La manutenzione straordinaria di un terrazzo di proprietà esclusiva spetta all'intero fabbricato o a quella parte di edificio a cui serve. Ciò avviene, indipendentemente, dalla titolarità di questo bene, in ragione della funzione di copertura che il medesimo fornisce ai vari appartamenti (ex multis Cass. civ. ord. n. 19779/2017).
Per questo motivo, se si tratta di dover ricostruire o semplicemente impermeabilizzare il terrazzo, non sarà solo il proprietario a dover affrontare la spesa, ma dovranno contribuire anche gli altri condòmini (ex art. 1126 c.c.).
Tuttavia, si discute se l'anzidetto principio debba trovare applicazione nel diverso caso delle conseguenze derivanti dall'omessa custodia di un terrazzo di proprietà esclusiva.
A riguardo, sappiamo che esso, in quanto copertura dell'edificio, è naturalmente esposto alle intemperie e che una pioggia, particolarmente intensa e battente, potrebbe allagare tutto e infiltrarsi negli appartamenti sottostanti.
Ebbene, se ciò dovesse accadere, chi risponderebbe dei danni? La responsabilità andrebbe divisa tra tutti i condòmini oppure dovrebbe essere attribuita al solo proprietario del terrazzo?
Ha affrontato l'argomento, il Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 312 del 11.01.2022, ha risolto una citazione per danni derivanti da un terrazzo di proprietà esclusiva.
Vediamo, però, cosa è accaduto in questo edificio romano nel dicembre del 2017
Terrazzo privato: i danni da cose in custodia. Il caso concreto
In un condominio in Roma, in occasione di una forte pioggia, il terrazzo si era completamente allagato. I Vigili del Fuoco, accorsi sul posto, avevano riscontrato che l'acqua non era confluita nell'impianto di smaltimento delle acque pluviali a causa di uno straccio che ostruiva il passaggio verso il canale di scarico.
L'acqua abbondante, accumulatasi in modo anomalo, aveva, nel frattempo, trovato modo di infiltrarsi in due appartamenti sottostanti. Tale circostanza aveva determinato dei danni negli anzidetti immobili.
Alla luce di questi fatti, i due proprietari danneggiati avevano citato in giudizio quello del terrazzo allo scopo di vedersi risarcire le spese necessarie a provvedere alla riparazione degli ammaloramenti subiti.
In tale occasione, il convenuto si difendeva sostenendo che la colpa dell'evento andava attribuita al condominio, in quanto responsabile dell'impianto di smaltimento delle acque pluviali, ritenuto inadeguato. Per questo motivo, proponeva istanza di chiamata del terzo.
Il Tribunale di Roma, disattesa la predetta istanza e valutata l'istruttoria caratterizzata dalla solita CTU, ha accolto entrambe le domande attoree, riconoscendo il risarcimento nella misura stimata dal consulente e condannando il proprietario convenuto al pagamento delle spese processuali.
Danni dal terrazzo privato e responsabilità esclusiva del proprietario
Anche le cose inanimate possono produrre dei danni, se nessuno provvede alla loro custodia e/o manutenzione in modo tale da impedire che diventino l'occasione per un pregiudizio a carico di terzi. Se ciò dovesse accadere, il custode sarebbe responsabile e tenuto al risarcimento.
Potrebbe scampare a tale conseguenza, solo se dovese dimostrare che l'evento si è verificato a titolo fortuito (ex art. 2051 c.c.).
Alla luce di queste regole, il principale custode di un terrazzo di proprietà esclusiva, cioè il titolare del medesimo, deve risarcire i danni provocati da un'infiltrazione come quella determinata dagli eventi riportati nella sentenza in commento.
In tal caso, infatti, l'allagamento del lastrico è avvenuto a causa dello straccio che aveva ostruito il normale deflusso dell'acqua verso lo scarico pluviale.
Pertanto, non può essere mosso alcun addebito al condominio, non avendo certo il governo del predetto cespite.
Finiamo col precisare che la responsabilità dell'anzidetto proprietario è di natura oggettiva. Egli non ha modo di discolparsi e di sottrarsi a quest'obbligo risarcitorio se non comprovando l'assenza di un nesso causale tra la cosa e l'evento dannoso. Tale prova spetta, ovviamente, al titolare del terrazzo.
«art. 2051 c.c. Quest'ultima disposizione configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva in relazione alle situazioni immanentemente connesse alla struttura o alle pertinenze della res in custodia.
In particolare, l'art. 2051 c.c., nell'affermare la responsabilità del custode della cosa per i danni da questa cagionati, individua un criterio di imputazione che prescinde da qualunque connotato di colpa, essendo sufficiente l'accertamento del rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso e dell'assenza del caso fortuito, quale unico elemento idoneo ad elidere tale rapporto causale.
Consegue che fa capo al danneggiato l'onere della prova dell'esistenza di un danno e del nesso di causalità intercorrente tra l'evento dannoso e la res in custodia, mentre sul custode grava la prova liberatoria del caso fortuito».
Il Condominio risponde per i danni da i beni in custodia
Danni dal terrazzo privato e responsabilità concorrente tra proprietario e condominio
Il condominio non ha il governo e il controllo del terrazzo di proprietà esclusiva. Pertanto, nell'ipotesi di danni provocati dal bene, ma derivanti dalla mera omessa custodia del medesimo (vedi il caso in commento), non ha alcun titolo per essere chiamato in causa e per essere tenuto al risarcimento. L'unico soggetto responsabile sarà, quindi, il proprietario.
La situazione cambia se il pregiudizio è stato determinato dalle pessime condizioni di manutenzione del lastrico e se il condominio, in persona dell'amministratore e dell'assemblea, non si sono attivati, preventivamente, per adottare gli interventi opportuni alla conservazione del bene «Risultano allora chiare le diverse posizioni del titolare dell'uso esclusivo e del condominio: il primo è tenuto agli obblighi di custodia, ex art. 2051 c.c. , in quanto si trova in rapporto diretto con il bene potenzialmente dannoso, ove non sia sottoposto alla necessaria manutenzione; il secondo è tenuto, ... a compiere gli atti conservativi e le opere di manutenzione straordinaria relativi alle parti comuni dell'edificio (Cass. S.U. sent. n 9449/2016)».
In tal caso, quindi, emerge una responsabilità concorrente del condominio, unitamente, a quella del proprietario del terrazzo e il danno verrà, di regola, ripartito in base alla suddivisione sancita dall'art. 1126 c.c. (Cass. S.U. sent. n 9449/2016).
Responsabilità da cose in custodia: un utile vademecum della Cassazione
