Secondo la legge, ciascuno risponde nei confronti dei terzi del proprio fatto dannoso, anche in assenza di un rapporto contrattuale. Ciò significa, in pratica, che se da una propria condotta deriva un danno per un'altra persona, si sarà costretti a subirne le conseguenze giuridiche ed, eventualmente, a pagare il risarcimento.
Questo principio, del tutto pacifico e incontestato, assume un particolare significato in ambito condominiale. In questo contesto, infatti, alla responsabilità per i singoli comportamenti si affianca quella derivante dalla manifestazione della volontà assembleare: per legge, tutti i condomini sono tenuti a rispettare le delibere dell'assemblea, e di esse rispondono tutti quanti, anche gli assenti, i dissenzienti o gli astenuti, a meno che non si sia proceduto con un'impugnazione tempestiva.
Ecco perché diventa importante comprendere qual è il valore di una lettera di esonero da responsabilità in ambito condominiale. Questo atto unilaterale, infatti, non può derogare ai principi comuni della legge, mandando esente da responsabilità colui che l'ha sottoscritta e inviata.
In altre parole, sarebbe troppo semplice giustificarsi con un semplice atto con cui si dichiara di non avere nessuna colpa in merito a certi fatti, quando poi la legge asserisce il contrario.
Questa è peraltro la sorte di ogni altro atto che, pur non condividendone la denominazione, è accomunato dal medesimo intento: si pensi alle varie liberatorie o clausole di manleva. Vediamo i principali casi di lettera di esonero da responsabilità in ambito condominiale.
Lettera esonero responsabilità per delibere assembleari
Il caso più importante di lettera di esonero da responsabilità in ambito condominiale riguarda senza dubbio quella che viene inviata per difendersi da un possibile giudizio intrapreso contro il condominio per via di una deliberazione che lede i diritti di terzi oppure dei condòmini.
Si pensi alla delibera condominiale con cui si stabilisce che i contenitori dei rifiuti per la raccolta differenziata, per maggiore comodità, vengano riposti all'esterno del cancello condominiale, su un suolo che appartiene alla proprietà di terze persone.
Ebbene, una delibera del genere, anche se non votata da tutti, è efficace nei riguardi di tutto il condominio e, di conseguenza, espone tutti i condòmini a un'eventuale responsabilità nei confronti di terze persone (nello specifico, nei riguardi del proprietario del suolo ove il condominio ha stabilito di deporre i raccoglitori dei rifiuti).
A tal proposito, il primo comma dell'art. 1137 cod. civ. non lascia adito a dubbi: le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Ciò significa non solo che la scelta del consesso assembleare vincola i condòmini, ma anche che essi risponderanno tutti insieme nei confronti di coloro che da tale delibera sono danneggiati.
Lettera esonero responsabilità danni del condòmino
Dunque, proseguendo l'esempio sopra riportato, a nulla servirà la lettera di esonero da responsabilità inviata dal condomino assente o dissenziente al proprietario che si vedrà invaso dai raccoglitori del condominio: se questi deciderà di agire contro il condominio per l'indebita invasione, a risponderne sarà anche il singolo condominio che non ha preso parte alla decisione illegittima, a meno che egli non abbia tempestivamente impugnato la delibera contraria alla legge, magari chiedendo anche la sospensione della sua efficacia.
Perché la lettera di esonero da responsabilità non ha valore in un caso del genere? Molto semplice: perché essa si pone in contrasto con una norma di legge che non può essere derogata da un atto di parte, soprattutto se si tratta di un atto unilaterale, cioè della manifestazione di volontà di un unico centro di interessi.
È appena il caso di precisare che, quanto appena detto, vale anche nel caso in cui la delibera approvi un fatto ingiusto nei confronti di uno dei condòmini e non di un terzo estraneo all'edificio.
Secondo la giurisprudenza (Cassazione, sent. 26.9.2018 n. 23076), la delibera dell'assemblea di condominio nulla o annullabile integra un fatto potenzialmente idoneo ad arrecare danno al singolo condomino; quest'ultimo ha perciò la facoltà di chiedere una pronuncia di condanna del condominio al risarcimento del danno, dovendosi imputare alla collettività condominiale gli atti compiuti e l'attività svolta, nonché le relative conseguenze patrimoniali sfavorevoli, e rimanendo il singolo condomino danneggiato distinto dal gruppo ed equiparato a tali effetti ad un terzo.
Dissenso in assemblea: è sufficiente per evitare responsabilità?
Come appena detto nel paragrafo precedente, per quanto concerne i danni a terzi derivanti da una delibera illegittima (cioè, da una decisione ingiusta del condominio), non resta che impugnare la stessa entro il termine di legge.
Invero, esiste una giurisprudenza di merito (assolutamente minoritaria) secondo cui il singolo condomino, per andare esente da responsabilità derivanti dalle delibere, può manifestare il suo dissenso, dissociandosi secondo il meccanismo di cui all'art. 1132 cod. civ., secondo il quale, qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza.
L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
Secondo questo orientamento (Trib. Genova, sent. del 28 febbraio 2014), la legge consentirebbe ai singoli condòmini di liberarsi dall'imputazione dell'illecito collettivo con il meccanismo della dissociazione dalla lite di cui all'art. 1132 c.c.
Tale meccanismo, ampliando il concetto di lite effettiva fino a quello di lite potenziale, consente anche al condominio di dissociarsi preventivamente da una azione illecita condominiale. Nondimeno tale dissociazione opera su un piano diverso del mero dissenso o della mera assenza in sede di organi deliberativi e richiede una manifestazione di volontà espressa.
In pratica, secondo questo orientamento, il condomino che non voglia incorrere in responsabilità per la delibera condominiale può manifestare, entro trenta giorni, il proprio dissenso, qualora dalla delibera possa derivare una lite potenziale.
In realtà, l'art. 1132 c.c. fa riferimento al dissenso manifestato avverso una delibera con cui il consesso decide di promuovere o resistere in giudizio. Pertanto, è da ritenere assolutamente preferibile l'opzione già specificata nel primo paragrafo: se si vuole andare esenti da responsabilità per scelte assembleari, occorre impugnare le medesime, essendo insufficiente l'esternazione del mero dissenso.
Breve panoramica sulla lettera di diffida
Lettera esonero responsabilità per danni derivanti da cose comuni
Un'altra classica ipotesi di lettera di esonero da responsabilità è quella per i danni che le cose comuni possono cagionare a terzi.
Si pensi all'intonaco esterno dell'edificio che, staccandosi a causa della cattiva manutenzione, cada colpendo un'auto o, peggio ancora, un passante, oppure alla pavimentazione del cortile così dissestata da mettere a repentaglio l'incolumità dei pedoni, o ancora il malfunzionamento dell'ascensore che rischia di "imprigionare" ignari visitatori.
In tutte queste ipotesi, a nulla serve che il singolo condomino, fiutando il pericolo derivante dalle parti comuni, cerchi di sottrarsi a una possibile responsabilità inviando una lettera al futuro, potenziale "danneggiando".
Ugualmente, non serve a nulla scrivere all'amministratore per segnalare un pericolo e chiedere l'intervento, specificando che averlo segnalato equivale a liberarsi da responsabilità non ha alcun senso. Nessun tipo di effetto giuridico può avere una lettera di tal genere, la quale senza ombra di dubbio non funge da liberatoria.
Anche in questo caso, vale quanto detto nel paragrafo superiore: la lettera di esonero da responsabilità non ha alcun valore perché predomina la norma di legge. Nel caso di specie, una missiva del genere non può "disinnescare" il meccanismo di responsabilità delineato dall'art. 2051 del codice civile, a tenore del quale ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.
Peraltro, l'invio di una lettera con cui si mette in preventivo un futuro pregiudizio potrebbe addirittura essere controproducente, in quanto la previsione dell'evento dannoso esclude che possa ricorrere il caso fortuito, il quale per definizione è imprevedibile.
Quanto appena detto vale ancor di più se la lettera di esonero da responsabilità viene inviata dal condomino in relazione a un potenziale danno che può derivare dalla sua proprietà esclusiva. in un'ipotesi del genere, l'inefficacia della lettera di esonero da responsabilità è talmente evidente da non necessitare di alcuna spiegazione.
Danni a terzi: come evitare la responsabilità? Lettera esonero responsabilità senza valore concreto
Se il condomino vuole davvero andare esente da responsabilità per danni arrecati ai terzi, davanti alla negligenza dell'amministratore non gli resterà che agire di propria iniziativa.
L'art. 1134 del codice civile stabilisce che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Questo articolo dà a ogni condomino la possibilità di intervenire anche in assenza di preventiva autorizzazione, qualora l'urgenza della situazione lo renda necessario.
La previsione è in linea con quanto detto sul finire del precedente paragrafo: poiché tutti i condòmini sono custodi delle parti comuni e, di conseguenza, sono responsabili per i danni che da essi possono derivare a terze persone, è giusto che ciascuno di essi, singolarmente, possa prendere in mano le redini della situazione e intervenire per evitare spiacevoli situazioni, potendo poi chiedere il rimborso delle spese sostenute.
