Le spese di riparazione si declineranno secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., a prescindere dalle cause genetiche della necessità dell'intervento e, comunque, a prescindere dal fatto che il titolare del lastrico solare, a conoscenza di eventuale vizio strutturale di costruzione, lo abbia indebitamente tollerato.
Questa, in sintesi, la conclusione cui è giunta la Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 6088 del 4 marzo 2020.
Il fatto. Il proprietario di un immobile in regime di condominio, lamentando la presenza di infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico solare condominiale in uso esclusivo all'appartamento sovrastante, avviava il procedimento ex art. 1172 c.c. in ragione del fatto che si temeva un possibile danno grave e prossimo in quanto all'esito dell'ispezione da parte di un tecnico s'era accertato l'instabilità statica per vizio di costruzione di detto lastrico solare.
Il Tribunale competente riconosceva in via cautelare la fondatezza della pretesa ed ordinava l'esecuzione di lavori urgenti di messa in sicurezza del lastrico.
Il giudizio proseguiva, poi, nel merito, ad istanza dei titolari dell'uso esclusivo del lastrico solare dal quale, per difetto di costruzione, erano derivate le infiltrazioni per stabilire unicamente il criterio di riparto delle spese tra le parti interessate.
Il Tribunale imputava le spese di manutenzione straordinaria unicamente a carico dei proprietari dell'immobile sito all'ultimo piano con dell'uso esclusivo del lastrico solare.
I proprietari dell'immobile all'ultimo piano, titolari dell'uso esclusivo del lastrico solare, proponevano dunque appello avverso tale sentenza ritenendo che le spese di rifacimento del lastrico solare fossero da suddividersi tra i vari condomini ex art 1126 c.c. e non dovessero essere poste integralmente a loro carico.
La Corte di Appello, riconosciuta l'eziologia del danno nel vizio statico del lastrico solare derivante dalla mala esecuzione in sede di costruzione dell'edificio e, quindi, in alcun modo imputabili agli attuali proprietari.
Avverso la sentenza della Corte di Appello gli originari ricorrenti ex art. 1172 c.c. proponevano ricorso per cassazione.
La Corte di Cassazione, tuttavia, si è pronunciata nel senso di rigettare il ricorso e confermare la sentenza di appello.
Questioni introduttive. Lastrici solari ed ordinario criterio di riparto delle spese.
Prima di affrontare la questione giuridica, occorre preliminarmente chiarire quale sia l'ambito di applicazione della fattispecie. Il lastrico solare è un sistema di copertura dell'edificio che va distinto dal tetto vero e proprio sia perché di superficie piana sia perché può consentire l'accesso per alcuni servizi di utilità comune o esclusiva a favore di determinati condomini.
Simile, ma non uguale, la nozione di terrazza condominiale la quale, oltre a quella di copertura, svolge l'ulteriore funzione di consentire un comodo accesso, con possibilità di intrattenervisi.
Nel caso in cui l'utilizzo dei lastrici solari non sia comune a tutti, chi ne ha l'uso esclusivo è tenuto a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini.
A prevedere tale particolare criterio di ripartizione delle spese condominiali è l'art. 1126 c.c., che costituisce applicazione particolare del principio contenuto nell'art. 1123, secondo comma c.c., secondo cui in presenza di beni comuni destinati a servire i condomini in misura diversa le spese di manutenzione di detti beni devono essere ripartite in proporzione dell'uso che ciascun condomino può farne.
Questa precisazione ci è utile per meglio inquadrare le problematiche che derivano dalla corretta individuazione della responsabilità per danni da omessa manutenzione dei lastrici solari.
La questione giuridica. Il risarcimento dei danni da infiltrazioni derivanti da lastrici solari di uso esclusivo.
La vicenda ad oggetto dell'ordinanza in commento origina proprio dalla corretta individuazione del soggetto responsabile per danni da omessa manutenzione dei lastrici solari.
Pavimentazione del lastrico in proprietà esclusiva: chi paga le spese?
Sul tema ebbero a pronunciarsi le Sezioni Unite della Corte di Cassazione (Cass. civ. Sez.
Unite, 10/5/2016, n. 9449) stabilendo che dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, in quanto custode del bene, ai sensi dell'art. 2051 c.c., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, impone all'Amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, comma 1, n. 4, c.c.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.).
Le spese di riparazione si declineranno secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 c.c., a prescindere dalle cause genetiche della necessità dell'intervento.
Ciò non esclude l'eventuale concorso di responsabilità, da accertare in via di rivalsa del costruttore per vizi di costruzione o dell'Amministratore del Condominio in proprio per negligente omissione delle necessarie riparazioni.
Tale criterio, tuttavia, ben può essere superato nel caso in cui si riesca a dimostrare la riferibilità del danno al titolare di uso esclusivo del lastrico solare in qualità di custode del bene.
L'ordinanza in commento, tuttavia, effettua un ulteriore salto logico nell'affermare che la mera conoscenza del vizio di costruzione non incide sul riparto della spesa di manutenzione che dovranno sempre ripartirsi ai sensi dell'art. 1126 c.c.
Per concludere. Nel caso di danni derivanti dalla mancata manutenzione del lastrico solare di un edificio condominiale, il risarcimento non può essere posto interamente a carico del proprietario o usuario del lastrico stesso, ma i danni subiti dal terzo o dal condomino dovranno essere risarciti con il concorso degli altri condomini nella proporzione stabilita dall'art. 1126 c.c.
Sigillatura fughe lastrico solare
