Nel caso in cui il cortile, esclusivo o comune, sia munito di recinzione di proprietà condominiale confinante con l'area pubblica o con altra area condominiale, ogni singolo condòmino può apportare a tale recinzione, senza il consenso degli altri partecipanti al condominio, tutte le modifiche finalizzate a trarre dal bene comune una particolare utilità aggiuntiva rispetto a quella goduta dagli altri condomini.
In particolare, è possibile procedere direttamente all'apertura o all'ampliamento di un varco nel muro comune per l'accesso al cortile condominiale o alla sua proprietà esclusiva, purché tale varco non alteri la destinazione del muro e delle altre cose comuni, non comprometta il diritto al pari uso e non arrechi pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza ed al decoro architettonico dell'edificio.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 11445 del 3 giugno 2015.
Il singolo condomino, senza chiedere la preventiva autorizzazione all'assemblea dei condomini, ben può trasformare in passo carrabile il varco pedonale già presente nel muro comune che dà sulla sua proprietà, a condizione che ciò non impedisca il pari uso degli altri condomini e non metta a rischio la stabilità ed il decoro del fabbricato.
Non si tratta, infatti, di un'innovazione ex art. 1120 c.c., ma di un uso maggiore della cosa che consente al singolo di trarre un'ulteriore utilità aggiuntiva senza alterare la destinazione comune, ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Il caso – La sentenza in commento origina dall'impugnazione della delibera assembleare avente ad oggetto, tra l'altro, interventi di modifica di un varco pedonale a passo carrabile, munito di cancello, nel muro comune.
In sede d'appello, il giudice aveva condannato il singolo condomino a ripristinare le dimensioni del secondo cancello carrabile qualificandolo come innovazione, che avrebbe dovuto essere approvata dall'assemblea con la maggioranza prevista dell'art. 1120 c.c.
Ma per la Corte di Cassazione i giudici d'appello hanno commesso un errore di sussunzione. L'opera in esame, infatti, nono configura un'innovazione ai sensi dell'art. 1120 c.c.; si tratta invece di opere intraprese dal singolo per realizzare un miglior uso della cosa comune ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Tale articolo è nel senso che ciascun comproprietario ha diritto di trarre dal bene comune un'utilità anche più intensa o anche semplicemente diversa da quella ricavata eventualmente in concreto dagli altri comproprietari, purchè non ne venga alterata la destinazione o compromesso il diritto al pari uso.
Nel caso di specie, la modifica del varco pedonale in passo carrabile a favore dell'immobile di un condomino è legittima e può essere realizzata anche senza la preventiva autorizzazione dell'assemblea ai sensi dell'art. 1102 c.c., in quanto “pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso” (Cass. civ. n. 24295/2014).
Secondo gli Ermellini, l'errore commesso dalla Corte d'Appello risulta ancor più evidente se si considera che, nel caso di specie, i giudici non hanno accertato, come avrebbero dovuto fare, se l'ampliamento dell'apertura avesse alterato la destinazione d'uso della cosa comune, che è, si badi bene, il muro e non il varco; né hanno stabilito se fosse stato alterato il decoro architettonico del fabbricato o sia stato reso impossibile il pari uso del bene agli altri condomini.
In definitiva, la Corte d'appello ha automaticamente (ed erroneamente) equiparato l'opera in esame ad un'innovazione ex art. 1120 c.c. e l'ha ritenuta soggetta a delibera condominiale, anziché farla correttamente rientrare nella disciplina generale in materia di uso dei beni comuni ex art. 1102 c.c.
