di effetti. Pertanto, avevano negato il diritto del locatore di percepire le somme richieste.

La Suprema Corte, con la decisione in commento (Cass. 9271/2017), confuta il percorso argomentativo seguito nei precedenti gradi di giudizio.

Innanzitutto, non considera il contratto risolto consensualmente, giacché la mancata contestazione dei gravi motivi da parte del locatore non equivale alla manifestazione tacita di volontà di risolvere il contratto.

Inoltre, la formula usata nel verbale di rilascio è produttiva di effetti, giacché va interpretata ai sensi dell'art. 1367 c.c., secondo il quale le clausole negoziali devono intendersi nel senso in cui possono avere qualche effetto, anziché in quello secondo cui non ne avrebbero alcuno.

=> Il recesso dal contratto di locazione ed i poteri di ratifica

Conclusioni. Al termine del loro percorso delibativo, gli Ermellini enunciano il seguente principio di diritto: «in tema di locazione di immobile urbano, l'accettazione da parte del locatore della anticipata riconsegna dell'immobile locato con la riserva di ottenere il pagamento dei canoni non ancora scaduti fino al termine del contratto non fa venir meno per il conduttore che esercita il recesso senza il rispetto del previsto termine di preavviso (nel caso, sei mesi) l'obbligo di pagare il canone per tutto tale periodo, ovvero fino al momento in cui l'immobile medesimo venga locato a terzi (Cass. n. 5841/2004

Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona


[1] Il diritto potestativo (posizione giuridica soggettiva attiva) consiste nel potere di operare un mutamento nella posizione giuridica di un altro soggetto, il quale viene a trovarsi in una condizione di soggezione (posizione giuridica soggettiva passiva).

Il diritto potestativo si esercita con la dichiarazione da parte del titolare del potere rivolta al soggetto passivo.

Trattasi di una dichiarazione recettizia, che produce effetti solo allorché giunga a conoscenza del destinatario. Per un approfondimento, vedasi V. ROPPO, Istituzioni di diritto privato, Bologna, Monduzzi, 1998, 65

[2] Così V. ROPPO, Il contratto, in Trattato di diritto privato, a cura di Iudica - Zatti, Milano, Giuffrè, 2001, 539 ss.

[3] Il recesso non va confuso con la disdetta. Quest'ultima è la dichiarazione con cui si esclude il rinnovo del contratto dopo la scadenza dello stesso.

[4] Definizione tratta da V. ROPPO, Il contratto, in Trattato di diritto privato, a cura di Iudica - Zatti, Milano, Giuffrè, 2001, 465 ss.

Scarica Corte di Cassazione, ordinanza 11 aprile 2017, n. 9271

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