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Le responsabilità dell'Amministratore di Condominio in materia di impianti e strutture

Eurocert 

La figura dell’Amministratore di Condominio è andata evolvendosi negli ultimi anni, assumendo sempre più responsabilità e doveri. La sua nomina comporta una elevata responsabilità civile e penale.

La normativa in vigore per quanto riguarda la gestione dei condomini stabilisce la responsabilità dell’Amministratore per il mantenimento della sicurezza degli impianti condominiali situati in aree comuni. Vediamole rapidamente:

  • sicurezza antincendio;
  • sicurezza impianti e installazioni;
  • sicurezza del condominio come luogo di lavoro.

L’amministratore condominiale è responsabile di eventuali incidenti derivanti da rischi dovuti alla non corretta manutenzione di tutto ciò che è presente nelle aree comuni del condominio. Secondo la legge, una fra tutte il decreto legislativo 81/2008 in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro (il condominio è equiparato a un luogo di lavoro), l’amministratore ha l’obbligo di rimuovere ogni pericolo presente negli spazi condominiali che possa danneggiare cose o persone.

Per quanto riguarda gli impianti condominiali, occorre pianificare manutenzioni e verifiche periodiche che, però, devono essere fatte solo da professionisti specializzati che possano rilasciare relazioni e verbali a norma di legge al termine di ogni intervento..

è molto importante capire che l’amministratore condominiale e il datore di lavoro per la Legge hanno i medesimi doveri all’interno delle strutture che gestiscono. Le sanzioni a carico di chi non rispetta la legge sono molto pesanti: sia pecuniarie sia detentive, con potenziale arresto fino a 6 mesi.

Di seguito sono riportate le maggiori responsabilità che competono ad un amministratore di condominio ai fini della gestione in sicurezza degli impianti nei locali e negli ambienti condominiali.

Certificazione e verifica degli impianti elevatori

Prima della commercializzazione, ogni ascensore deve essere marcato CE e rispondente alle procedure di conformità previste dalla Direttiva 2014.

Lo stato italiano con l’emissione del decreto D.P.R del 30 aprile 1999, n. 162, come già modificato dal D.P.R. del 05 ottobre 2010 n. 214, dal D.P.R. del 19 gennaio 2015 n. 8 e dal D.P.R. del 10 gennaio 2017 n. 23 richiede ai proprietari di Impianti Ascensori, Piattaforme per disabili, montascale e montacarichi, di verificare lo stato di efficienza dei componenti di sicurezza installati per legge sull’impianto e il loro stato di manutenzione.

Eurocert SpA in qualità di Organismo notificato è autorizzato ad effettuare la valutazione di conformità per il rilascio di certificazioni UE e come Organismo di Ispezione riconosciuto dal Ministero dello Sviluppo Economico, attraverso l’impiego di personale altamente specializzato, è in grado di fornire come Ente Terzo i servizi di verifica periodica e straordinaria di Impianti di elevazione.

Le Verifiche Periodiche devono essere effettuate con cadenza regolare non superiore ai due anni, e sono svolte principalmente per controllare lo stato manutentivo dell’impianto ponendo particolare cura a ispezionare i componenti che ne garantiscono la sicurezza globale, attiva e passiva.

Verifica degli impianti elettrici

Gli impianti elettrici, di messa a terra, e dei dispositivi contro le scariche atmosferiche devono essere sottoposti a verifiche periodiche per controllare l’effi cienza dell’impianto e il relativo livello di manutenzione, per la sicurezza globale, attiva e passiva.

Le normative di riferimento in questo caso sono le CEI 64-08 il D.P.R. 462/01.

Esistono poi casi in cui si rendono necessarie le verifiche straordinarie, ovvero effettuate su richiesta del responsabile dell’impianto, qualora rilevi un potenziale stato di malfunzionamento, oppure ogni qual volta l’impianto subisca una modifica strutturale, un ammodernamento o un ripristino delle condizioni di sicurezza in seguito ad esito negativo di una Verifica Periodica.

Come indicato dalla Legge, tali interventi devono essere eseguiti da tecnici autorizzati e dopo ogni verifica deve essere consegnato al datore di lavoro o all’amministratore condominiale un verbale con i risultati delle prove.

Eurocert SpA, fornisce un importante servizio di supporto al lavoro dell’amministratore di condominio poichè, in qualità di Organismo di certificazione, è autorizzata ad effettuare le verifiche periodiche e le eventuali verifiche straordinarie imposte dalla legge.

Analisi chimica e microbiologica delle acque e ricerca del batterio Legionella

La Legionella è un batterio che prolifera negli ambienti caldo umidi sia naturali che artificiali come laghetti o stagni, ma anche piscine, impianti idrici domestici e impianti dell’aria condizionata. La sua alta diffusione negli ambienti domestici è dovuta alla sua tolleranza ai normali trattamenti di potabilizzazione dell’acqua ed alla sua facile trasmissione all’uomo attraverso l’inalazione dei vapori infetti.

La Legionellosi o, data la sua origine storica, morbo del legionario attacca i polmoni, e provoca sintomi simili a quelli propri delle polmoniti: febbre, tosse, difficoltà respiratoria, debolezza, dolori muscolari.

Data la rilevanza e l’attualità di questo problema, nel maggio 2015 la Conferenza Stato- Regioni ha approvato le nuove Linee guida nazionali per la prevenzione ed il controllo della Legionellosi, le quali impongono che i controlli necessari a prevenire la legionellosi siano effettuati in tutte le strutture, comprese quelle condominiali, nelle quali siano presenti impianti potenzialmente a rischio, specificando che è preciso compito dell’amministratore di condominio provvedere alla sensibilizzazione dei residenti sull’opportunità di adottare misure preventive.

Eurocert SpA dispone anche di un laboratorio interno Accreditato di analisi delle acque. Grazie a questa struttura è possibile un’accurata analisi chimica e microbiologica delle acque. Lo scopo principale è quello di testare in particolare la potabilità di quanto scorre nelle tubazioni degli edifici come abitazioni private, condomini, aziende e strutture pubbliche. Focus principale degli esperti del laboratorio è la rilevazione del batterio della Legionella. Spesso sottovalutato, è in grado di provocare serie complicanze di salute come polmoniti acute, ed è un fattore di rischio in RSA, ospedali, strutture ricettive, ma anche in tutte le nostre case.

I controlli sui cancelli automatici e porte motorizzate

In condominio, così come negli altri edifici pubblici e privati, i cancelli automatici, i portoni dei box auto oppure le sbarre elettriche, rientrano nel campo di applicazione della Direttiva Macchine che ne definisce le normative di riferimento e le caratteristiche costruttive e di sicurezza.

è quindi consigliato effettuare, con personale abilitato e adeguata strumentazione, ispezioni periodiche che permettono di individuare ed evidenziare eventuali o potenziali rischi presenti sulla macchina. Ciò permette al responsabile/proprietario di effettuare le opportune misure preventive al fine di evitare eventuali possibili danni a persone e/o cose.

Eurocert SpA effettua le ispezioni periodiche, mediante personale formato e qualificato, atte a constatare l’efficienza e la sicurezza delle parti in movimento dei cancelli motorizzati.

Ispezioni delle linee Vita e dei sistemi anticaduta in condominio

Molte tipologie di lavori comportano un certo livello di rischio che deve essere valutato e per il quale devono essere messe in atto una serie di azioni per salvaguardare la salute dei lavoratori.

Questo è ancora più valido quando si parla di lavori in quota, perchè l’altezza è di per sè un fattore di pericolo. La sicurezza di chi lavora stando a oltre 2 metri da terra deve essere particolarmente tutelata per evitare incidenti che possono causare danni fisici importanti e anche la morte.

La legge impone obblighi a cui devono sottostare sia i datori di lavoro sia gli amministratori di condominio. Spesso gli amministratori di condominio non sono a conoscenza di tutti gli obblighi normativi e di conseguenza delle relative responsabilità che assumono nello svolgimento del loro ruolo, per tutto ciò che riguarda le eventuali cadute dall’alto.

Se in condominio vengono fatti lavori il responsabile è l’amministratore, proprio come in azienda lo è il datore di lavoro. Quando gli operai sono sul tetto o, comunque, ad un'altezza superiore ai 2 metri devono essere installate linee vita per tutelarsi da eventuali cadute e/o sistemi di protezione collettiva come parapetti.

Nell’articolo 115 del D.Lgs. 81/2008 si legge che, quando non è possibile installare elementi di protezione collettiva, occorre proteggere i lavoratori da rischi di caduta attraverso sistemi di sicurezza che siano assicurati direttamente a parti resistenti dell’edificio o mediante connettore lungo una guida o linea vita.

Per garantire che ogni elemento di un sistema di sicurezza anticaduta sia integro e perfettamente funzionante, è necessario effettuare ispezioni costanti nel tempo.

La norma UNI 11560:2014 “Sistemi di ancoraggio permanenti in copertura – Guida per l’individuazione, la configurazione, l’installazione, l’uso e la manutenzione” dice che la frequenza minima dei controlli è ogni 2 anni per quelli di natura visiva e di 4 anni sui fissaggi e i supporti.

Se cerchi una società che possa eseguire le ispezioni periodiche delle tue linee vita, contatta Eurocert.

Condominio Sicuro: Servizio creato da Eurocert con criteri di semplificazione, ottimizzazione, risparmio e rapidità

Provvedere alla gestione delle parti comuni di ogni condominio, non è il solo compito in capo all’amministratore, egli deve pure occuparsi della loro corretta funzionalità per fornire ai condomini il miglior luogo in cui vivere. Condominio Sicuro è una formula che Eurocert ha ideato per supportare l’amministratore e sollevarlo dalle incombenze relative alla sicurezza del condominio. Condominio Sicuro, infatti, concentra in un solo contratto tutti i servizi che garantiscono la sicurezza delle parti comuni dell’edificio: la salubrità dell’acqua, il corretto funzionamento dei cancelli automatici, la funzionalità dell’impianto di messa a terra, la conformità dell’impianto elevatore e l’efficienza della linea vita.

La sottoscrizione di Condominio Sicuro comporta, per l’amministratore, una serie di vantaggi e di aiuti nello svolgimento delle proprie funzioni che seguono i criteri di semplificazione, ottimizzazione, risparmio e rapidità.

  • La sottoscrizione di un solo contratto si traduce in una semplificazione del lavoro dell’amministratore che provvederà a tutti i servizi per la sicurezza del condominio che gestisce;
  • Trattandosi di un contratto a canone dalla durata quadriennale e dalla tariffa invariabile, l’amministratore, oltre che conoscere con esattezza e con largo anticipo l’importo delle spese relative alla sicurezza dell’edificio, potrà anche ottimizzare il proprio tempo e le proprie energie poichè, sottoscrivendo un solo contratto, occorrerà effettuare un solo pagamento e registrare una sola fattura;
  • L’acquisto di più servizi per il condominio, in un unico contratto diminuirà i costi fissi di spese e oneri in fattura, assicurando un importante risparmio senza compromettere la validità del servizio offerto;
  • Inoltre, in via del tutto gratuita, Condominio Sicuro offre all’amministratore la possibilità di visualizzare on line lo stato delle verifiche, i verbali, le fatture e lo stato dei pagamenti così da ottenere rapidamente una panoramica completa relativamente alla sicurezza dei propri condomini.

È chiaro, allora, che Condominio Sicuro è un valido supporto al lavoro dell’amministratore che potrà avvalersi di un servizio che offre il massimo della sicurezza col massimo vantaggio.

Per avere maggiori informazioni rivolgiti a Eurocert SpA.

Eurocert SpA supporta l’amministratore con soluzioni integrate (ispezioni, analisi e verifiche periodiche) per non incorrere in conseguenze legali.

I servizi sono rivolti anche alle grandi aziende dislocate su tutto il territorio nazionale, che sono alla ricerca di un fornitore unico, in grado di operare in tutta Italia.

Eurocert SpA ha superato le 800.000 ispezioni svolte in tutta Italia, fornendo i servizi a circa 200.000 immobili, in più di 20 anni di attività.

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