Il caso
L'attore che aveva concesso in locazione l'alloggio e il conduttore promuovono il giudizio cautelare ex art. 700 c.p.c., la cui decisione è stata sfavorevole perché era stata condannata ad eseguire dei lavori di impermeabilizzazione della terrazza a livello di sua esclusiva proprietà, posta a copertura di altre unità immobiliari del condominio, nonché al pagamento in favore dei ricorrenti delle spese del giudizio.
Questo provvedimento, diretto ad eliminare le infiltrazioni verificatesi all'interno dell'immobile sottostante a quello di proprietà dell'attrice è stato confermato anche in esito al reclamo da lei proposto, con ulteriore condanna alla rifusione delle spese del giudizio sostenuto dal reclamato conduttore.
L'attrice chiedeva accertarsi, in esito al giudizio a cognizione piena introdotto, l'insussistenza dell'obbligo a suo carico, così come imposto in sede cautelare e quindi l'insussistenza della sua legittimazione passiva, nonché la rivisitazione e riforma delle decisioni assunte in merito alle spese del giudizio attinenti le due fasi cautelari.
Con comparsa di costituzione e risposta si costituivano le altre parti, chiedendo, in via preliminare, dichiararsi l'improcedibilità dell'azione per omesso esperimento della procedura di mediazione obbligatoria, nonché il rigetto della domanda attorea, perché infondata. Si assegnava termine per l'esperimento della procedura di mediazione che si concludeva con verbale di mancato accordo.
Su richiesta delle parti venivano concessi i termini ex art. 183 co. 6 c.p.c, a cui è seguito il rigetto delle richieste istruttorie formulate dalla conduttrice, la causa veniva rinviata per la precisazione delle conclusioni e poi riservata per la decisione con concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di repliche.
Chi risponde dei danni causati dalla terrazza a livello? La decisione
Il Tribunale ritiene la domanda infondata e lo evidenzia sin da subito.
L'attrice in sostanza ritiene di non aver la legittimazione passiva della vicenda, ripercuotendola sulla sua conduttrice.
IL Giudice ricorda che in condominio l'obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione del lastrico solare grava su tutti i condomini, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva (cfr. Cass. n. 00642 del 17/01/2003 e Cass. n. 18164/2014).
Il riparto del lastrico solare e i lavori necessari
Poiché, il lastrico solare del condominio ha la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto d'uso esclusivo, ex art. 1226 CC.
Quindi, non solo i detti condomini sono i soggetti nei confronti dei quali va necessariamente proposta l'azione di quello tra loro che, proprietario dell'appartamento sottostante al lastrico e danneggiato dalle infiltrazioni dallo stesso provenienti per difetto di manutenzione, intenda ottenere l'ordine d'esecuzione dei lavori necessari all'eliminazione delle cause del danno, ma anche di tale danno rispondono tutti, in quanto obbligati inadempienti all'onere di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 CC.
I condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo nella misura del terzo residuo.
L'attrice sostiene che il proprietario o titolare del diritto d'uso esclusivo del lastrico non può essere chiamato in giudizio a titolo personale ed essere condannato all'esecuzione diretta dei detti lavori di manutenzione o ripristino, essendo questa un'obbligazione comune a tutti i condomini e non sua personale.
Ha inoltre dedotto che la legittimazione passiva del singolo condomino sussisterebbe nei soli casi in cui i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, oppure se frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino.
Questa è la situazione che il giudice della cautela ha ritenuto sussistente nel caso di specie ed il Tribunale ritiene di condividere questa conclusione alla luce delle circostanze emergenti dalla documentazione acquisita.
Deve infatti considerarsi che l'amministratore condominiale conferiva incarico a un tecnico per accertare la situazione e le attività da programmare, in ragione del carattere di urgenza dei lavori da svolgere e della concreta possibilità di un aggravamento dei danni, causati dalle infiltrazioni, peraltro all'interno di immobili ove si svolgeva un'attività di tipo commerciale e pertanto soggetta a controllo da parte dell'ASL.
Di tanto l'attrice veniva prontamente notiziata, se pur irritualmente come ella stessa dichiarava, ed ella si opponeva formalmente alla realizzazione dei lavori, invitando il condominio a "sospendere detto intervento" prima di essere resa edotta sulla completa vicenda l'amministratore forniva a parte attrice le informazioni dalla stessa richieste, volte a comprovare il carattere di urgenza dell'intervento , così come accertato dal tecnico e quindi le ragioni e l'entità dello stesso, l'importo del preventivo, la ripartizione degli oneri, nonché il nome della ditta che avrebbe realizzato i lavori.
L'amministratore rappresentava inoltre che, ove ella l'avesse permesso, già prontamente sarebbe stato eseguito un sopralluogo ed un primo intervento sul suo terrazzo, come era accaduto in quello adiacente, ove avrebbero dovuto essere realizzati all'incirca gli stessi interventi di ripristino.
Orbene, se il rifiuto opposto dall'attrice alla prima richiesta avanzata dall'amministratore del condominio può ritenersi giustificata in quanto la stessa non era stata completamente edotta circa i lavori da eseguire, nonché riguardo al carattere di estrema urgenza dell'intervento necessario, tanto non può ritenersi per le condotte di seguito tenute.
Infatti, l'incaricato tecnico redigeva apposita relazione relativa allo stato dei luoghi; alle cause degli ammaloramenti, ai relativi interventi ed all' urgenza di eseguirli, certificando di fatto l'origine delle infiltrazioni; le opere da eseguire e l'urgenza delle stesse. All'ulteriore sollecito del condominio, seguiva nuovo diniego dell'odierna attrice che, contestava specificatamente il carattere di urgenza degli interventi, ritenendolo non sussistere affatto.
Diniego ingiustificato
Questo diniego, deve ritenersi ingiustificato, essendosi la stessa limitata a contestare genericamente l'urgenza degli interventi, nonché la modalità di svolgimento degli stessi, per il fatto di essere stati autorizzati senza previa delibera assembleare, senza però spiegare le ragioni e motivazioni a supporto della sua opposizione.
Diversamente il condominio aveva ampiamente documentato e giustificato, a mezzo di un esperto l'urgenza e la necessità delle opere di manutenzione che giustificavano l'appalto dei lavori, pur in assenza di una delibera dell'assemblea condominiale.
La condotta tenuta dall'attrice può a ben ragione definirsi ostruzionistica, dovendosi altrimenti ritenere rilevante, ai fini dalla stessa prospettati, solo una opposizione materiale, consistente ad esempio nell'impedire fisicamente l'accesso alla propria abitazione ai tecnici ed alle maestranze individuate dall'amministratore , quando invece già quella sopra descritta è una condotta che di fatto ha impedito - nonostante la necessità ed urgenza di provvedere - il tempestivo svolgimento dei lavori di manutenzione e ripristino.
Che nel caso di specie operasse l'eccezionale facoltà per l'amministratore di imputare gli atti di impegno di spesa al Condominio per l'urgenza di eseguire le opere, emerge chiaramente anche dagli esiti dell'accertamento svolto dal CTU nella fase cautelare e dalle conclusioni a cui lo stesso è giunto.
A fronte di questa situazione e della concreta possibile ingravescenza dei danni, di cui veniva prospettata dai ricorrenti la richiesta di ristoro, anche la domanda dell'odierna attrice di convocare un'assemblea per nominare un tecnico e deliberare in merito, può qualificarsi quale comportamento ostruzionistico e pretestuoso, che ne giustifica la legittimazione passiva nel giudizio cautelare.
Non può condividersi inoltre la prospettazione dell'attrice secondo cui non avrebbe comunque potuto essere condannata direttamente alla realizzazione dei lavori insieme al condominio, ma al più alla cessazione dei comportamenti impeditivi o a tenere condotte d'indispensabile cooperazione all'esecuzione delle opere.
Con il ricorso ex art. 700 c.p.c. la conduttrice e gli altri ricorrenti, hanno richiesto l'emissione dei "provvedimenti necessari ed idonei a far cessare immediatamente… la condotta omissiva… ordinando la immediata impermeabilizzazione e le opere di ordinaria e straordinaria manutenzione del terrazzo-lastrico solare" e tale ultima soluzione è stata correttamente individuata dal giudice della cautela, quale quella concretamente ed efficacemente utile ad eliminare tempestivamente la situazione dannosa in atto, con conseguente riduzione dei danni dei quali si preannunciava domandarsi il risarcimento.
Il Condominio e l'attrice, in quanto proprietari e custodi del lastrico/ terrazza a livello de quo e soggetti in grado di controllarne lo stato di conservazione, nonché responsabili oggettivamente ex art. 2051 c.c. dei possibili danni derivanti da un difetto di cura e manutenzione , sono stati quindi correttamente ritenuti entrambi obbligati ad eseguire i lavori urgenti di ripristino e quindi legittimati passivi dell'azione cautelare finalizzata ad eliminare tempestivamente le cause delle infiltrazioni già manifestatesi.
