Solaio interpiano
Il solaio interpiano, nell'ambito di un edificio a più piani, è quella struttura orizzontale che, per l'appunto, separa due piani. Esso si trova nelle parti comuni, costituendo la pavimentazione dei pianerottoli ed è quindi parte condominiale, ovvero nelle abitazioni in proprietà esclusiva.
Può aversi solaio interpiano anche tra un'abitazione in proprietà esclusiva ed una parte comune: si pensi al solaio tra l'unità immobiliare di un condomino e la casa del portiere, ovvero tra una casa in proprietà esclusiva e il portico al pian terreno.
In tutte le ipotesi in cui il solaio interpiano non sia completamente condominiale, si pone i quesiti:
- di chi è la proprietà ?
- quale criterio applicare per suddividere le spese per la manutenzione di questo manufatto?
- come comportarsi se l'intervento riparativo è conseguenza di un danno?
Solaio interpiano, la proprietà
L'art. 1117 c.c. afferma che sono di proprietà comune, salvo diversa indicazione del titolo, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune. Ne porta una elencazione, di tipo esemplificativo, che non menziona i solai interpiano.
Conclusione: questi possono essere comuni, se e solamente se svolgono funzione necessarie all'uso comune. Si pensi ai solai nei pianerottoli, nell'androne, o ancora a quei solai che svolgono anche una funzione di sostegno dell'edificio (cosa difficile, ma non impossibile).
Se il solaio interpiano si frappone tra una parte comune e una parte comune, nessun dubbio sulla condominialità. In tali casi la manutenzione è affare condominiale e il criterio della ripartizione della spesa segue del contesto di riferimento (es. solaio del pianerottolo, art. 1124 c.c.).
Se il solaio interpiano si frappone tra una parte comune e un'unità immobiliare in proprietà esclusiva, ovvero tra due unità immobiliari in proprietà esclusiva senza in nessun caso svolgere funzione di sostegno, allora la situazione cambia, l'elemento in esame deve essere considerato in comproprietà tra gli interessati (data la funzione di elemento di separazione tra i due ambienti) e per esso, ai fini delle spese manutentive, trova applicazione una specifica norma del codice civile.
Solaio interpiano e art. 1125 c.c.
La norma di riferimento è l'art. 1125 c.c.
Che cosa dice l'art. 1125 c.c.?
Secondo tale norma:
«Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto».
In pratica il codice civile, salvo diversa disposizione degli atti d'acquisto, pone a carico delle parti interessate (che devono essere considerate le comproprietarie di quella parte dell'edificio) le spese inerenti il così detto solaio interpiano.
Un esempio chiarirà il concetto.
Si pensi a Tizio, proprietario del piano superiore, che decida di rifare la pavimentazione del suo appartamento. Ebbene, a meno di diversa convenzione, le spese per il massetto e la coperture del pavimento saranno a suo totale carico.
Stesso discorso se Caio, proprietario del piano inferiore, decide di tinteggiare il soffitto della sua abitazione.
Se il solaio divide una parte comune ed un'abitazione privata, si diceva in precedenza, anche in tal caso trova applicazione l'art. 1125 c.c. e le spese afferenti alla parte condominiale saranno ripartite trai condòmini in ragione del criterio di suddivisione dei costi applicabile al caso di specie.
Solaio interpiano e danni
E se gli interventi manutentivi dei solai interpiano sono dovuti a dei danni? Se ad esempio si rende necessario ripitturare il soffitto di un'abitazione per infiltrazioni provenienti dall'appartamento sovrastante?
Chi deve pagare per la manutenzione ?
Al riguardo è utile leggere le sentenze per dare conforto ad un'idea, ossia a quella che vorrebbe una risposta del genere: se la manutenzione si rende necessaria per un danno allora il costo degli interventi deve essere sostenuto da chi ha cagionato quel danno.
Crollo del solaio. Senza prove, nessun risarcimento del danno
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 18420 l'8 settembre 2010, ha affrontato la questione e quindi delineato l'ambito di applicabilità dell'art. 1125 c.c.
In breve: l'art. 1125 c.c. è inapplicabile allorquando la responsabilità dell'intervento da realizzarsi è attribuibile esclusivamente ad uno dei due comproprietari.
Che cosa accade, invece, se quest'ultimo è costretto a intervenire per ripristinare quella parte del proprio appartamento a causa d'infiltrazioni provenienti dall'unità immobiliare sovrastante? E' questo il caso di cui s'è occupata la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18420.
In una fattispecie avente ad oggetto il crollo del tetto di edificio e le annesse responsabilità per i danni scaturenti dall'evento, i giudici nomofilattici hanno avuto modo di specificare che «è pacifico nella giurisprudenza di legittimità il principio secondo cui, in tema di condominio di edifici, la ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai secondo i criteri dell'art. 1125 cod. civ,, riguarda le ipotesi in cui la necessità delle riparazioni non sia da attribuirsi ad alcuno dei condomini, mentre quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati (sentenza 23/6/1999 n. 6398)» (Cass. 8 settembre 2010 n. 18420 ).
In definitiva: nel caso d'interventi manutentivi o ricostruttivi del solaio interpiano la spesa per tali opere potrà essere posta in capo ad uno soltanto dei comproprietari (o ad un soggetto diverso dagli stessi) solamente se lo stesso è da ascriversi alla responsabilità esclusiva di uno di essi. Al di fuori di questui casi la norma di riferimento è l'art. 1125 c.c.
Presunzione di condominialità, tutela possessoria e il problema degli "spazi vuoti" del solaio
