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Come proteggersi da sguardi indiscreti e dagli agenti atmosferici senza negare al vicino la vista in appiombo

Assicurare la vista in appiombo senza rinunciare ad una zona protetta
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Il proprietario del singolo piano di un edificio condominiale ha diritto di esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e di opporsi, conseguentemente, alla costruzione di altro condomino, che, direttamente o indirettamente, pregiudichi l'esercizio di tale suo diritto.

Il discorso riguarda normalmente pergolato o manufatti simili sia che non sono posti su di un'area comune, ma a copertura di un'area scoperta annessa di proprietà esclusiva (giardino), con la conseguenza che non è invocabile l'art.1102 c.c. che riguarda l'uso della cosa comune.

Vedute dirette e divieto assoluto a costruire a distanza inferiore ai tre metri

L'art. 907 c.c. pone un divieto assoluto a costruire a distanza inferiore ai tre metri dalle vedute dirette aperte sulla costruzione del fondo vicino, la cui violazione si realizza in forza del fatto che la costruzione venga realizzata a distanza inferiore a quella stabilita, a prescindere da ogni valutazione in concreto sulla sua idoneità o meno ad impedire o ad ostacolare l'esercizio della veduta; pertanto, quando si è acquistato il diritto multidirezionale di avere vedute sul fondo del vicino, il proprietario di questo, nell'installazione di una struttura (pergolato, veranda ecc.), deve rispettare le distanze in verticale e in appiombo, secondo le disposizioni di cui all'art. 907 c.c., per consentire le vedute dirette, oblique, e in appiombo e quindi tenersi a distanza di tre metri sotto la soglia dell'appartamento sovrastante.

La violazione del diritto di veduta: le conseguenze

La violazione del diritto di veduta del proprietario di un'unità immobiliare si determina quando viene realizzata una "fabbrica", a distanza inferiore da quella prevista dalla legge, di qualsiasi materiale e forma.

In altre parole anche una tettoia priva del carattere di stabilità può costituire un manufatto capace di incidere negativamente sull'esercizio del diritto di veduta, comportando, quindi, un ostacolo alla fruizione di aria e luce nella zona di rispetto.

In ogni caso, il costruttore non può giustificarsi invocando la tutela della privacy, avendo l'art. 907 c.c. già operato il bilanciamento tra l'interesse alla riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, in quanto luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita.

In tal caso è possibile ottenere l'arretramento o la demolizione del manufatto e, naturalmente il risarcimento danni.

Si tenga conto che il risarcimento sarà modesto se la pur illecita realizzazione del manufatto a distanza di meno di tre metri dalla soglia della veduta comporta soltanto una ben modesta limitazione del diritto di prospetto (in appiombo) e un modesto vantaggio per il costruttore (il discorso riguarda, ad esempio, una modesta tettoia in canne).

In ogni caso si deve ricordare il principio secondo il quale i poteri inerenti al diritto di proprietà, tra i quali rientra quello di esigere il rispetto delle distanze, non si estinguono per il decorso del tempo, salvi gli effetti dell'usucapione del diritto a mantenere la costruzione a distanza inferiore a quella legale.

Ne consegue che anche l'azione per ottenere il rispetto delle distanze legali è imprescrittibile, trattandosi di azione reale modellata sullo schema dell'actio negatoria servitutis, rivolta non ad accertare il diritto di proprietà dell'attore, bensì a respingere l'imposizione di limitazioni a carico della proprietà suscettibili di dar luogo a servitù (Cass. civ., sez. II, 31 maggio 2021, n.15542; Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2012, n.871; Cass. civ., sez.II, 7 settembre 2009, n.19289).

Il rispetto della veduta in appiombo: una soluzione dalla Cassazione

Merita di essere ricordato che sono state ritenute legittime alcune pensiline realizzate - non a distanza legale - con copertura costituita da lastra in policarbonato e materiale elegante e in armonia con le caratteristiche strutturali e le linee estetiche del fabbricato.

Si è infatti notato che tali manufatti svolgevano una funzione di obiettiva utilità per il condomino al piano terra e, d'altro lato, che il pericolo alla sicurezza del primo piano era da escludere, attesa la fragilità della lastra in policarbonato che sola avrebbe potuto fornire una base di appoggio per accedere all'appartamento degli attori, mentre il materiale trasparente delle pensiline non impediva l'esercizio della veduta in appiombo.

È importante però che le coperture trasparenti in policarbonato siano mantenute in condizioni di pulizia dai condomini che le hanno realizzate in adempimento degli obblighi loro imposti a garanzia di una civile convivenza e di un corretto svolgimento dei rapporti di vicinato (Cass. civ., Sez. II, 25/10/2011, n. 22092).

In ogni caso la realizzazione di veranda che rimanga inscritta nella proiezione del balcone sovrastante non incide, limitandola, sulla veduta che si esercita dallo sporto superiore e dunque non rientri nella previsione dell'art. 907 c.c., atteso che tale norma non attribuisce la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del balcone una visione obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà.

Veranda in condominio: che fare se sporge dal balcone?

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