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Solaio interpiano. L'ambito di applicazione della norma. L'art. 1125 e le parti condominiali.
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Solaio interpiano. L'ambito di applicazione della norma. L'art. 1125 e le parti condominiali.

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Avv. Alessandro Gallucci  

Ai sensi dell’art. 1125 c.c.:

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto”.

Si tratta di una norma che, specificando esplicitamente il contenuto del secondo comma dell’art. 1123 c.c. (c.d. principio della ripartizione delle spese in base all’uso), disciplina la ripartizione delle spese per gli interventi di manutenzione e ricostruzione inerenti soffitti, volte e solai.

E’ utile capire, come si debba suddividere questa spesa e soprattutto quando la norma deve essere applicata.

Sul modo di ripartizione la legge non lascia adito a dubbi: la spesa andrà ripartita tra il proprietario del piano inferiore e quello del piano superiore.

Il primo provvederà ad affrontare la spesa in relazione alle parti che lo riguardano (parte inferiore dell’intonaco, tinta e decorazione del soffitto), mentre il secondo dovrà sobbarcarsi le spese di copertura del pavimento.

La norma trova applicazione anche in quei casi di c.d. balcone incassato poiché, per costante giurisprudenza, questa tipologia di poggiolo altro non rappresenta che una continuazione del solaio che divide i due piani.

Che cosa accade se una parte del solaio è di proprietà esclusiva e l’altra di proprietà comune?

La giurisprudenza ha affermato che, salvo che si tratti di lastrico solare (in questo caso troverebbero applicazione l’art. 1123 c.c. o nel caso di lastrico di uso esclusivo l’art. 1126 c.c.), per la ripartizione delle spese bisogna comunque applicare l’art. 1125 c.c.

In tal senso, ad esempio, con una sentenza del 2005 la Cassazione ha affermato che “ qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 c.c. (nel presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, comma 2, c.c. (Nella specie, la S.C., cassando sul punto la sentenza impugnata, ha ritenuto che, nel caso sottoposto al suo esame, si era venuta a verificare una situazione sostanzialmente analoga a quella disciplinata dall'art. 1125 c.c., perché l'usura della pavimentazione del cortile era stata determinata dall'utilizzazione esclusiva che della stessa veniva fatta dalla collettività dei condomini, per cui doveva trovare applicazione il principio "ubi eadem ratio, ibi eadem legis dispositio"). ( Cass. 14 settembre 2005 n. 18194).

Chiarito in quali circostanze trova applicazione l’art. 1125 c.c. va specificato quando, invece, la norma debba considerarsi inapplicabile.

Secondo la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione la norma trova sempre applicazione, salvo in quei casi in cui il soggetto interessato (proprietario del piano inferiore o superiore) riesca a dimostrare che l’intervento manutentivo si sia reso necessario a causa della condotta dell’altro proprietario (Cass. 23 giugno 199 n. 6398).

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