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Il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti dell'immobile non decorre dalla data del dibattito assembleare.
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Il termine di un anno per la denuncia dei gravi difetti dell'immobile non decorre dalla data del dibattito assembleare.

Gravi difetti: la denuncia decorre dal giorno in cui si consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, pena la decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore.

Avv. Paolo Accoti 

È noto che, in virtù dell'art. 1669 Cc, qualora nel corso di dieci anni dalla realizzazione l'edificio o le altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, per vizio del suolo o per difetto di costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore sarà ritenuto responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta denunzia entro un anno dalla scoperta.

Appare evidente, quindi, che il menzionato articolo rubricato sotto la voce "Rovina e difetti di cose immobili", impone due termini, uno di prescrizione dell'azione, atteso che il vizio di costruzione non può esser fatto valere decorsi 10 anni dalla realizzazione dell'opera, l'altro di decadenza dall'azione, qualora sia decorso un anno dalla scoperta del vizio.

=> Quando scade il termine per la denunzia dei vizi?

Ciò posto, risulta pacifico che tra i difetti che configurano la responsabilità del costruttore rientrano anche quelli che, pur non compromettendo la stabilità totale o parziale dell'edificio possano essere, comunque, qualificati "gravi".

A tal proposito, infatti, «la gravità di un difetto, agli effetti dell'art. 1669 c.c., è correlata alle conseguenze che da esso siano derivate o possano derivare, e non dipende, pertanto, dalla sua isolata consistenza obiettiva, né è perciò esclusa ex se dalla modesta entità, in rapporto all'intera costruzione, del singolo elemento che ne sia affetto.

Questa Corte ha così costantemente spiegato che configurano gravi difetti dell'edificio, a norma dell'art. 1669 c.c., anche le carenze costruttive dell'opera - da intendere altresì quale singola unità abitativa - che pregiudicano o menomano in modo grave il normale godimento e/o la funzionalità e/o l'abitabilità della medesima, come allorché la realizzazione è avvenuta con materiali inidonei e/o non a regola d'arte ed anche se incidenti su elementi secondari ed accessori dell'opera purché tali da incidere negativamente ed in modo considerevole sul suo godimento e da comprometterne la normale utilità in relazione alla sua destinazione economica e pratica, e per questo eliminabili solo con lavori di manutenzione, ancorché ordinaria, e cioè mediante opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici (Cass. Sez. U, 27/03/2017, n, 7756; Cass. Sez, 2, 09/09/2013, n. 20644; Cass. Sez. 2, 03/01/2013, n. 84; Cass. Sez. 2, 04/10/2011, n, 20307; Cass, Sez. 2, 15/09/2009, n. 19868)» (Cass. n. 143/2019).

Vi è da chiedersi ora, per quanto concerne l'inizio del decorso del termine di decadenza annuale e di quello decennale di prescrizione, quando tali termini iniziano a decorrere.

=> L'amministratore di condominio è legittimato a chiedere i danni contro l'appaltatore non dal momento in cui il l'assemblea delibera la lite, ma dalla certezza dei vizi

A tal proposito, l'ordinanza della Suprema Corte sopra richiamata ha confermato il principio per cui, «poiché la disciplina concernente la decadenza (e la prescrizione) per l'esercizio dell'azione ha lo scopo di non onerare il danneggiato della proposizione di domande generiche a carattere esplorativo, è necessario che la denuncia riveli una conoscenza sufficientemente completa del vizio e della responsabilità per lo stesso; sicché il termine di un anno per effettuare la medesima denuncia decorre dal giorno in cui il committente consegua un apprezzabile grado di consapevolezza oggettiva della gravità dei difetti e della loro derivazione causale dall'imperfetta esecuzione dell'opera, non essendo sufficienti, viceversa, manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti.

Tale conoscenza deve ritenersi, di regola, acquisita, in assenza di anteriori ed esaustivi elementi, solo all'atto dell'acquisizione di apposite relazioni peritali effettuate».

Più nello specifico, la recente ordinanza n. 3674, pubblicata in data 7 Febbraio 2019, la VI Sezione civile della Corte di Cassazione, relatore dott. LO.

rilia, ha cassato con rinvio la sentenza della Corte d'Appello di Torino, con la quale la stessa aveva rigettato la domanda del condominio e dei proprietari delle unità immobiliari volta al risarcimento dei danni alle parti comuni e alle proprietà esclusive per i gravi difetti nell'esecuzione dei lavori di costruzione dell'edificio.

La Corte territoriale, infatti, ha ritenuto decorso il termine di decadenza in considerazione del fatto che l'azione giudiziaria era stata posta in essere a distanza di più di un anno dalla scoperta dei vizi, dei quali gli attori avevano avuto piena contezza per averne discusso in sede di assemblea condominiale.

Di contrario avviso la Corte di Cassazione la quale, infatti, dopo aver premesso che «secondo la costante giurisprudenza di legittimità, il termine di un anno per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti nella costruzione di un immobile, previsto dall'art. 1669 c.c. a pena di decadenza dall'azione di responsabilità contro l'appaltatore, decorre dal giorno in cui il committente consegua una sicura conoscenza dei difetti e delle loro cause, e tale termine può essere postergato all'esito degli accertamenti tecnici che si rendano necessari per comprendere la gravità dei vizi e stabilire il corretto collegamento causale (v. Sez. 2 - , Sentenza n. 10048 del 24/04/2018; Sez. 3, Sentenza n. 9966 del 08/05/2014; Sez. 2, Sentenza n. 1463 del 23/01/2008; Sez. 2, Sentenza n. 11740 del 01/08/2003)», ha ritenuto che l'apprezzabile grado di conoscenza della gravità dei difetti nell'esecuzione dell'opera non potesse desumersi dal mero «dibattito assembleare» nel corso del quale, peraltro, «l'unico dato di fatto che emerge è che in quella riunione si discuteva di "perdite nella soletta corsia box", di "ripetute richieste" e della necessità di eliminazione dell'inconveniente", "prima che il danno si manifesti di più"».

STUDIO LEGALE AVV. PAOLO ACCOTI

Scarica Ordinanza Civile Sez. 6 Num. 3674 del 07/02/2019

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