L'amministratore di condominio è legittimato a chiedere i danni contro l'appaltatore non dal momento in cui il l'assemblea delibera la lite, ma dalla certezza dei vizi

L'amministratore ha il dovere di compiere gli atti per la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale. I termini per proporre l'azione ex art. 1669 c.c. decorrono dal momento in cui il committente consegua un apprezzabile grado di conoscenza della gravità dei difetti.

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La vicenda. La Corte d'Appello di Milano aveva dichiarato la nullità dell'appello proposto dai condomini e rigettato quello proposto dal Condominio contro la sentenza del Tribunale di Milano che aveva, a sua volta, respinto la domanda di risarcimento danni per equivalente proposta contro la società beta per difetti costruttivi del fabbricato riguardanti la proprietà comune e individuale.

Per giungere a tale soluzione la Corte territoriale aveva rilevato che nel caso di specie, l'appello dei condomini era nullo per mancata indicazione delle generalità; inoltre veniva eccepito il difetto di legittimazione dell'amministratore ad agire a tutela dell'interesse personale dei singoli condomini che non erano parti del giudizio.

Infine veniva contestato la decadenza dei termini dell'azione in quanto, secondo la Corte territoriale la scoperta dei vizi doveva farsi risalire ad una data antecedente o prossima al giorno in cui si svolse l'assemblea straordinaria in cui si deliberò di promuovere azione legale contro l'impresa costruttrice per i vizi riscontrati e che pertanto alla data della denunzia, coincidente con quella di notifica del ricorso per ATP, i termini di cui all'art. 1669 c.c. erano abbondantemente spirati. Avverso tale pronuncia, il condominio ha proposto ricorso per cassazione.

I ponti termici possono essere gravi difetti costruttivi

Ultimo principio espresso dalla Cass. a Sez. Unite 27 marzo 2017, n. 7756. L'articolo 1669 c.c.

è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, in genere, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo.

Il ragionamento della Corte di Cassazione. I giudici di legittimità, in merito al difetto di legittimazione dell'amministratore, contrariamente al ragionamento della Corte territoriale, hanno precisato che l'art. 1130 n. 4 c.c., che attribuisce all'amministratore del condominio il potere di compiere atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio deve interpretarsi estensivamente nel senso che oltre agli atti conservativi necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, l'amministratore ha il potere - dovere di compiere analoghi atti pe la salvaguardia dei diritti concernenti l'edificio condominiale unitariamente considerato.

Pertanto rientra nel novero degli atti conservativi di cui al citato art. 1130 n. 4 cod. civ. l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ. intesa a rimuovere i gravi difetti dì costruzione, nel caso in cui questi riguardino l'intero edificio condominiale ed i singoli appartamenti, vertendosi in una "ipotesi di causa comune di danno che abilita alternativamente l'amministratore del condominio ed i singoli condomini ad agire per il risarcimento, senza che possa farsi distinzione tra parti comuni e singoli appartamenti o parte di essi soltanto" (Cass. civ., Sez.

Seconda, Sent. 23 marzo 1995, n. 3366 e Sent. 18 giugno 1996, n. 5613; Sez. 2, Sentenza n. 441 del 10/02/1968 Rv. 33145; più di recente, v. sez. 2, Sentenza n. 8512 del 2015; Sez. 2, Sentenza n. 25216 del 2017).

Analogo principio viene ribadito anche nella sentenza della Cass. n. 22656 dell'8 novembre 2010 ove si riconosce "la legittimazione dell'amministratore a promuovere azione di responsabilità, ai sensi dell'art. 1669 cod. civ. nei confronti del costruttore a tutela dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivano da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorché interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini, ed a chiederne la relativa rimozione, eliminandone radicalmente le comuni cause o condannando il costruttore alle relative spese". Pertanto l'amministratore aveva piena legittimità ad agire a tutela del condominio.

Quanto alla questione della tempestività dell'azione di garanzia contro l'appaltatore, a parere degli ermellini, i giudici di merito hanno errato nel dare valore decisivo, per l'individuazione del momento della scoperta dei vizi (dies a quo ai fini del calcolo del termine decadenziale per la denunzia ex art. 1669 c.c.), all'epoca dell'assemblea dei condomini che aveva deliberato il promovimento della lite contro il costruttore (fondando in tal modo il proprio convincimento sulla esteriorità delle manifestazioni dannose e quindi sulla loro percepibilità), senza verificare però se contemporaneamente fosse stata già acquisita, in ragione di precedenti accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause.

Difatti, a tal proposito, la giurisprudenza è alquanto chiara nell'affermare che in tema di garanzia per gravi difetti dell'opera ai sensi dell'art. 1669 c.c. "il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il committente non abbia conoscenza sicura dei difetti, e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione ed imputazione delle sue cause, non essendo al riguardo sufficienti viceversa manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti" (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4364 del 2015; Sez. 2, Sentenza n. 1463 del 23/01/2008; Sez. 1, Sentenza n. 2460 del 01/02/2008; Sez. 3, Sentenza n. 567 del 13/01/2005; Sez. 2, Sentenza n. 4622 del 29/03/2002).

Quindi doveva prendersi in considerazione, come dies a quo, la data del deposito della relazione peritale nel procedimento di accertamento tecnico preventivo promosso nell'aprile 2004 e non il giorno della delibera assembleare di promovimento della lite (17.7.2001) in quanto non vi era piena conoscenza dei vizi.

Gravi difetti. L'art. 1669 cod.civ. si applica anche in caso di ristrutturazione dell'edificio condominiale

In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, con la pronuncia in commento, la Corte di legittimità ha cassato la sentenza con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano che colmerà le lacune rincontrate attenendosi ai citati principi di diritto e provvederà, all'esito, anche sulle spese del presente giudizio nei rapporti tra il Condominio e l'impresa.