Il tema è stato affrontato dal Tribunale di Teramo con la decisione del 17 marzo 2021, n. 255.
Controversia condominiale su inferriate e pensiline a Teramo
Nello specifico, un condomino chiede l'annullamento delle deliberazioni assunte in due diverse assemblee a seguito della richiesta da parte di altro condomino di installare delle inferriate per ragioni di sicurezza e la domanda di un terzo condomino di posizionare una pensilina di copertura.
L'azione di impugnazione viene promossa per difetto del raggiungimento delle maggioranze previste dal regolamento di condominio per la relativa approvazione, nonché per irregolarità nel computo delle maggioranze la prima mentre per la seconda per difetto di convocazione, non essendo stato chiamato l'attore a partecipare alle riunioni.
Qualificazione delle opere: innovazione o semplice modifica?
Il condominio si costituisce in giudizio rilevando che i temi in oggetto non possono qualificarsi in termini di innovazione bensì di semplice modifica ex art. 1102 c.c.
Questa norma così dispone: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto."
A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. mentre l'innovazione implica una modificazione materiale che alteri l'entità sostanziale o muti la destinazione originaria del bene.
Da ciò la necessaria maggioranza qualificata per il caso delle innovazioni ex art. 1136 comma 5, c.c. sulla cui base occorre la ricorrenza della maggioranza deliberativa degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.
È chiaro che né le pensiline né le inferriate siano così invasive da comportare una alterazione del valore sostanziale del bene né un mutamento della destinazione originaria della facciata.
Ed infatti il tribunale aderisce a questa seconda lettura, fornita dal condominio, rigettando l'impugnazione della delibera sotto questo profilo.
Esso rileva che a norma dell'art. 1102, comma 1, c.c., applicabile al condominio negli edifici in virtù del rinvio operato dall'articolo 1139 cod. civ., ciascun condomino può servirsi della cosa comune sempre che osservi il duplice limite di non alterarne la destinazione e di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso, secondo il loro diritto.
Entro questi limiti, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni, purché non alterino il decoro architettonico del fabbricato, come statuito espressamente dall'art. 1120 c.c. in tema di innovazioni e dall'art. 1122 c.c. per le opere su parti di proprietà esclusiva.
Le statuizioni del regolamento di condominio
Peraltro, nella fattispecie in esame, il Regolamento di Condominio specifica espressamente tra le opere consentite -e rientranti nella disciplina dell'art. 1102 cod. civ.-sia l'installazione delle inferriate rimandando all'assemblea per l'approvazione di tipologia e colore, che quella di pensiline in legno a copertura delle terrazze ai piani.
Se ne ricava che a norma di regolamento questi interventi, richiesti dai due condomini, non si configurano quali innovazioni. Oltretutto il medesimo statuto condominiale prescrive una maggioranza ancora più stringente rispetto a quella codicistica, in quanto modifiche del tutto legittime ove vengano rispettati i summenzionati criteri.
Trattandosi infatti di attività espressamente consentita, deve ritenersi che per l'approvazione delle caratteristiche estetiche delle inferriate è sufficiente la maggioranza prevista dall'art. 1136 comma 3, cod. civ., maggioranza rispettata dall'assemblea per la relativa deliberazione.
L'onere della prova della lesione del decoro architettonico
Vi è poi da dire che nel caso in esame l'attore non ha allegato alcuna ragione per la quale gli interventi richiesti dai due condomini avrebbero alterato il decoro architettonico dell'edificio.
Ed infatti dalla documentazione in atti se ne ricava che la pensilina a copertura della terrazza del condomino segue le linee armoniche del fabbricato, con conseguente sviluppo architettonico, mentre l'espressa approvazione da parte dell'assemblea della richiesta di apposizione delle inferriate da parte dell'altro condomino soddisfa il presupposto richiesto dal regolamento.
Inferriate e caldaia in facciata. Non serve il consenso dell'assemblea condominiale
Annullamento della delibera per violazione della convocazione
Il Tribunale evidenzia che poiché l'attore non è stato convocato all'assemblea e non vi ha partecipato, è corretto accogliere la domanda di annullamento della seconda delibera per violazione dell'art. 1136, comma 6, cod. civ.
Da ciò è derivata la statuizione della compensazione delle spese.
Libertà di installare inferriate: limiti e precedenti giurisprudenziali
In un precedente sul tema delle inferriate è stato osservato che il singolo condomino è libero di installare inferriate su balconi e finestre senza dover chiedere il placet all'assemblea o all'amministratore, naturalmente se non vi è una clausola del regolamento contrattuale che lo vieti.
Questi deve tuttavia essere consapevole che, qualora queste costruzioni vengano ritenute (dagli altri condomini ed eventualmente in sede giudiziale) contrarie all'estetica del palazzo, il proprietario è tenuto a toglierle al più presto, corrispondendo le spese processuali dell'eventuale giudizio (Trib. Roma, 30.11.2016, n. 22231).
È chiaro che il preventivo assenso dell'assemblea lo tuteli da simili evenienze e che quindi per ragioni di opportunità si presenti all'assemblea la richiesta di essere autorizzato alla relativa installazione.
Già la giurisprudenza della Suprema Corte aveva evidenziato che se, da un lato, il regolamento condominiale può contenere norme che limitino l'iniziativa del singolo sulla sua proprietà in favore del decoro architettonico dell'edificio, dall'altro se il mutamento che si vuole portare è di modesta rilevanza e, soprattutto, non cagiona pregiudizio economicamente determinabile e se la necessità dei condomini di tutelare la sicurezza dei propri beni e della propria persona risulta assolutamente fondata, il divieto contenuto nel regolamento condominiale non si dovrà applicare (Cass. n. 11936/1999; Cass. n. 240/1997; Cass. n. 8830/2003).
Installazione inferriate su portefinestre
Aspetti legali e giurisprudenziali sull’installazione di pensiline
Per la pensilina il discorso può essere più complesso, potendo essere di diversi materiali, dimensioni e così via.
In termini generali la Cassazione (Cass. n. 10453/2011) ha affermato che "l'estensione del diritto di ciascun comunista, trova il limite nella necessità di non sacrificare ma di consentire il potenziale pari uso della cosa da parte degli altri partecipanti".
La giurisprudenza amministrativa richiede il previo consenso assembleare anche se il singolo condomino intenda realizzare una simile opera incidente sulla facciata condominiale seppur di rilievo secondario, ove modifichino la facciata dell'edificio (cfr. T.A.R. Reggio Calabria, n. 372 del 21 aprile 2017; Consiglio di Stato, n. 6529 del 21 ottobre 2003).
Può essere utile riportare quanto espresso in tema di installazione di una tenda di tela scorrevole con comando a manovella: essa non può considerarsi "costruzione" vietata, pure se situata a distanza inferiore a tre metri dal balcone o dalla finestra del piano sovrastante, ancorché siano necessari per farla funzionare dei sostegni fissi, atteso che tale tenda, non pregiudica permanentemente la prospectio né diminuisce l'aria e la luce al condomino del piano sovrastante.
Quindi se trattasi di una tenda mobile, per la sua stessa conformazione, viene aperta temporaneamente restringendo la visuale solo in un piccolo tratto e per determinate ore del giorno.
L'opera è quindi compatibile con la struttura dell'edificio condominiale senza provocare una lesione concreta al diritto di veduta (Cass., 18 marzo 1991 n. 2873 Cass., 2 ottobre 2000, n. 13012; Cass., 5 aprile 2000, n. 4190; Cass., 18 marzo 1991, n. 2873).
