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Villetta in un complesso residenziale e apertura varco nel muro perimetrale: quali limiti?
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Villetta in un complesso residenziale e apertura varco nel muro perimetrale: quali limiti?

Può il proprietario di una villetta in un complesso residenziale aprire un varco nel muro perimetrale per crearsi un accesso indipendente alla strada pubblica?

Avv. Alessandro Moscatelli 

Il muro perimetrale, anche se non espressamente indicato nell'art.1117 C.C., costituisce parte comune del fabbricato delimitando gli spazi in esso compresi. Detto manufatto può essere utilizzato anche dai singoli condomini purchè rispettino il pari diritto degli altri comproprietari e non ledano la destinazione, la stabilità ed il decoro architettonico dell'edificio, così come previsto dall'art.1102 C.C..

Il confine di grandi complessi residenziali costituiti da singole palazzine o villette è appunto delimitato dal muro perimetrale o muro di cinta.

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Il caso di specie che si vuole esaminare, concerne il proprietario di una villetta facente parte di un comprensorio condominiale il quale, in corrispondenza del proprio giardino, violando le norme del regolamento di condominio, senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea, demoliva una parte del muro perimetrale posto a protezione dei confini del complesso residenziale.

In tal modo il singolo proprietario apriva un varco e creava un passaggio che metteva in collegamento diretto la sua villetta con la strada pubblica così consentendogli di evitare di percorrere le strade interne del complesso per accedere alla sua proprietà esclusiva.

Il condominio agiva in giudizio per far cessare la turbativa posta in essere dal singolo condomino mediante le opere illegittime eseguite sulla proprietà condominiale e chiedeva la condanna al ripristino dello stato dei luoghi ed al risarcimento dei danni per aver violato in tal modo la sicurezza dell'intero complesso.

Il proprietario della villetta, però, eccepiva che per il varco realizzato nel muro di cinta per avere accesso diretto alla via pubblica, aveva presentato apposita DIA al competente municipio asseverando, tramite tecnico incaricato, che l'opera de qua non comportava modifiche alla sagome, al volume ed ai prospetti dell'edificio, né mutamento della destinazione d'uso; evidenziava altresì che le opere eseguite, non determinando alterazione della destinazione del bene comune, né impedimento al godimento o utilizzo conforme da parte degli altri condòmini, o pregiudizio alla stabilità, sicurezza e decoro architettonico del fabbricato, costituivano uso legittimo della cosa comune che non necessitava di preventivo consenso degli altri partecipanti alla comunione.

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Il caso è stato affrontato dal giudice del Tribunale di Roma che si è espresso ripercorrendo e tenendo conto dell'orientamento della giurisprudenza di legittimità in materia.

Per quanto previsto dall'art. 1102 C.C., vige il principio generale della comproprietà dell'intero muro perimetrale comune di un edificio che legittima il singolo condomino ad apportare tutte le modificazioni che gli consentano di trarre una peculiare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini (e, quindi, a procedere anche all'apertura, nel muro, di un varco di accesso ai locali di sua proprietà esclusiva), a condizione di non impedire agli altri condomini la prosecuzione dell'esercizio dell'uso del muro - ovvero la facoltà di utilizzarlo in modo e misura analoghi - e di non alterarne la normale destinazione e sempre che tali modificazioni non pregiudichino la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato condominiale (Cass. Sez. II, 18/02/1998, n. 1708; Cass. Sez. II 27/10/2003, n. 16097; Cass. Sez. II, 17.02.2005 n. 3265).

Il Tribunale di Roma ha utilizzato tre diverse argomentazioni derogando al principio generale testè esposto.

Innanzitutto ha rilevato che l'apertura praticata nel muro perimetrale per mettere in collegamento i locali di esclusiva proprietà, posti all'interno del condominio, con altro immobile che sia esterno al condominio, altera la destinazione del muro ed incide sulla funzione di recinzione con la conseguenza che tale varco possa dar luogo all'acquisto di una servitù di passaggio a carico della proprietà condominiale, configurando così un uso indebito della cosa comune alla stregua dei criteri indicati dagli artt. 1102 e 1122 C.C. (Cass., 13.01.1995, n. 360; Cass.. 07.03.1992 n. 2273; Cass. 25.10.1988, n. 5780).

In secondo luogo ha accertato che il singolo condomino ha violato una precisa norma del regolamento di condominio che, nel caso di specie, vietava non solo le innovazioni ma anche le modifiche delle parti e dei servizi comuni di cui all'art.1102 C.C. non preventivamente consentite dalla assemblea.

=> Legittima l'apertura di un varco sul muro comune se non crea problemi di stabilità e alterazioni del decoro

Già le due argomentazioni sarebbero state sufficienti ai fini dell'accoglimento della domanda, ma il giudice del Tribunale di Roma si è spinto oltre rilevando altresì che tra le funzioni del muro di recinzione del complesso condominiale in questione, costituito da una molteplicità di villette con relative pertinenze, vi è anche quella di garantire la sicurezza di tutti i residenti a fronte di indesiderate intrusioni di estranei.

Infatti, non a caso il muro suddetto, lungo tutto il suo notevole perimetro, presentava solo tre varchi.

Pertanto la collocazione di un'altra apertura, chiusa da cancelletto, sul muro perimetrale, rappresentava un punto di debolezza di detto muro che ne snaturava la destinazione favorendo intrusioni ad opera di ignoti.

Il Tribunale di Roma con la sentenza n.2353 del 01.02.2019 accoglieva la domanda e condannava il condomino a rimuovere il cancello apposto ed a ripristinare lo stato dei luoghi.

(Avv. Alessandro Moscatelli)

Sentenza_80767876.pdf

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Togato
Togato giovedì 14 febbraio 2019 alle ore 12:38

Più persuasiva la sentenza sul punto specifico del pregiudizio arrecato alla sicurezza del condominio per essersi chiaramente alterata con quel varco la funzione primaria sotto tale profilo del muro perimetrale.

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