La clausola di esonero non violerebbe il principio sancito dall'art. 1123 c.c. in relazione allo squilibrio tra i condomini, con conseguente indebito arricchimento del costruttore, che è uno dei condomini.
La vicenda. In secondo grado, il Tribunale rigettava l'appello proposto dal Condominio contro la sentenza del Giudice di pace nei confronti della società (costruttrice).
Invero, la questione aveva ad oggetto l'opposizione proposta dalla società avverso il decreto ingiuntivo che le intimava di pagare quasi 5 mila euro a titolo di oneri condominiali.
Il giudice in esame, tuttavia, era stato definito con pronuncia che dichiarava la cessazione della materia del contendere per alcune delle unità immobiliari di proprietà della società; di conseguenza, la stessa società era stata condannata a pagare solo la minor somma di euro 272,56.
A seguito dell'appello del condominio, il giudice riteneva la delibera condominiale del 2012 nulla, perché a maggioranza aveva previsto criteri di riparto degli oneri in contrasto con il regolamento condominiale; di conseguenza, secondo il Tribunale, era ammissibile l'opposizione a decreto ingiuntivo che su tale delibera era fondato.
Inoltre, doveva considerarsi valida anche la clausola prevista dal regolamento condominiale richiamato nei contratti di acquisto dei singoli condomini che esonerava la società costruttrice dal pagamento degli oneri condominiali su tutte le unità immobiliari di sua proprietà rimaste invendute, se non utilizzate.
I motivi di ricorso. Avverso tale decisione, il Condominio eccepiva la falsa applicazione degli artt. 1136 e 1137 a fronte della mancata impugnazione della delibera 27 maggio 2012 sulla quale il decreto ingiuntivo era fondato.
Inoltre, era stata contestata la vessatorietà della clausola di esonero della società dalle spese condominiali, in ragione sia della durata illimitata dell'esonero, sia della posizione di consumatore del Condominio.
Secondo il ricorrente, la clausola di esonero violerebbe il principio sancito 1123 c.c. (significativo squilibrio tra i condomini, con conseguente indebito arricchimento del costruttore, che è uno dei condomini).
Il ragionamento della Cassazione. Preliminarmente, in relazione alla prima questione, come correttamente evidenziato dal giudice d'appello, la delibera condominiale del 2012 era nulla in quanto aveva modificato a maggioranza, e non all'unanimità, il criterio convenzionale di riparto delle spese condominiali (Cass. 04/08/2017, n. 19651); quindi, in sede di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di oneri condominiali, non operava pertanto il limite alla rilevabilità anche officiosa dell'invalidità della sottostante delibera, trattandosi di elemento costitutivo della domanda di pagamento (Cass. 10/01/2019, n. 470).
Quanto alla questione della vessatorietà, la Corte di legittimità ha precisato che le norme del Codice del consumo sono applicabili alle convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore, o dall'originario unico proprietario dell'edificio condominiale, in quanto oggettivamente ricollegabili all'esercizio dell'attività imprenditoriale o professionale da quello svolta, e sempre che il condomino acquirente dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva rivesta lo status di consumatore, agendo per soddisfare esigenze di natura personale, non legate allo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale (Cass. 07/07/2016, n. 16321; Cass. 24/06/2001, n. 10086).
Nella fattispecie in esame, tuttavia, il Tribunale aveva escluso che la vessatorietà della clausola potesse essere fatta valere nei confronti della società ricorrente: questa era beneficiaria dell'esonero dalle spese ma non il soggetto che aveva venduto gli immobili.
In conclusione, alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il ricorso del condominio è stato rigettato.
TABELLA RIEPILOGATIVA | |
OGGETTO DELLA PRONUNCIA | ESONERO SPESA ONERI CONDOMINIALI |
RIFERIMENTI NORMATIVI | 1123 C.C. |
PROBLEMA | Il condomino aveva addebitato al costruttore le somme del mancato pagamento degli oneri condominiali relativi agli immobili di proprietà. Tuttavia, cessata la materia del contendere, il costruttore pagava solo la minor somma. Avverso tale decisione, il condominio adiva la cassazione contestando la vessatorietà della clausola del regolamento. |
LA SOLUZIONE | Secondo la cassazione, la deroga convenzionale ai criteri codicistici di ripartizione delle spese condominiali può arrivare a dividere in quote uguali tra i condomini gli oneri generali e di manutenzione delle parti comuni, e finanche a prevedere l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. Nella fattispecie in esame, tuttavia, il Tribunale aveva escluso che la vessatorietà della clausola potesse essere fatta valere nei confronti della società ricorrente: questa era beneficiaria dell'esonero dalle spese ma non il soggetto che aveva venduto gli immobili |
LA MASSIMA | Le norme del Codice dei consumo sono applicabili alle convenzioni di ripartizione delle spese condominiali predisposte dal costruttore, o dall'originario unico proprietario dell'edificio condominiale, in quanto oggettivamente ricollegabili all'esercizio dell'attività imprenditoriale o professionale da quello svolta, e sempre che il condomino acquirente dell'unità immobiliare di proprietà esclusiva rivesta lo status di consumatore, agendo per soddisfare esigenze di natura personale, non legate allo svolgimento di attività imprenditoriale o professionale. Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2019, n. 19832 |
