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Luci irregolari e distanza tra costruzioni
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Luci irregolari e distanza tra costruzioni

Principio di prevenzione temporale in materia di distanze legali, costruzione in appoggio e in aderenza e luci irregolari: il punto della Cassazione.

Avv. Mariano Acquaviva  

Com'è noto, tra le tante norme contenute all'interno del codice civile vi sono anche quelle inerenti alle distanze tra costruzioni. Si tratta di regole dettate con l'intento di favorire un'attività edilizia virtuosa, rispettosa degli spazi altrui e della sicurezza. Spesso, però, queste disposizioni sono violate per via di incomprensioni tra i proprietari dei fondi confinanti.

Con l'ordinanza numero 19570 del 18 settembre 2020 la Corte di Cassazione si è espressa in merito ai principi codicistici relativi alle luci e alle distanze tra costruzioni. Si tratta di una pronuncia interessante perché ripercorre la normativa inerente ai rapporti di vicinato contenuta all'interno del codice civile.

La pronuncia in commento si sofferma in modo particolare sul disposto degli artt. 873, 874, 877 e 901, inerenti alle distanze tra costruzioni, alla comunione forzosa del muro sul confine, alla possibilità di costruire in aderenza e alle distanze tra luci. Analizziamo questa normativa alla luce della sentenza in commento.

Aperture di finestre e luci: il vicino può sempre chiedere l'eliminazione delle difformità

Le distanze tra costruzioni

Prima di analizzare la pronuncia in commento, è bene riepilogare brevemente la normativa codicistica, così da avere un quadro più chiaro possibile.

Secondo l'art. 873 del codice civile, le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri. Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

In relazione al significato della locuzione "fondi finitimi", ci si è chiesti se quest'ultimi debbano necessariamente essere confinanti ovvero se, tra di essi, vi possa essere altro fondo (ovviamente, di dimensioni contenute, quanto a larghezza).

La giurisprudenza è granitica su questo punto: «la disposizione dettata dall'art. 873 c.c. in materia di distanze trova applicazione anche quando il terreno interposto tra le costruzioni sia di comune proprietà delle parti, dovendo ritenersi che la norma anzidetta, con l'espressione costruzioni su fondi finitimi, abbia inteso riferirsi, non solo agli edifici siti su terreni confinanti, ma anche a quelli eretti su aree vicine, seppure non contigue» (Cassazione civile, sez. II, 09 aprile 1987, n. 3497).

Dunque, la distanza minima tra le costruzioni sul confine si applica anche a quelle che sorgono su fondi non propriamente confinanti, ma comunque vicini.

La disposizione adotta il parametro della prevenzione temporale: chi, nella qualità di proprietario, costruisce per primo, sceglie la distanza che il suo vicino dovrà rispettare.

Costruzioni in aderenza e comunione forzata del muro

Colui che intende costruire sul proprio fondo può scegliere tre strade diverse:

  • attenersi alla distanza minima dei tre metri;
  • chiedere la comunione forzosa del muro sul confine (artt. 874 e 875 del codice civile);
  • costruire in aderenza, ai sensi dell'art. 877 c.c.

Secondo la norma da ultimo citata, il vicino, senza chiedere la comunione del muro posto sul confine, può costruire sul confine stesso in aderenza, ma senza appoggiare la sua opera a quella preesistente.

La costruzione in aderenza senza appoggio si attua con l'edificazione di un muro che combaci perfettamente con quello del vicino, senza che si creino intercapedini e senza giovarsi della precedente opera. Così facendo, il muro resta autonomo, sia dal punto di vista statico che funzionale.

In luogo dell'edificazione in aderenza, il proprietario del fondo confinante può chiedere la comunione del muro posto sul confine, acquisendo così la proprietà di detta opera per realizzare la propria costruzione.

Per ottenere la comunione forzosa, il confinante deve pagare la metà del valore del muro, o della parte di muro resa comune, e la metà del valore del suolo su cui il muro è costruito. Deve inoltre eseguire le opere che occorrono per non danneggiare il vicino.

=> Finestre, luci e vedute

Le distanze delle luci dal fondo altrui

Secondo il codice civile, le luci (cioè le aperture che consentono il passaggio di luce ed aria, senza però consentire l'affaccio sul fondo vicino) non devono rispettare delle distanze e possono anche essere disposte sul muro di confine tra le due abitazioni. Tuttavia il legislatore richiede che queste debbano essere munite di inferriata o grata.

Al contrario, le vedute (le aperture che permettono di affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente), se dirette o frontali, possono essere aperte solo ad una distanza di un metro e mezzo dal fondo del vicino (art. 905 c.c.), mentre quelle laterali od oblique a non meno di settantacinque centimetri dal più vicino lato della finestra (art. 906 c.c.). Il rispetto di questa distanza viene meno allorquando tra i due fondi vicini vi è una via pubblica.

Luci irregolari, il caso sottoposto alla Suprema Corte

Operata questa necessaria chiarezza normativa, vediamo qual è il caso sottoposto alla Corte di Cassazione.

Ricorreva in tribunale il proprietario di un edificio che lamentava la costruzione di altro su fondo contiguo a distanza inferiore di tre metri. Chiedeva pertanto la condanna della parte convenuta al ripristino dello status quo ante, oltre al risarcimento dei danni.

Parte convenuta si costituiva affermando di avere rispettato la legge in quanto aveva costruito il nuovo stabile in aderenza alla parete di proprietà di parte attrice.

Apertura di finestre sul muro che si affaccia sul cortile interno

Il giudice di prime cure accoglieva la domanda attorea. La Corte di Appello, invece, riformava la decisione di primo grado, ritenendo che la convenuta avesse edificato in aderenza, e dichiarando per giunta il diritto di chiudere, ex art. 877 c.c., le due aperture esistenti sul muro perimetrale dell'immobile di proprietà dell'attrice e posto al confine con la proprietà della convenuta.

Infatti, l'immobile di parte attrice presentava una finestra al primo piano e, al pianterreno, era stata ripristinata l'apertura di un'altra finestra che, sebbene preesistente, era stata chiusa dal precedente proprietario. Entrambe le aperture erano affacciate sul terreno di proprietà della convenuta.

Luci irregolari, i motivi del ricorso in Cassazione

Avverso la pronuncia sfavorevole parte attrice proponeva ricorso per Cassazione lagnandosi dell'interpretazione della Corte d'appello, secondo la quale il vicino, avendo costruito in aderenza, non doveva rispettare la distanza legale dei tre metri.

La ricorrente sottolinea che il proprietario del fondo confinante al muro altrui può costruire sul confine, in aderenza al muro, senza appoggiarsi a questo e senza doverne chiedere la comunione forzosa, solo se l'edificio combaci perfettamente da almeno un lato con altro edificio preesistente, restandone autonomo dal punto di vista strutturale e funzionale.

Nella fattispecie, invece, tale requisito non sarebbe stato soddisfatto in assenza di alcuna perizia o documentazione che potesse confermare l'autonomia strutturale del manufatto edificato dalla resistente. Pertanto, la dipendenza strutturale induceva a ritenere trattarsi di una costruzione in appoggio e non in aderenza, trovando applicazione l'art. 874 c.c. in materia di comunione forzosa del muro.

Inoltre, la Corte d'Appello non avrebbe tenuto conto del principio di prevenzione temporale in materia di distanze legali, per cui il proprietario che costruisce per primo determina le distanze da osservare per le altre costruzioni da realizzare sui fondi vicini e ciò proprio per evitare la costruzione di spazi angusti o di insalubri intercapedini che possano rivelarsi nocive per la salute, l'igiene e la sicurezza.

Rimosso l'ascensore che non rispetta le distanze dalle finestre

Alla luce di ciò, la costruzione della resistente avrebbe dovuto mantenere una distanza di tre metri dalla proprietà della ricorrente o, in alternativa, chiedere la comunione forzosa del muro oppure costruire in aderenza.

Luci irregolari, la decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione, con l'ordinanza in commento (la numero 19570 del 18 settembre 2020), rigetta il ricorso dell'attrice, in quanto la censura si risolve nella sollecitazione a effettuare una nuova valutazione nel merito della vicenda, operazione ovviamente preclusa al giudice di legittimità.

A parere della Suprema Corte, non è possibile effettuare una nuova valutazione di quanto già preso in considerazione dal giudice di merito. Peraltro, da un'attenta disamina degli atti, non risulta nessuna incongruenza nella motivazione della Corte d'appello.

Dagli atti emerge che parte ricorrente non aveva il diritto di opporsi alla costruzione di un edificio in aderenza al proprio muro perimetrale. Secondo il giudice di secondo grado non sussisteva alcuna intercapedine a confine con il fabbricato dell'appellata, ma una parete costruita in aderenza, che costituiva parte strutturale dell'edificio realizzato dall'appellante.

Peraltro, d'accorto con il giudice di secondo grado, la Corte di Cassazione evidenziava che la presenza di una luce irregolare, in violazione dell'art. 901 c.c., legittimasse la costruzione in aderenza del muro confinante, venendo dunque meno la valenza del principio di prevenzione.

Infatti, dagli atti di causa si desumeva che l'apertura posta nella parete perimetrale dell'edificio dell'attrice costituiva una luce irregolare, in relazione alla quale la giurisprudenza esclude la possibilità di un acquisto a titolo originario di una servitù di aria e luce, ammettendo la possibilità di una sua costituzione in virtù di accordo tra le parti.

La controversia tra vicini si era inizialmente conclusa con una transazione, nella quale però non era prevista la costituzione di una servitù di aria e luce a favore dell'immobile dell'attrice, ma il mantenimento dell'apertura stessa era consentito a condizione che essa fosse adeguata ai requisiti di cui all'art. 901 c.c. e senza rinuncia da parte del proprietario confinante a ulteriori facoltà, quale quella di costruire in aderenza.

Inoltre, la Corte di merito riteneva che la veduta al primo piano fosse stata realizzata abusivamente dall'attrice (in assenza di convenzione tra proprietari confinanti), senza il rispetto della distanza minima di un metro e mezzo prevista dall'art. 905 c.c.

Dunque, non solo parte resistente aveva correttamente costruito in aderenza, così come disposto dall'art. 877 del codice civile, ma parte ricorrente aveva persino aperto delle finestre irregolari che, pertanto, elidevano il principio della prevenzione nella distanza tra costruzioni.

Quando la tettoia ostruisce il diritto di veduta

Scarica Cass. 18 settembre 2020 n. 19570

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