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Un condomino della scala B può aprire un varco nel muro del suo appartamento per collegarsi al pianerottolo della scala A?

La risposta in una recentissima ed illuminante sentenza della Cassazione
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli - Responsabile scientifico Condominioweb 

Ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità; così il condomino che si serve del muro perimetrale nel rispetto della sua destinazione, per ricavarne maggiore vantaggio nel godimento di un'unità immobiliare già strutturalmente e funzionalmente collegata al bene comune, come presuppone l'art. 1117 c.c., lo fa nell'esercizio del diritto di condominio e non avvalendosi di una servitù.

Al contrario, secondo un principio consolidato è illegittima l'apertura di un varco praticata nel muro perimetrale dell'edificio condominiale da un comproprietario al fine di mettere in comunicazione un locale di sua proprietà esclusiva, ubicato nel medesimo fabbricato, con altro immobile pure di sua proprietà ma estraneo al condominio, comportando tale utilizzazione la cessione del godimento di un bene comune in favore di soggetti estranei al condominio, con conseguente alterazione della destinazione; in tal modo viene infatti imposto sul muro perimetrale un peso che dà luogo a una servitù, per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini.

Quindi, se un condomino fa uso di un bene condominiale a fini esclusivi di miglior godimento di altro immobile di sua proprietà che non sia compreso nel caseggiato, è evidente l'alterazione funzionale della parte comune.

Ma questo principio vale anche se un condomino (della scala B) apre un varco nel muro comune al fine di mettere in comunicazione l'appartamento di sua proprietà con l'altra scala del palazzo (scala A) destinata a servire altri condomini dello stesso caseggiato? La risposta è contenuta nella recente sentenza della Cassazione n. 35955 del 22 novembre 2021.

Ecco l'unica ipotesi in cui l'apertura di una porta può essere considerata lecita

Aprire un varco nel muro per collegarsi a un altra scala: la vicenda

In un caseggiato, costituito da due scale, scala A e scala B, che servono distintamente due diversi gruppi di appartamenti, un condomino della scala B decideva di aprire un varco per mettere in comunicazione la sua proprietà esclusiva con il pianerottolo della scala A.

Gli altri partecipanti al condominio pretendevano che l'apertura fosse chiusa e, conseguentemente, chiedevano al Tribunale di condannare il condomino a chiudere l'accesso sul pianerottolo della scala A.

Il Tribunale, qualificata la domanda come negatoria servitutis, riteneva non configurabile una situazione di condominio parziale della scala A e perciò non superata la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c., con conseguente legittimità dell'opera realizzata dal convenuto.

La Corte d'appello invece, in riforma totale della sentenza di primo grado, sosteneva che la scala A non svolgesse alcuna funzione di utilità per le unità immobiliari servite dalla scala B, in quanto non consentiva l'accesso al lastrico solare, mentre il vano contatori ed il vano archivio erano posti in uno spazio sottostante raggiungibile senza necessità di utilizzare la scala A.

Il soccombente ricorreva in Cassazione notando che il principio espresso dai giudici di secondo grado poteva valere solo nel caseggiato con due ingressi autonomi; inoltre evidenziava che i condomini della scala B avrebbero potuto comunque trarre utilità dalla scala A "anche soltanto, ad esempio, al semplice banale scopo di salire e scendere da quella scala per fare un po' di movimento".

Apertura di varchi sui muri, per la servitù conta il condominio non l'edificio

La decisione

Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Questo il ragionamento.

Nell'ambito dell'edificio condominiale ci sono parti comuni, quali, ad esempio, il tetto, l'area di sedime, i muri maestri, le scale (e ciò indipendentemente dall'eventuale unicità del portone d'ingresso, come nella specie, in quanto distinta parte comune rispetto alle scale), l'ascensore che possono risultare destinati al servizio o al godimento di una parte soltanto del fabbricato.

In tali casi - come ricorda la Cassazione - viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quei beni.

Del resto, il terzo comma dell'art. 1123 c.c. fornisce un'indubbia copertura normativa alla fattispecie del condominio parziale, laddove dispone che qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità.

Tale norma conferma che i presupposti per l'attribuzione della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti vengono meno se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali e funzionali, sono destinati all'uso o al servizio, non di tutto l'edificio, ma di una sola parte.

La scala B è solo al servizio dei condomini che abitano in quella parte del palazzo: in altre parole, non appartiene ai condomini che possono usare solo la scala A.

I giudici supremi correttamente ricordano che i termini "servire" ed "utilità" adoperati dall'art. 1123, comma 3, c.c., sul quale poggia la figura del cosiddetto condominio parziale, fanno riferimento all'utilità prodotta (indipendentemente da qualsiasi attività umana) in favore delle unità immobiliari.

Alla luce di quanto sopra si può affermare che i condomini della scala A sono estranei rispetto alla scala B e viceversa.

Secondo la Cassazione è quindi illegittima l'apertura di un varco praticata da un condomino (utente della scala B) nel muro dell'edificio condominiale al fine di mettere in comunicazione l'appartamento di sua proprietà esclusiva con l'andito dell'altra scala (scala A) di cui non è titolare e destinata a servire un'altra parte del fabbricato, comportando tale utilizzazione l'imposizione sul bene oggetto di condominio parziale di un peso che dà luogo ad una servitù in favore di un'unità immobiliare esterna alla limitata contitolarità di esso, con conseguente alterazione della destinazione della cosa comune.

Del resto l'apertura illecita è stata praticata non in un muro dell'appartamento della scala B ma nel muro costituente la "cassa" della scala A.

Muro perimetrale condominiale: quando l'apertura del varco è illegittima

Sentenza
Scarica Cass. 22 novembre 2021 n. 35955

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