Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
118911 utenti
Registrati
chiudi
Inviaci un quesito

Come deve essere costruita una tettoia? Le luci e vedute del proprietario adiacente sono sempre valide?

Construzione di una tettoia contro apertura e finestre
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

Si tratta della decisione del Tribunale di Napoli n. 5709 del 8 giugno 2022.

Come deve essere costruita una tettoia? La vicenda

Con atto di citazione la sig. X evocava in giudizio dinanzi all'intestato Tribunale il sig. Y per sentirlo condannare alla rimozione del manufatto illegittimo e abusivo (tettoia) realizzato dal convenuto in aderenza al muro perimetrale dell'immobile di proprietà di essa istante; ovvero in subordine di accertare e dichiarare la legittimità delle finestre e vedute esistenti nell'immobile attoreo; ovvero in subordine di accertare e dichiarare il diritto alle luci e vedute dei vani dell'immobile attoreo per intervenuta usucapione, con condanna di controparte al risarcimento di tutti i danni economici e patrimoniali verificatisi nell'immobile attoreo e causati dal manufatto realizzato. affermava che, essendo comproprietaria dell'immobile facente parte del fabbricato, piano terra, composto da due vani ed accessori, lungo il muro perimetrale esterno del cespite di sua proprietà era stata realizzata dal convenuto una tettoia con strutture portanti in ferro a copertura di un proprio giardino pertinenziale, in violazione degli strumenti urbanistici, della normativa vigente in tema di distanze legali, in tema di vedute, nonché le comuni norme di sicurezza ed igienico-sanitarie.

Inoltre, la costruzione del manufatto avrebbe generato all'interno dell'immobile copiose infiltrazioni di acqua che determinano l'insalubrità dei vani.

Si costituiva il sig. Y contestando tutto quanto dedotto e prodotto in quanto infondato in fatto e diritto, spiegando domanda riconvenzionale volta ad ottenere il ripristino delle caratteristiche dimensionali e di distanza delle finestre dell'immobile attoreo con contestuale richiesta di accertamento dell'intervenuta usucapione del proprio diritto a mantenere la tettoia esistente a copertura del giardino di sua proprietà. Espletata l'istruttoria, compresa la CTU, si arriva a decisione

Sulla legittimazione attiva e passiva delle parti in causa

Preliminarmente va detto che la titolarità in capo Alla sig.ra X dell'unità immobiliare danneggiata è ricavabile da più elementi documentali, che portano a ritenere provata la sua legittimatio ad causam.

Si evince agevolmente a mezzo della planimetria allegata all'atto di acquisto dell'immobile de quo e versata in atti, che a mezzo della prova testimoniale espletata.

In merito all'eccezione circa il difetto di legittimazione attiva relativamente al muro perimetrale in cui insistono le finestre dell'appartamento di sua proprietà, va ricordato che, come affermato chiaramente dalla Suprema Corte, nell'ambito delle facoltà riconosciute ai condomini ex art. 1102 c.c., rientra quella di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza che ciò violi gli artt. 901-907 c.c., posto che tali modalità d'uso non ostacolino il godimento da parte degli altri compartecipi, né pregiudichino gli altri immobili (Cass., 19/07/2018, n.19265.

Parte convenuta solo nella comparsa conclusionale e, dunque, del tutto tardivamente ha eccepito il difetto di legittimazione attiva, con relativo esonero della scrivente dal doversi pronunciare sulla stessa. Per altro verso, va dichiarata la legittimazione passiva del convenuto ricavabile dall'istanza di condono edilizio depositata agli atti di causa, oltre che dalla prova testimoniale espletata.

Parte convenuta non ha in alcun modo contestato il difetto di legittimazione passiva che non risulta essere mai stato posto in dubbio.

Non può essere messo in discussione il fatto storico, ossia che il convenuto ha fatto richiesta al Comune di concessione edilizia in sanatoria, per opere abusive realizzate nell'anno 1993. Il giudicante ritiene, pertanto, non provata - sulla base delle deposizioni testimoniali assunte - la circostanza temporale relativa all'installazione della tettoia nel giardino a far data dal 1985, così come prospettata nella comparsa di costituzione e risposta.

Seguendo la Suprema Corte (si veda a tal proposito, Cass. 6385/20 citata; Cass. 09/08/2019, n. 21239), il Tribunale, alla stregua del prudente apprezzamento di cui all'art. 116 cod. proc. civ, ritiene che sussistano fondati dubbi sull'attendibilità dei testi di parte convenuta, i quali non hanno superato il rigoroso vaglio giudiziale circa l'univoca coerenza delle dichiarazioni rese sui fatti di causa.

Allo stesso modo, non può esservi alcun dubbio che il convenuto ha realizzato una costruzione illegittima in palese violazione degli artt. 873 e 907 c.c.

L'esito della CTU

In particolare, il Ctu, dalla scrupolosa osservazione dei luoghi, ha tratto la considerazione che la tettoia realizzata da parte convenuta "è di forma rettangolare di dimensioni circa m 8,30 x m 4.70 per un totale di circa 39 mq, è realizzata con una struttura portante metallica leggera coperta con lastre ondulate in materiale plastico formanti un unico spiovente; al disotto della tettoia è presente un piccolo manufatto in muratura di dimensioni m 2.80 x m 1.64 ed altezza esterna di m 1,65; l' area coperta dalla tettoia è cinta da una recinzione metallica su un lato corto e da muratura sugli altri tre lati, ha un'altezza interna utile media di circa m 2,20 mentre l' altezza al disotto delle finestre di proprietà Borrelli è m 2.50", e che la stessa "non è completamente in aderenza, ma sicuramente non ha un andamento lineare al paramento murario a confine con la proprietà Borrelli, essendo posta ad una distanza che varia tra i 5 cm ed i 0.5 cm". In definitiva, potendosi condividere e fare proprie le conclusioni alle quali è pervenuto il Ctu, deve ritenersi acclarata la violazione di parte convenuta delle norme poste a tutela delle distanze legali tra le costruzioni, nonché della normativa in tema di luci, con l'installazione della tettoia per cui è causa, la quale pertanto deve essere demolita.

Sui danni verificatesi nell'immobile dell'attrice

La domanda di parte attrice è fondata e va accolta nei termini di seguito esposti.

Ed invero, il Ctu, all'esito di un accesso in loco e dopo un'attenta disamina dello stato dei luoghi, ha individuato, con competenza e rigore scientifico, la causa esclusiva delle infiltrazioni sulle pareti della cucina di proprietà dell'attrice, ed ha compiutamente valutato anche le osservazioni e/o rilievi dei Ctp. Nello specifico il Ctu ha, in primo luogo, constatato che l'immobile, presenta all' interno delle infiltrazioni e precisamente, ha constatato, che nella parete al confine con l'area coperta dalla tettoia, si evidenziano tracce diffuse di umidità e macchie estese di colore nero, con scrostatura e rigonfiamento dell'intonaco.

Il Ctu ha rilevato che, "le infiltrazioni ai paramenti murari dell'abitazione attorea siano dovute in parte all' umidità di risalita.

Questo tipo di umidità è causata dal fenomeno della capillarità, ossia la capacità dell'acqua di penetrare dal terreno alle murature e di propagarsi verso l'alto attraverso i capillari presenti nei materiali che costituiscono le murature".

L'ausiliario del giudice ha concluso affermando che "all'interno dell'appartamento sono presenti infiltrazioni e precisamente ha constatato che nella parete al confine con l'area coperta dalla tettoia, di proprietà avversa, si evidenziano tracce diffuse di umidità e macchie estese di colore nero, con scrostatura e rigonfiamento dell'intonaco.

La sottoscritta ritiene che le problematiche ai paramenti murari siano ascrivibili in primis a fenomeni di risalita capillare e per un 20% siano ascrivibili alla tettoia di copertura dell'area di proprietà avversa".

In risposta al quesito relativo all'individuazione delle opere necessarie al ripristino dello stato dei luoghi ed alla quantificazione dei costi all'attualità, il perito ha redatto un computo metrico sulla base del prezzario vigente della Regione Campania - Opere Pubbliche 2016 e revisionato alla luce delle indicazioni condivise del Ctp, per il ripristino degli ambienti danneggiati dell'immobile di proprietà attorea per un determinato costo.

In definitiva, potendosi condividere e fare proprie le conclusioni alle quali è pervenuto il Ctu, deve ritenersi acclarata la responsabilità nei limiti del 20%, della tettoia realizzata dal convenuto quale fonte dei danni riscontrati all'immobile di proprietà esclusiva dell'attrice.

Alla stregua di tali elementi di prova il convenuto va condannato, ai sensi dell'art. 2051 c.c., al risarcimento dei danni in favore dell'attrice quantificati nella misura del 20% correttamente calcolata dal Ctu.

Domanda riconvenzionale di parte convenuta

Ai fini della delimitazione del thema decidendum, è emerso dalla documentazione agli atti di causa, dall'escussione dei testi e dalla relazione del Ctu, che nella parete al confine con l'area coperta dalla tettoia sono presenti due finestre di dimensioni m 0.60 x m 0.90 e m 1.00 x m 0.90 poste ad un'altezza da terra di m 1.20. Ad avviso del Tribunale, tenuto conto anche delle osservazioni del Ctp di parte convenuta, la prova tecnica dimostra senza ombra di dubbio la trasformazione, operata in proprietà attorea, delle aperture lucifere in finestre con conseguente illegittimità dell'affaccio.

Viceversa, quanto riferito dai testi di parte attrice, sollecitati dal giudicante a collocare nel tempo la conoscenza dei luoghi - contrasta con la documentazione ufficiale della pratica di condono prodotta in atti, da cui risulta incontrovertibilmente che, già almeno nel 1994, agli atti dell'ufficio condono del Comune vi è prova documentale dell'esistenza della tettoia.

In definitiva, ritiene il Tribunale, alla luce della complessiva istruttoria svolta e in accoglimento della domanda riconvenzionale di parte convenuta, che può dirsi pienamente provata la dimostrazione della illegittimità dell'apertura delle finestre, che dall'appartamento attoreo consentono, in vie, che dall'appartamento attoreo consentono, in violazione delle distanze legale l'affaccio nella proprietà avversa

Sulle domande di usucapione delle parti costituite

A parere del Tribunale non vi sono i presupposti e condizioni per il riconoscimento né del diritto di parte attrice ad usucapire le luci e vedute dei vani del proprio immobile presenti lungo il muro perimetrale esterno del fabbricato sin dal 1985, né della domanda di parte convenuta di intervenuta usucapione al mantenimento della tettoia nell'immobile di proprietà, in assenza di validi permessi di costruire in sanatoria non prodotti dalle parti agli atti di causa.

Sentenza
Scarica Trib. Napoli 8 giugno 2022 n. 5709

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

  1. in evidenza

Dello stesso argomento


Luci e vedute: la Cassazione torna sull'argomento

Un'apertura munita di inferriata, tale da non consentire di affacciarsi sul fondo vicino, può configurarsi solo come luce. La distanza tra costruzioni rappresenta da sempre oggetto di controversie. D'altronde,