Nella casistica dei contenziosi di natura condominiale, quello relativo ai danni provocati da una terrazza a livello non è, certamente, il più infrequente. In particolar modo, quando questo bene funge anche da copertura alle proprietà sottostanti, la possibilità che una sua cattiva manutenzione determini danni e conseguenti dissidi tra le parti coinvolte è, alquanto, elevata.
Ne è stata una dimostrazione, la lite culminata, almeno per ora, con la sentenza n. 49 del 2 febbraio 2022 della Corte di Appello di Cagliari. In tale circostanza, si sono, infatti, scontrati i rispettivi proprietari di una terrazza a livello e dell'appartamento sottostante.
L'oggetto del contendere sono stati i danni, provocati dal dissesto della citata copertura e dalle infiltrazioni provenienti dalla medesima.
A quanto, pare, però, le parti hanno litigato sulla misura del risarcimento e sulla ripartizione delle rispettive responsabilità
Vediamo meglio, perciò, cosa è accaduto in questo fabbricato cagliaritano
Danni causati da una terrazza a livello. Il caso concreto
In un edificio in Cagliari, alcune infiltrazioni provenienti da una soprastante terrazza a livello e dalle accessorie condotte di scarico avevano provocato danni all'appartamento sottostante. In particolare, il proprietario di quest'ultimo lamentava macchie di umidità, muffa e deterioramento della tinteggiatura.
Non essendoci alcun accordo sul da farsi, il danneggiato promuoveva:
- un accertamento tecnico preventivo, a seguito del quale era appurato che i fenomeni in oggetto erano dovuti al deterioramento dell'impermeabilizzazione del terrazzo;
- un'azione di danno temuto, per l'avvenuto distacco dell'intonaco, al termine della quale il giudice ordinava l'esecuzione dei lavori di manutenzione, specificando che il costo degli stessi sarebbe stato ripartito per 1/3 a carico del proprietario della terrazza e per 2/3 ad onere del titolare dell'appartamento sottostante (art. 1126 c.c.).
Seguiva, quindi, l'ordinario giudizio di merito nel corso del quale, erano finalmente compiuti gli interventi di manutenzione straordinaria. Al termine di questo procedimento, il Tribunale di Cagliari provvedeva, quindi, a stabilire il dare e avere tra le parti, anche in considerazione delle spese di riparazione, nel frattempo, affrontate dal proprietario della terrazza.
L'attore non era, però soddisfatto dell'esito anzidetto. Secondo la sua versione, la liquidazione dei rispettivi oneri non doveva avvenire in base al disposto dell'art. 1126 c.c., ma in relazione alla responsabilità del custode del bene ex art. 2051 c.c. Insomma, il proprietario della terrazza avrebbe dovuto pagare di più, oltre a risarcire il danno provocato dalla mancata disponibilità dell'immobile sottostante durante il periodo successivo alle infiltrazioni e precedente alla riparazione.
L'appello, così giustificato, non era, però, accolto. Secondo la Corte di Appello di Cagliari, infatti, il giudice di prime cure aveva correttamente applicato la giusta norma di riferimento e non aveva commesso alcun errore nel ripartire i vari oneri tra le parti coinvolte.
Infiltrazioni e danni non patrimoniali
Terrazza a livello e ripartizione spese di manutenzione
Secondo il pacifico orientamento giurisprudenziale, alla manutenzione straordinaria di una terrazza a livello, contribuiscono sia il proprietario del bene sia i titolari degli appartamenti sottoposti, secondo il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c. «in tema di condominio negli edifici, le spese di manutenzione, riparazione e ricostruzione delle terrazze, anche a livello, equiparate ai lastrici solari, sono disciplinate dall'art. 1126 c.c., che ne prevede la ripartizione in ragione di un terzo, a carico del condomino che abbia l'uso esclusivo, restando gli altri due terzi della stessa spesa a carico dei proprietari dei piani o porzioni di piano sottostanti, ai quali il lastrico o la terrazza servano da copertura (ex multis Cass. 15 luglio 2003 n. 11029)».
La descritta suddivisione delle spese si applica anche nel caso in cui la terrazza a livello fa da tetto ad un solo appartamento. In tal caso, infatti, il bene non è parificabile ad un solaio o ad una volta, visto che funge, a tutti gli effetti, da copertura all'immobile sottostante «Diversamente, l'art. 1125 c.c. - che prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei piani l'uno all'altro sovrastanti - è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non della terrazza a livello, pur se ad essa sia sottoposto un solo locale, perché in questo caso la funzione di copertura della terrazza medesima non viene meno».
Terrazza a livello e ripartizione danni
Come ha ricordato la Corte di Appello di Cagliari, la proporzione 1/3 a carico del proprietario della terrazza a livello e 2/3 a carico del titolare dell'immobile sottoposto, non muta nemmeno in relazione all'obbligo risarcitorio determinato dalle infiltrazioni provenienti dalla copertura «dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal terrazzo a livello deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti condomini tenuti alla sua manutenzione (nel caso che ci occupa la sola attrice), secondo le proporzioni stabilite dall'art. 1126 cod.civ. (Cass. Sent. 18164 del 25.08.2014 - Cass. sent. n. 16583 del 28.09.2012)».
Ovviamente, nulla vieta di dimostrare che il danno da infiltrazioni è stato causato da un uso improprio della terrazza, ma se dovesse mancare tale prova, la predetta ripartizione degli oneri non sarebbe confutabile.
Ed è proprio quello che è successo nella vicenda in commento. Infatti, nei due gradi di giudizio, il proprietario dell'appartamento sottoposto alla terrazza a livello non ha provato che le infiltrazioni erano state provocate da un uso scorretto del bene invece che dalla sua ordinaria, quanto prevedibile, vetustà.
In ragione di ciò, la sua domanda di procedere alla suddivisione degli oneri risarcitori, sulla base della responsabilità esclusiva del proprietario della terrazza ex art. 2051 c.c., è stata respinta.
Terrazza a livello in condominio: chi paga per le infiltrazioni?
