Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
110370 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Infiltrazioni dalla terrazza a livello privata. Il proprietario non risponde dei danni se il condominio si oppone colpevolmente alle opere di manutenzione.
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Infiltrazioni dalla terrazza a livello privata. Il proprietario non risponde dei danni se il condominio si oppone colpevolmente alle opere di manutenzione.

Terrazza privata e infiltrazioni per mancata manutenzione. Se il condominio non collabora il proprietario non risponde dei danni.

Avv. Paolo Accoti 

Per principio generale ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito (art. 2051 Cc).

Con particolare riferimento alle terrazze a livello, l'ormai consolidata giurisprudenza ha definitivamente spiegato come il proprietario della stessa, o il titolare dell'uso esclusivo, e anche custode del bene, trovandosi in rapporto diretto con lo stesso, conseguentemente, sul medesimo, incomberanno - ex art. 2051 Cc - tutti i relativi oneri, primo tra tutti, quello della manutenzione della terrazza (Cass. Sez. U, 10/05/2016, n. 9449).

Logica conseguenza di ciò è che, in caso di infiltrazioni provenienti dalla terrazza a livello di proprietà esclusiva, conformemente al disposto dell'art. 1126 Cc, tenuti al risarcimento del danno risulteranno il proprietario del bene (nella misura di 1/3) e tutti i condòmini proprietari dei locali posti al di sotto della verticale della terrazza (nella misura di 2/3), per i quali la stessa assolve alla funzione di copertura e protezione.

Appare evidente quindi che, per evitare i danni da infiltrazioni, l'esecuzione delle opere di manutenzione della terrazza a livello privata necessita della collaborazione sia del proprietario, o del titolare dell'uso esclusivo, che del condominio.

Da ciò consegue che, la concorrente responsabilità - per come sopra affermata - può essere esclusa qualora il condominio provi che l'evento dannoso (infiltrazioni) sia dovuto a fatto esclusivo del titolare del diritto ma, nondimeno, il proprietario, può andare egli stesso esente da responsabilità qualora dimostri che tali opere manutentive non sono state realizzate a causa dell'opposizione colpevole del condominio, configurandosi in tale circostanza quell'ipotesi di caso fortuito o forza maggiore - che, appunto, può essere anche costituito dal "fatto del terzo" - prevista dall'art. 2051 Cc ai fini dell'esonero della responsabilità da cose in custodia.

Da non perdere: Terrazze a livello e responsabilità dell'evento dannoso

Questi i principi di diritto enunciati nell'ordinanza n. 1188, della Corte di Cassazione, VI Sezione civile, pubblicata in data 17 Gennaio 2019, Presidente dott. Pasquale D'Ascola, Relatore dott. Antonio Scarpa.

Un condomino citava in giudizio, dinnanzi al Giudice di pace, la proprietaria del terrazzo a livello chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti al proprio appartamento, a causa delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal predetto sovrastante terrazzo.

Il Giudice di Pace nell'accogliere la domanda condannava la condomina proprietaria del terrazzo al pagamento di 1/3 della somma accertata per l'eliminazione dei danni.

La condomina soccombente riteneva la sentenza ingiusta e, pertanto, proponeva appello dinnanzi a al Tribunale di Terni, ribadendo come alcuna responsabilità potesse ascriversi alla stessa in considerazione del fatto che le opere di manutenzione del terrazzo dalla medesima avviate erano state, tuttavia, interrotte a seguito dell'opposizione del condomino attore e dell'intero condominio.

La sentenza, nonostante ciò, veniva confermata in sede di gravame, conseguentemente, la condomina soccombente impugnava la stessa dinnanzi alla Suprema Corte, deducendo, tra l'altro, la violazione dell'art. 2051 Cc.

La Corte di Cassazione ricorda come <<la questione di diritto sottoposta alla decisione del Tribunale di Terni trova soluzione in giurisprudenza nel principio enunciato da Cass. Sez.

U, 10/05/2016, n. 9449, secondo cui, in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare (o della terrazza a livello) non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni; il concorso di tali responsabilità va di norma risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all'art. 1126 c.c., che pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio.>>.

Ciò perché <<il titolare dell'uso esclusivo della terrazza a livello è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c., in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione.>>.

Le medesime Sezioni unite, continua la Corte nella ordinanza in commento, fatta salva la possibilità di dar prova della riconducibilità del danno a fatto proprio del titolare del diritto dell'uso esclusivo, hanno <<peraltro evidenziato come l'esecuzione di opere di riparazione o di ricostruzione - necessarie al fine di evitare il deterioramento del lastrico o della terrazza a livello e il conseguente danno da infiltrazioni - richiede la necessaria collaborazione del titolare dell'uso esclusivo e del condominio.

Dalla attrazione del danno da infiltrazioni nell'ambito della responsabilità civile, Cass. Sez.

U, 10/05/2016, n. 9449, ha infine tratto le inevitabili conseguenze sistematiche, quale anche la necessaria applicazione dell'intera disciplina dell'art. 2051 c.c., altresì in ordine ai limiti dell'esclusione della responsabilità del soggetto che ha la custodia del bene da cui è stato provocato il danno. Alla stregua dell'insegnamento dettato da Cass. Sez.

U, 10/05/2016, n. 9449, in ipotesi di danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante, sul proprietario o usuario esclusivo del lastrico solare o della terrazza a livello, quale custode del bene ai sensi dell'art. 2051 c.c., incombe, pertanto, la prova liberatoria della ricorrenza del caso fortuito, della forza maggiore o del fatto del terzo, che può anche consistere nell'opposizione colpevole del condominio (o degli organi preposti alla sua amministrazione) alla diligente attività di manutenzione del custode.>>.

Ecco che allora nulla dovrà considerarsi la sentenza del Tribunale di Terni, il quale non <<dà risposta al motivo di appello inerente alla insussistenza della propria responsabilità ex art. 2051 c.c., essendo stata impedita la corretta manutenzione della terrazza dalle "condotte oppositive">> del condomino attore e del condominio.

Pertanto, il ricorso deve essere accolto e la sentenza cassata con rinvio al Tribunale di Terni, in persona di diverso magistrato, che deciderà tenendo conto dei rilievi svolti e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

=> Infiltrazioni da terrazza a livello: il risarcimento va richiesto a tutti i condomini.

Scarica Corte di Cassazione, VI Sez. civ., ordinanza n. 1188 del 17 Gennaio 2019

Cerca: terrazza proprietario manutenzione

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento