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Luci e vedute: la Cassazione torna sull'argomento

Un'apertura munita di inferriata, tale da non consentire di affacciarsi sul fondo vicino, può configurarsi solo come luce.
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

La distanza tra costruzioni rappresenta da sempre oggetto di controversie. D'altronde, come si diceva un tempo, vicinitas est mater discordiarum.

I numerosi contenziosi non riguardano solamente l'edificazione di fabbricati, ma anche l'apertura di luci e vedute.

Su questo argomento è tornata recentemente la Corte di Cassazione con l'ordinanza 23 settembre 2021, n. 25864, la quale ha ribadito alcuni concetti molto importanti. Analizziamo nel merito questa pronuncia.

Luci e vedute: differenze

Secondo l'art. 900 del codice civile, le finestre o le altre aperture sul fondo altrui sono di due tipi: luci e vedute. Questa la differenza principale:

  • le luci sono le finestre o aperture che danno passaggio alla luce e all'aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino;
  • le vedute (o prospetti) sono finestre o aperture che permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

Aperture di finestre e luci: il vicino può sempre chiedere l'eliminazione delle difformità

In pratica, mentre le luci sono realizzate (per forma, dimensioni, altezza dal suolo, ecc.) in modo tale da non consentire di poter guardare nel fondo limitrofo, le vedute consentono di affacciarsi.

Luci: come devono essere fatte?

A tenore dell'art. 901 del codice civile, le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:

  • essere munite di un'inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;
  • avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri se sono ai piani superiori;
  • avere il lato inferiore a un'altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l'altezza stessa.

Luci e vedute: distanza dal fondo del vicino

Secondo il codice civile, le luci, se realizzate secondo le caratteristiche del precedente paragrafo, non devono rispettare delle. distanze precise e possono anche essere disposte sul muro di confine tra le due abitazioni.

Luci irregolari e distanza tra costruzioni

Al contrario, le vedute, se dirette o frontali, possono essere aperte solo ad una distanza di un metro e mezzo dal fondo del vicino (art. 905 cod. civ.), mentre quelle laterali od oblique a non meno di settantacinque centimetri dal più vicino lato della finestra (art. 906 cod. civ.). Il rispetto di questa distanza viene meno allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.

Luci o vedute: il caso affrontato dalla Cassazione

La Suprema Corte, con l'ordinanza n. 25864 del 23 settembre 2021 in commento, ha dovuto decidere in merito alla modifica di due luci sul lato dell'immobile prospiciente quello dell'attore, il quale adiva l'autorità giudiziaria affinché tali aperture venissero regolarizzate.

In primo grado, il tribunale rigettava la domanda attorea, ritenendo che esse costituissero vedute, in quanto consentivano inspectio (la possibilità di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente) e prospectio (l'affaccio) sul fondo dell'attore.

Il secondo grado, invece, veniva accolto l'appello: il giudice riteneva di qualificare le due aperture come luci, condannando per l'effetto il proprietario alla loro regolarizzazione.

Secondo la Corte di Appello, le aperture non consentivano un comodo affaccio e, dunque, non potevano essere qualificate come vedute. Tale convincimento sembrava essere avvalorato dai precedenti della Suprema Corte, secondo i quali per poter qualificare un'apertura come veduta occorre che sussistano, al tempo stesso, ambedue i requisiti della possibilità di inspicere e di prospicere sul fondo altrui, perché caratteristica della veduta è proprio la possibilità di affacciarsi per esercitare la visione dritta, obliqua e laterale.

=> Finestre, luci e vedute

Contro la decisione del giudice di secondo grado ha proposto ricorso per Cassazione la parte convenuta, lamentando che la Corte di Appello avrebbe omesso di considerare che, come accertato dalla Ctu esperita in prime cure, era possibile inserire il capo tra le inferriate poste a protezione delle due luci, esercitando in tal modo la veduta sul fondo vicino.

Luci o vedute? La decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione, con la pronuncia in commento (ordinanza 23 settembre 2021, n. 25864), dichiara inammissibile il ricorso, confermando così la statuizione di secondo grado.

Dopo aver brevemente riepilogato la differenza tra vedute e luci (la normativa riguardante le prime mira a tutelare il proprietario dall'indiscrezione del vicino, impedendo a quest'ultimo di creare aperture a distanza inferiore a quella di un metro e mezzo; quella in tema di luci, invece, tende a regolare il diritto del proprietario di effettuare sul proprio fabbricato aperture verso il fondo del vicino allo scopo di attingere luce ed aria, senza possibilità di affaccio), gli ermellini ritengono di non poter condividere l'assunto di parte ricorrente, secondo cui sarebbe sufficiente, per poter qualificare una luce come veduta, il mero fatto che sia possibile inserire il capo tra le grate poste a protezione dell'apertura.

Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale che si affaccia sul cortile interno

La Suprema Corte ritiene dunque di dare continuità al principio secondo cui «In tema di aperture sul fondo del vicino, la natura di veduta o luce (regolare o irregolare) deve essere accertata dal giudice di merito alla stregua delle caratteristiche oggettive dell'apertura stessa, rimanendo a tal fine irrilevante l'intenzione del suo autore o la finalità dal medesimo perseguita; tuttavia, un'apertura munita di inferriata, tale da non consentire la prospectio nel fondo vicino, può configurarsi solo come luce, anche se consenta di guardare con una manovra di per sé poco agevole per una persona di normale conformazione; rispetto a tale genere di apertura, il vicino non ha diritto a chiedere la chiusura, bensì solo la regolarizzazione» (in questo senso Cass. Sez. 2, sentenza n. 233 del 05/01/2011).

Va infatti ribadito che «La veduta si distingue dalla luce giacché implica, in aggiunta alla inspectio, la prospectio, ossia la possibilità di affacciarsi e guardare frontalmente, obliquamente o lateralmente nel fondo del vicino, sicché un'apertura munita di inferriata (nella specie, realizzata a filo con il muro perimetrale dell'edificio) che impedisca l'esercizio di tale visione mobile e globale sul fondo alieno va qualificata luce» (Cass. Sez. 2, sentenza n. 3924 del 29/02/2016).

Insomma: la differenza tra luci e vedute passa per le loro caratteristiche oggettive; di conseguenza, l'affaccio non agevole o comunque possibile solamente effettuando particolari manovre non è sufficiente a qualificare la finestra come veduta.

Lecita l'apertura di finestre sul muro perimetrale che si affaccia sul cortile interno

Sentenza
Scarica Cass. 23 settembre 2021 n. 25864

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