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Presidente dell'assemblea, amministratore di condominio e omessa convocazione: di chi sono le responsabilità?
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Presidente dell'assemblea, amministratore di condominio e omessa convocazione: di chi sono le responsabilità?

Invalidazione della delibera per omessa convocazione, responsabilità dell'amministratore e del presidente.

Avv. Alessandro Gallucci  

La regola aurea delle assemblee condominiali - indicata dall'art. 1136, sesto comma, c.c. - è che non si può deliberare se non consta che tutti gli aventi diritto a partecipare siano stati regolarmente invitati.

La violazione di questa regola comporta la possibilità, se chi non è stato convocato lo eccepisce impugnando la delibera, dell'invalidazione delle decisioni assembleari. Con conseguenti responsabilità.

Per lunghi anni è stato affermato che l'omessa convocazione era causa di nullità delle delibere. La Cassazione a Sezioni Unite, prima (sent. n. 4806/2005), ed il Legislatore, poi (l. n. 220/2012), hanno portato questo vizio nell'alveo dell'annullabilità.

Non è il caso, qui, di soffermarci sui problemi connessi alla locuzione aventi diritto che, sostituendo nel succitato art. 1136 c.c. il termine condòmini apre a qualche riflessione: forse che il diritto a partecipare all'assemblea è più esteso o variabile a seconda degli argomenti in discussione?

Torniamo alle responsabilità: se qualcuno non è stato convocato, non è detto che la responsabilità sia da attribuirsi solamente all'amministratore. Questo, in sostanza, ha detto la Cassazione con la sentenza n. 29878 pubblicata, mediante deposito in cancelleria, il 18 novembre 2019.

Si badi: gli ermellini non hanno detto, come è stato velocemente sintetizzato, che la responsabilità è solo del presidente dell'assemblea, ovvero che l'amministratore non ha responsabilità.

La Corte nomofilattica, nel rimandare la causa al giudice di merito, ha detto come questi deve valutare la responsabilità dell'amministratore anche considerando l'operato dall'assemblea. Cosa ben diversa, secondo chi scrive.

Inquadriamo la vicenda per poi passare al caso risolto dalla Cassazione.

Convocazione e prerogative dell'amministratore di condominio

L'amministratore, dice l'art. 66 disp. att. c.c., deve convocare l'assemblea ordinaria annuale (è un obbligo) e può convocare l'assemblea;

  • - ogni qual volta lo ritenga utile;
  • - quando gliene fanno richiesta almeno due condòmini che rappresentino quanto meno un sesto del valore dell'edificio (salvo autoconvocazione nel caso di omessa convocazione entro dieci giorni dalla richiesta).

Residuano altre ipotesi, ossia quelle inerenti alla richiesta di convocazione dell'assemblea per la deliberazione su opere innovative (art. 1120 c.c.), nonché per la sua revoca (art. 1129 c.c.).

L'intera procedura di convocazione, cioè individuazione degli aventi diritto, stesura ed invio dell'avviso di convocazione, ecc. è nella disponibilità dell'amministratore che, evidentemente, ne è responsabile in quanto titolare di quelle prerogative.

Responsabile, sì, ma non in via assoluta.

Convocazione e poteri del presidente dell'assemblea

Una volta convocata l'assemblea, dunque, si arriverà al giorno della riunione.

In sede di costituzione dell'assemblea, spetta al presidente - che ha poteri di direzione e controllo dello svolgimento della riunione - verificare una serie di elementi. Tra questi la regolare convocazione degli aventi diritto: è a lui, quindi, che spetta constare se tutti coloro che hanno diritto a partecipare siano stati regolarmente convocati. Ciò non lo dicono le norme condominiali, ma lo traiamo, in analogia da quelle dettate in materia di assemblea delle società di capitali (art. 2371 c.c.).

Come può fare ciò: evidentemente sulla scorta della documentazione fornitagli dall'amministratore. Dato l'elenco dei condòmini e quello dei convocati, al presidente spetta di verificare se tutti coloro che hanno diritto a partecipare siano stati avvisati.

Si badi: il fatto che gli aventi diritto a partecipare siano stati avvisati non vuol dire che sono stati tempestivamente avvisati. Il presidente, stando alla sua funzione, deve verificare anche questo aspetto.

Fatto non semplice, perché non sempre sono presenti in assemblea le ricevute di ritorno delle raccomandate, spesso semplicemente perché alla data della riunione non sono state ancora riconsegnate all'amministratore.

Starà al presidente, allora, secondo il suo prudente apprezzamento decidere che fare e verbalizzare specificamente la decisione.

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Omessa convocazione e responsabilità contrattuale dell'amministratore

Arriviamo al casus belli risolto dalla Cassazione con la sentenza n. 29878.

Nel caso di specie il Tribunale di Milano aveva annullato una delibera assunta da un'assemblea di condominio per omessa convocazione di un condòmino.

La sentenza inerente a tale caso era passata in giudicato: da qui il giudizio di responsabilità verso l'amministratore di condominio.

In ragione di quell'annullamento abbiamo dovuto pagare le spese legali al condòmino vincitore: adesso amministratore, tu ce le devi risarcire. Motivo? Sei tu che convochi e quindi tu sei incappato in un'ipotesi di responsabilità contrattuale. Questa, grossolanamente sintetizzata, la domanda avanzata, sempre davanti al Tribunale di Milano, dal condominio.

Il Tribunale in prima istanza e la Corte d'appello in sede di gravame davano ragione al condominio: l'amministratore doveva essere considerato responsabile del danno derivato al condominio per l'omessa convocazione di un condòmino, fatto questo, si leggeva nelle sentenze, tra l'altro accertato e passato in giudicato.

Da qui il ricorso per Cassazione dell'amministratore: ricorso che è stato accolto e ha riaperto la partita, cioè ha rimesso la questione ad altra sezione della Corte d'appello la cui sentenza era stata impugnata.

Motivo?

Le ragioni, in realtà, sono due. Vediamo quali.

In primis, si legge in sentenza, non era stato tenuto in debita considerazione un fatto che, invece, poteva avere rilevanza nella valutazione della responsabilità dell'amministratore: egli non aveva omesso la convocazione, quanto piuttosto aveva inviato l'avviso con posta ordinaria per specifica richiesta in tal senso del condòmino che aveva poi impugnato la delibera.

Questo fatto, ha detto la Cassazione, doveva trovare adeguata valutazione nel giudizio di merito, non rilevando la circostanza che la sentenza inerente alla invalidazione della delibera per omessa convocazione fosse passata in giudicato.

Vedremo come, visto che le modalità di convocazione di cui all'art. 66 disp. att. c.c. sono contenute in una norma dichiarata assolutamente inderogabile (art. 72 disp. att. c.c.).

Non solo: se da un lato - afferma la Corte - è vero che la procedura di convocazione è questione che riguarda l'amministratore, non può sottacersi che va valutata - quanto meno ai sensi dell'art. 1227 c.c. (Concorso del fatto colposo del creditore) - la condotta del presidente dell'assemblea, per il fatto che egli è titolare del potere di verifica della regolare convocazione.

Alla luce di queste argomentazioni la causa è stata rinviata alla Corte d'appello che dovrà rivalutare il tutto, sempre tenendo presenti tali considerazioni. In buona sostanza: non si può affermare sbrigativamente che l'amministratore di condominio è responsabile del danno derivante dall'invalidazione della delibera per omessa convocazione, ma non si può allo stesso modo dire che questi va esente da responsabilità.

La valutazione complessiva deve essere attenta e scrupolosa, fondata sui dati emergenti dall'istruttoria, e potrebbe anche finire col considerare imputabile all'amministratore solo una parte di responsabilità.

Da non perdere:

Responsabilità del presidente dell'assemblea di condominio

La responsabilità civile e penale dell'amministratore di condominio in caso di omissione di vigilanza

Scarica Civile Sent. Sez. 2 Num. 29878 del 18/11/2019

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Biagio
Biagio 06-12-2019 08:22:21

L'amministratore in via preventiva e a sua tutela dovrebbe inviare con un tempo ragionevole le r.r. considerando i tempi di consegna delle poste.Diversamente é la consegna con altre modalità più celeri. Non è ammissibile che un amministratore invii circa 10gg. antecedenti all'assemblea

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Gianni
Gianni 10-01-2020 14:27:44

Purtroppo si deve considerare ke i dottori o presunti tali amministratori SI SERVONO di programmi(softwar applicativo) ke risultano scritti NON da avvocati(conoscitori delle leggi/norme/regolamento). Per queste persone tutto ciò ke riporta il programma E'VERO. CREDONO!

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