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Trasformazione di un tetto in terrazza: le sentenze in materia

Modificare il tetto del condominio per trasformarlo in terrazza ad uso esclusivo: l'operazione è legittima?
Avv. Mariano Acquaviva Avv. Mariano Acquaviva - Foro di Salerno 

È possibile trasformare un tetto in terrazza? Secondo la giurisprudenza sì, ma con dei limiti. Tanto vale anche nel caso di tetto condominiale: per i giudici, il condomino proprietario del piano sottostante al tetto comune può effettuare la trasformazione di una parte del tetto dell'edificio in terrazza ad uso esclusivo proprio. Anche in questo caso, però, occorre rispettare alcune condizioni. Vediamo le sentenze in materia di trasformazione di un tetto in terrazza.

Condominio: si può trasformare il tetto in terrazza?

È possibile trasformare un tetto in terrazza? L'operazione potrebbe destare non pochi problemi, soprattutto in condominio, se solo si pensa alla diversa funzione cui assolvono queste parti: mentre il tetto ha una principale funzione di copertura dell'edificio, la terrazza è un ripiano anch'esso di copertura, ma che nasce già delimitato all'intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti (in questo senso Tar Campania - sez. Salerno, sentenza n. 1578 del 28 giugno 2021).

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Secondo la più recente giurisprudenza (ex multis, Cass., sent. n. 2126 del 29 gennaio 2021), il condomino proprietario del piano sottostante al tetto dell'edificio può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che la modificazione del bene comune preservi la sua funzione di copertura e protezione delle strutture sottostanti.

Questa pronuncia rappresenta la concreta applicazione, al caso di specie, dell'art. 1102 cod. civ., secondo cui «Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».

Da tale, fondamentale norma si evince che dal tetto, così come da ogni altra parte comune del condominio, è possibile ricavare delle utilità diverse dalla funzione tipica del bene (che, nel caso di specie, è quella di copertura).

Di queste utilità diverse possono essere destinati a trarne profitto tutti i condòmini: si pensi, per esempio, all'installazione di impianti pubblicitari o di antenne telefoniche di proprietà di soggetti terzi, dalle quali il condominio può ricavare degli introiti.

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Dette diverse utilità derivanti dal bene comune, però, possono riguardare anche alcuni condòmini soltanto o, addirittura, uno solo di essi. Esempio tipico, come si diceva, è proprio quello della trasformazione del tetto in terrazza a uso esclusivo del condomino proprietario dell'ultimo piano.

Quando il tetto si può trasformare in terrazza?

Il tetto può essere trasformato in terrazza solamente se la sua precipua funzione, cioè quella di copertura dell'intero edificio, rimane intatta.

Secondo la Corte di Cassazione (Cass. civ., sez. II, 3 agosto 2012, n. 14107), è legittima la sostituzione di parte del tetto con piccole terrazze, a patto che non venga alterata la destinazione del bene.

In pratica, condizione richiesta per la legittimità della trasformazione del tetto in terrazza è che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene.

Nel caso di specie, la Suprema Corte ha ritenuto non ci siano inconvenienti se la sostituzione del tetto spiovente è efficace, garantendo l'isolamento e la coibentazione.

A detta degli ermellini, la destinazione è salva a prescindere dalla modifica della consistenza materiale. La soppressione di una piccola parte del tetto, che implica un uso più intenso da parte del condomino che l'ha realizzata, è quindi ammessa se viene salvaguardata la funzione di copertura.

La Corte di legittimità sembra dunque dire che non contano i mezzi, cioè il tipo di lavoro effettuato, quanto il fine, cioè che la funzione principale non sia mutata. In soldoni, ai restanti condòmini non interessa se l'edificio è coperto da un tetto tradizionale o da una terrazza: l'importante è che sia garantita un'efficace copertura.

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Modificazione parziale del tetto

Da quanto appena detto si evince che la modificazione del tetto comportante una sua parziale rimozione può ritenersi legittima se la funzione di copertura è ugualmente garantita.

Da tanto deriva che è rispettosa dell'art. 1102 c.c. la terrazza ad asola in falda, ricavata da un'asportazione del tetto ma corredata da pavimentazione ed impermeabilizzazione, in grado di garantire la funzione di copertura e di protezione dagli agenti atmosferici (Cass. civ., Sez. VI, 18/02/2018, n. 1850).

Così come è legittima la trasformazione che comporta un peggioramento acustico di modesta entità per rumore di calpestio ed un aumento del carico termico in estate, compensato, però, da un minor scambio termico rispetto al tetto a falde nel periodo invernale.

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Trasformazione di un lastrico solare in terrazza: si può?

Nel rispetto delle condizioni sopra viste, è ugualmente ammissibile la trasformazione di un lastrico solare in terrazza a uso esclusivo, purché sia sempre garantita la funzione di copertura.

In effetti, la differenza tra tetto e lastrico solare sta semplicemente nel fatto che quest'ultimo rappresenta una superficie piana calpestabile. Se, dunque, è possibile trasformare un tetto in terrazza, sarà logicamente lecito anche il passaggio da lastrico a terrazza, stante peraltro la loro somiglianza strutturale.

Dunque, il condomino dell'ultimo piano può trasformare il lastrico solare in una terrazza personale purché sempre non ne snaturi la funzione - che, lo ribadiamo, deve essere sempre quella di copertura e che non può mai venir meno - e non impedisca agli altri condomini di farne ugualmente uso.

La giurisprudenza (Tar Campania - sez. Salerno, sentenza n. 1578 del 28 giugno 2021) ha peraltro ricordato che la trasformazione materiale e funzionale di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata al rilascio di un permesso di costruire, «dacché comportante un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l'esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria».

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