La norma di riferimento: art. 2051 c.c. e la qualifica di custode
La norma di riferimento è l'art. 2051 c.c., sulla cui base "Ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito."
Già dalla lettura della norma si comprende come elemento determinante è la custodia del bene.
Con il termine custode non si intende soltanto il proprietario, ma anche di chi esercita un effettivo e non occasionale potere materiale sulla cosa tale da comportarne il dovere di vigilanza e di controllo, onde impedire la produzione di danni a beni o a terzi.
Vengono quindi in considerazione l'usufruttuario, l'enfiteuta, l'usuario, il conduttore, il possessore e il detentore in genere.
Nell'ambito condominiale, per i rapporti personali ci si ferma ai soli conduttori e comodatari ma la qualifica di custode può essere anche assunta dal depositario, mandatario, trasportatore e via dicendo.
Anche il condomino che abusa del bene comune, alterandolo in violazione dell'art. 1102 c.c., ad esempio allagando il giardino condominiale, è colui che in quel dato momento è custode del bene e quindi responsabile di ciò che deriva dalla sua condotta illegittima.
Responsabilità extracontrattuale di natura oggettiva
Funzione dell'art. 2051 c.c. è imputare la responsabilità a chi è nelle condizioni di controllare i rischi della cosa, dovendo qualificarsi custode chi effettivamente ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, che non necessariamente coincide con il proprietario.
Si è in ambito di responsabilità extracontrattuale, di tipo oggettivo: per la responsabilità in oggetto è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia e il danno causato, senza che rilevi al riguardo la condotta del custode.
L'art. 2051 cod. civ. identifica un criterio di imputazione della responsabilità indipendentemente dalla colpa. La responsabilità è quindi in relazione al rapporto di custodia del bene dal quale proviene il danno.
Verificato chi è il custode, questi per ciò stesso ne è responsabile. Il rapporto diretto con il bene lo rende titolare dell'obbligo di custodia, tra cui rientra l'obbligo di manutenzione del bene stesso.
Incombe al danneggiato allegare, dandone la prova, il rapporto causale tra la cosa e l'evento dannoso che si è inserito nel rapporto con il bene spezzandone la connessione.
Occorre pertanto verificare chi è il titolare del rapporto di custodia del bene da cui nascono i danni per comprendere a chi rivolgere la richiesta di risarcimento.
Per i beni comuni ed i servizi condominiali, la responsabilità è di norma in capo al condominio, essendone il custode.
Come affermato da autorevole dottrina e da pacifica giurisprudenza «con riguardo a danni promananti da parti comuni di un edificio condominiale è pacificamente individuata la figura di custode in capo al condominio» (Giovanna Visintini, Trattato breve della responsabilità civile, Cedam, 1999, in giurisprudenza tra le tante Cass. 12 luglio 2011, n. 15291).
"La responsabilità ex art. 2051 cod. civ. postula la sussistenza di un rapporto di custodia della cosa e una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentire il potere di controllarla, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con la cosa; detta norma non dispensa il danneggiato dall'onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, ossia di dimostrare che l'evento si è prodotto come conseguenza normale della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode, offrire la prova contraria alla presunzione furis tantum della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè del fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità" (tra molte: Cass. 29/07/2016, n. 15761).
Poiché ciò che rileva è il rapporto con la cosa fonte del danno, ci si esprime in termini di responsabilità oggettiva, non assumendo importanza l'aspetto psicologico del custode né il suo comportamento.
"Ai fini della responsabilità per le cose in custodia, poi, è necessario e sufficiente che esse abbiano partecipato alla produzione del danno secondo i comuni criteri della causalità giuridica, caratterizzata dai requisiti della adeguatezza e della regolarità e, nel caso di specie, alla luce delle risultanze istruttorie, è incontestabile il legame tra l'efficienza causale del guasto dell'impianto fognante e la fuoriuscita di liquami nel locale di proprietà (…).
Il custode, per liberarsi dalla presunzione di responsabilità per il danno cagionato dalla cosa, deve provare che esso si è verificato per caso fortuito tale da impedirgli di prevenire l'evento dannoso o di ridurne le conseguenze, dovendo altrimenti rispondere almeno per la parte di danni che avrebbe potuto evitare" (Trib. Bari 11 novembre 2010).
Poteri e compiti del custode nell'espropriazione immobiliare
Responsabilità al momento dell'evento
Determinare chi è il custode del bene da cui deriva il danno è fondamentale per i casi in cui si tratta di evento derivante dall'immobile del singolo condomino.
Si ponga ad esempio il caso in cui l'unità immobiliare in condominio sia stata compravenduta o sia stata concessa in usufrutto, uso e così via dopo che si sono verificate le infiltrazioni nell'alloggio sottostante.
Negli esempi appena riportati ci si deve chiedere chi è tenuto a risarcire il danno: l'ex condomino che ha venduto l'immobile o il neo condomino acquirente, il condomino che ha concesso l'usufrutto o l'usufruttuario ovvero chi lo sta usando.
La risposta risiede nel momento in cui l'evento si è verificato.
L'obbligazione risarcitoria, di natura extracontrattuale è legata, ai sensi degli artt. 2043 e ss. c.c., al fatto genetico del danno.
Trattandosi di responsabilità che deve qualificarsi di natura extracontrattuale, si deve escludere che l'acquirente possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell'acquisto, dovendo di questi danni rispondere solo chi era il proprietario (o custode) della unità immobiliare al momento del fatto (Cass. S.U. 10 maggio 2016, n. 9449).
Lo stesso dicasi per le infiltrazioni verificatesi prima che il condomino attribuisse a terzi un diritto reale minore.
Il condominio risponde come custode per la mancata coibentazione
L'obbligazione risarcitoria extracontrattuale per danni inerenti beni immobili non è un'obbligazione propter rem, che si trasferisce assieme al passaggio di proprietà dell'immobile da cui proviene il danno, ma è correlata (ex art. 2051 c.c.) alla posizione di custodia sull'immobile nel momento di verificazione del danno oppure (ex art. 2043 c.c.) alla posizione di esecutore o di committente dell'opera dannosa (cfr. Cass. 7 agosto 2013, n. 18855).
Questi assunti trovano rispondenza nella simmetrica affermazione secondo cui "Il diritto al risarcimento dei danni subiti da un bene spetta al titolare del diritto di proprietà sul bene al momento dell'evento dannoso.
È un diritto autonomo rispetto al diritto di proprietà e non segue il diritto di proprietà in caso di alienazione, salvo che non sia convenuto il contrario" (Cass. S.U. n. 16 febbraio 2016, n. 2951).
All'azione risarcitoria è riconosciuta la natura personale e non reale (cfr. Cass. S.U. 19 ottobre 2011, n. 21582).
In ragione di ciò, non si può estendere la domanda formulata nei confronti di chi era il proprietario dell'immobile al momento dell'evento a chi ne è attualmente titolare. L'estensione automatica della domanda al terzo si verifica ogni qual volta il convenuto affermi il proprio difetto di legittimazione passiva ed indichi in altro soggetto il vero legittimato mentre qui non può essere, stante il principio della personalità della responsabilità extracontrattuale, nello specifico caso di responsabilità del custode del bene per danni da infiltrazioni (Trib. Roma 30 ottobre 2018).
Quanto detto è sotto il profilo del soggetto passivo dell'azione di risarcimento danni.
Lo stesso principio vale per il lato attivo, cioè a chi spetti domandare il risarcimento.
Legittimazione attiva
Si ponga l'esempio che dal tetto condominiale l'acqua piovana s'insinua nelle pareti dell'appartamento e provoca un'infiltrazione.
Anche se il danno è patito non direttamente da chi occupa l'immobile ma dal medesimo appartamento, il risarcimento spetta solo alla persona che è proprietaria del bene al momento dell'evento lesivo.
Anche sotto questo profilo, il diritto al risarcimento del pregiudizio subito dall'immobile ha natura personale: nel caso in cui il bene sia alienato deve essere esclusa l'automatica trasmissibilità di quella prerogativa al nuovo proprietario.
Il diritto al risarcimento non è un accessorio del diritto di proprietà: compete esclusivamente a chi sia titolare del bene al momento dell'evento lesivo, cioè a chi ha effettivamente subito il danno (Cass. 3 luglio 2009, n. 15744; Cass. S.U. 16/02/2016, n. 2951).
Di recente è stato affermato che il conduttore di garages che hanno subito danni per infiltrazioni dal cortile condominiale ha diritto di agire in via autonoma per il ristoro dei danni tra cui sono da ricomprendere il lucro cessante, per il mancato guadagno nel periodo in cui si è trovato costretto a chiudere l'attività a causa dei danni e dei conseguenti lavori di ripristino nonché il danno emergente, quale il versamento "a vuoto" dei canoni di locazione per il medesimo periodo, oltre che per il costo della rimessione in pristino (Cass. 3 ottobre 2019, n. 8466).
Se il bene da cui deriva il danno al momento dell'evento è in comproprietà di più persone, questi sono tenuti in solido nella medesima misura salvo che si dimostri che uno di loro ne era il reale detentore, al quale in ragione di ciò incombe una responsabilità maggiore (o esclusiva, a seconda della concreta fattispecie) di quanto accaduto (Cass. 22 ottobre 2013, n. 23962).
