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Jampy60

Esonero dalle spese condominiali del Costruttore - esonero anche dal diritto di voto?

Buongiorno a tutti.

Spiego il titolo del topic.

Probabilmente si converrà, essendo anche espressamente previsto nei contratti di compravendita, all'esonero dalle spese il costruttore per gli immobili non venduti o affittati.

Non voglio entrare nella discussione se ciò è lecito o meno, perché vi sono già varie discussioni.

Non ho però trovato risposte a due domande.

La prima. I millesimi rappresentati in assemblea dal costruttore comprenderanno anche gli immobili di cui non pagherà le spese condominiali? Potendo avere così un grande potere decisionale su spese che non pagherà.

La seconda. Come possiamo essere sicuri (si tratta di mini appartamenti) se gli stessi sono stati venduti o affittati? Facendo così cadere per questi l'esonero dalle spese?

Grazie a tutti quelli che mi illumineranno.

Non sono così sicuro che l'amministratore possa esonerarsi da RdC contrattuale e rogito sugli appartamenti affittati, su quelli vuoti ed invenduti si e per il massimo di due anni, ma quelli occupati non credo perchè sono usati ed anche le parti comuni vengono usate dagli inquilini, che probabilmente pagheranno anche le spese condominiali al costruttore che probabilmente NON verserà alla cassa condominiale avendo un guadagno.

Comunque l'amministratore esonerato dalle spese avrà anche diritto di voto per le sue proprietà, e per verificare se sono venduti o affittati potete controllare l'anagrafe condominiale tenuta dall'amministratore.

L'esonero è legittimo per massimo due anni dalla data del primo rogito.

Infatti,

 

“E’ legittimo l’esonero, parziale o totale, dalle spese condominiali in favore dell’originario costruttore che maturano sulle unità immobiliari invendute, se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, atteso che le disposizioni di cui all’art. 1123 cod. civ. sono derogabili esclusivamente attraverso un atto di convenzione. L’esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione”

(Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; sez. II, 16.12.1988 n. 6844: sez. II, 23.12.1988 n. 7039)

Ho commesso una piccola imprecisione, ovvio che per gli appartamenti affittati non vi sarà esonero, intendevo "non venduti e "non" affittati" in quanto alcune unità saranno sicuramente dedicate per l'affitto dal costruttore.

Comunque mi confermate che per queste unita "sospese" avrà lo stesso il diritto di voto nella misura dei millesimi rappresentati dalle stesse.

Grazie per i veloci riscontri forniti

Ho commesso una piccola imprecisione, ovvio che per gli appartamenti affittati non vi sarà esonero, intendevo "non venduti e "non" affittati" in quanto alcune unità saranno sicuramente dedicate per l'affitto dal costruttore.

Comunque mi confermate che per queste unita "sospese" avrà lo stesso il diritto di voto nella misura dei millesimi rappresentati dalle stesse.

Grazie per i veloci riscontri forniti

Si, il costruttore ha diritto di voto per le unità invendute ed esonerate dalle spese condominiali, il costruttore è pur sempre un condomino ed ha il diritto di essere invitato, partecipare alle assemblee e votare.

Non ho però trovato risposte a due domande.

La prima. I millesimi rappresentati in assemblea dal costruttore comprenderanno anche gli immobili di cui non pagherà le spese condominiali? Potendo avere così un grande potere decisionale su spese che non pagherà.

Questo non può accadere perchè proprio per escludere il grande potere decisionale di pochi contro molti, il codice civile ha previsto che per l'approvazione delle delibere occorre SEMPRE la DOPPIA maggioranza di teste (proprietari) + millesimi.

Il costruttore, pur rimanendo proprietario di più di metà dell'edificio avrà certamente più di 500 millesimi ma conterà sempre per UNA TESTA pertanto se gli altri sono contrari il costruttore non avrà alcun potere decisionale.

La seconda. Come possiamo essere sicuri (si tratta di mini appartamenti) se gli stessi sono stati venduti o affittati? Facendo così cadere per questi l'esonero dalle spese?

Per gli appartamenti venduti, periodicamente potete far fare delle visure catastali.

 

Per gli appartamenti fittati il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate però non credo si possano chiedere informazioni in merito.

Se l'appartamento sarà fittato ma vuoto sarà diffiile scoprirlo.

Se, invece, l'appartamento sarà usato, potrete facilmente dimostrare che l'appartamento non è vuoto e quindi potrete richiedere il pagamento delle spese indipendentemente che l'appartamento sia stato venduto, fittato o concesso in comodato d'uso gratuito.

Infatti,

 

“E’ legittimo l’esonero, parziale o totale, dalle spese condominiali in favore dell’originario costruttore che maturano sulle unità immobiliari invendute, se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, atteso che le disposizioni di cui all’art. 1123 cod. civ. sono derogabili esclusivamente attraverso un atto di convenzione. L’esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione”

(Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; sez. II, 16.12.1988 n. 6844: sez. II, 23.12.1988 n. 7039)

In realtà nelle sentenze citate non si dice nulla di tutto ciò....

Infatti,

 

“E’ legittimo l’esonero, parziale o totale, dalle spese condominiali in favore dell’originario costruttore che maturano sulle unità immobiliari invendute, se tale accordo è previsto dal regolamento contrattuale o da tutti i titoli di compravendita, atteso che le disposizioni di cui all’art. 1123 cod. civ. sono derogabili esclusivamente attraverso un atto di convenzione. L’esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita. Infatti, in caso di durata illimitata dell’esonero, questa pattuizione deve ritenersi vessatoria per il consumatore/acquirente e quindi bisognevole della c.d. seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione”

(Cass. sez. II., 25.3 2004. n. 5975 ; sez. II, 16.12.1988 n. 6844: sez. II, 23.12.1988 n. 7039)

In realtà nelle sentenze citate non si dice nulla di tutto ciò....

Non dirlo a me che ho effettuato un semplice copia ed incolla da questo link;

http://www.legaleconsulenza.it/condominio/393-esonero,-parziale-o-totale,-dalle-spese-condominiali-in-favore-dell%E2%80%99originario-costruttore.html#.VuwWO_nhC00

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