Le crepe costituiscono gravi vizi dell'opera

La vicenda. In primo grado il tribunale di Milano ha accolto la domanda del condominio nei confronti della ditta Beta (venditrice), ditta Alfa (appaltatrice), Caio (progettista) e Tizio (direttore dei lavori) al risarcimento per gravi difetti e vizi dell'immobile.

In secondo grado, la corte d'appello di Milano, in parziale riforma della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda del condominio nei confronti del progettista Tizio ed ha confermato la condanna in solido al risarcimento delle altre parti, riducendo tuttavia il quantum risarcitorio a euro 43.114. Avverso quest'ultima pronuncia Caio (direttore dei lavori) ha proposto ricorso principale in cassazione eccependo l'illegittimità della pronuncia.

Anche il condominio si è costituito con ricorso incidentale eccependo il ragionamento della Corte di Appello in merito ai vizi dell'opera.

Rovina e difetti di cose immobili. L'art. 1669 c.c. prevede che quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

Ebbene, la ratio sottesa alla norma è diversa a seconda che si ritenga che preveda una responsabilità contrattuale (1218 c.c.) o aquiliana (2043 c.c.): nel primo caso essa è posta a tutela dell'interesse del committente ad usufruire a lungo di un bene a ciò destinato e, perciò, prevede una garanzia che si protrae oltre il termine biennale di cui all'art. art. 1668 del c.c.; nel secondo caso è posta a salvaguardia di un superiore interesse pubblico che si identifica con l'incolumità di chiunque possa venire a contatto con l'immobile.

Vizi e difformità delle opere, la garanzia contrattuale

Il ragionamento della Corte di Cassazione. Secondo il Condominio la corte d'appello aveva falsamente applicato la disciplina dei gravi vizi ex articolo 1669 c.c., non facendovi rientrare le diffuse cavillature accertate.

Difatti, a parere del Condominio, dette fessurazioni sulle facciate erano suscettibili anche in relazione ai fenomeni di dilavamento di causare rigonfiamenti di intonaci e infiltrazioni, e quindi dovevano qualificarsi come gravi vizi. Secondo la Cassazione, il motivo in esame era fondato.

Difatti nel giudizio di merito, la Corte Milanese al fine di pervenire all'esclusione delle cavillature in concreto accertate dal novero delle poste risarcibili, dopo aver ricordato che il c.t.u. aveva distinto due tipologie di cavillature "entrambe non... dovute a debolezza della struttura" e non tali da provocare "infiltrazioni all'interno delle abitazioni", aveva affermato che "l'articolo 1669 c.c., non trova applicazione per quei vizi che non incidano negativamente e sugli elementi strutturali essenziali... e, quindi, sulla... solidità, efficienza e durata, ma solamente sul(l')... aspetto decorativo ed estetico" del manufatto".

Dunque a parere dei giudici di legittimità tale affermazione contrastava con la linea interpretativa fatta propria dalle sezioni unite.

Invero, secondo l'indirizzo ora accolto anche i vizi che riguardino elementi secondari ed accessori, come i rivestimenti, devono ritenersi tali da compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene, secondo la destinazione propria di quest'ultimo.

Come noto, in edilizia il rivestimento (verticale o murale e orizzontale, quest'ultimo se sottostante definito pavimento) è applicato agli elementi strutturali di un edificio con finalità di accrescimento della resistenza alle aggressioni degli agenti chimico-fisici, anche da obsolescenza, e atmosferici, svolgendo anche funzioni estetiche; in tale quadro le fessurazioni o microfessurazioni (tra le quali le cavillature) di intonaci (o anche di altri tipi di rivestimento), se non del tutto trascurabili, a prescindere dalla possibilità di dar luogo o no a infiltrazioni, realizzano comunque nel tempo una maggiore esposizione alla penetrazione di agenti aggressivi sugli elementi strutturali, per cui esse - pur se ascrivibili a ritrazione dei materiali - sono prevenute mediante idonee preparazioni dei rivestimenti in senso compensativo e idonea posa.

A prescindere da ciò, peraltro, quand'anche le fessurazioni o crepe siano inidonee a mettere a rischio altri elementi strutturali e quindi impattino solo dal punto di vista estetico, e siano eliminabili con manutenzione anche meramente ordinaria, esse - in quanto incidenti sull'elemento pur accessorio del rivestimento (di norma, l'intonaco) - debbono essere qualificate in via astratta, ove non siano del tutto trascurabili, idonee a compromettere la funzionalità globale e la normale utilizzazione del bene e, quindi, a rappresentare grave vizio ex art. 1669 c.c.. (Cass. civile, SS.UU., sentenza 27/03/2017 n. 7756).

In conclusione, a parere dei giudici della Cassazione, deve ritenersi superato, all'esito dell'arresto nomofilattico richiamato, il precedente indirizzo (cui si è invece ispirata la sentenza impugnata per cui lesioni - anche sotto forma di microfessurazioni - ai rivestimenti pur se d'intonaco possano considerarsi irrilevanti in quanto incidenti solo dal punto di vista estetico.

In tal senso Cass. n. 13268 del 2004 e n. 26965 del 2011, ma in senso contrario v. già n. 12792 del 1992).

Gravi difetti. L'art. 1669 cod. civ. si applica anche in caso di ristrutturazione dell'edificio condominiale

Per le esposte ragioni, con la pronuncia in commento, la Cassazione ha rigettato le doglianze mosse dal ricorrente principale. Invece, ha accolto l'unico motivo del ricorso incidentale del Condominio. Pertanto ha cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto ed ha rinviato a diversa sezione della corte d'appello di Milano.