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Poteri e compiti del custode nell'espropriazione immobiliare
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Poteri e compiti del custode nell'espropriazione immobiliare

Qual è la funzione del custode nella procedura di esecuzione immobiliare? Quali sono i suoi compiti?

Avv. Anna Nicola  

Definizione del custode

Il custode è colui che, nella qualità di ausiliario del giudice, provvede alla amministrazione conservativa e alla gestione attiva del bene pignorato nonché a quella attività precipuamente finalizzata alla liquidazione dello stesso.

I compiti del custode sono costituiti dal complesso di attività tese a ricavare dall'immobile ogni possibile utilità e conservarne la disponibilità in funzione della vendita.

Inquadramento della figura del custode

Il custode non è un rappresentante legale od un sostituto universale del debitore, il quale non perde per l'effetto del pignoramento la propria capacità giuridica o la propria generale legittimazione ad agire.

Sia che sia lo stesso debitore o un terzo, è il titolare di un ufficio pubblico teso alla gestione di un patrimonio autonomo, cioè il bene pignorato, provvisoriamente sottratto a chi ne aveva la disponibilità, in attesa del termine della espropriazione.

. on è titolare di un diritto reale sugli immobili pignorati, né esercita una attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di altro diritto reale di cui è mero detentore.

Custode giudiziario e liquidazione delle spese condominiali richieste.

Dopo il pignoramento il proprietario debitore nominato custode perde la legittimazione sostanziale ad agire, con la conseguenza che le azioni dallo stesso esperibili debbono essere proposte in qualità di custode perché cambia il titolo da possesso a detenzione (Cass., 21 giugno 2011, n. 13587).

Le funzioni del custode

Si suole distinguere fra funzioni statiche, che attengono più propriamente alla amministrazione conservativa dell'immobile pignorato e funzioni dinamiche volte ad accompagnare il bene nella sua collocazione sul mercato.

La giurisprudenza e la prassi degli uffici giudiziari hanno delineato in modo preciso quale debba essere il concreto significato dei termini "conservazione ed amministrazione" indicati dal legislatore.

La conservazione è rappresentata da tutte le attività conservative in senso stretto, come la sorveglianza sullo stato dell'immobile e quelle gestorie, così è ad esempio per la riscossione dei canoni di locazione. il fine è evitare svalutazioni dell'immobile in pendenza della procedura e consentire di realizzare il giusto prezzo di mercato al momento della vendita, compreso lo svolgimento di attività utili a mantenere la piena integrità materiale del bene e alla sua salvaguardia.

Deve sorvegliare, per mezzo di visite periodiche, i comportamenti degli occupanti, segnalando atti e fatti che possano compromettere il bene.

Ha l'obbligo di verificare le condizioni dell'immobile, riferendo tempestivamente al giudice sullo stato di agibilità, sulle eventuali criticità igienico sanitarie, sul pericolo di fatti o cose potenzialmente affinchè vengano emessi i provvedimenti opportuni.

Consiglio di condominio, compiti e composizione

Relativamente al mantenimento della utilità economica del bene, il custode deve riscuotere i canoni previsti per locazioni o affitti in corso o l'indennità di occupazione, con decorrenza dalla sostituzione nella custodia, come la raccolta dei frutti giunti a maturazione in caso di pignoramento di terreno agricolo.

Quest'ultima attivitàè prettamente riservata al custode (Cass. 27 giugno 2016, n. 13216).

Compiti liquidatori sono rappresentati da tutte le attività indispensabili alla vendita del bene. Così può essere ad esempio per la visita dei soggetti interessati a partecipare all'asta, l'acquisizione delle informazioni sullo stato di occupazione e così via (Cass. 16 gennaio 2013, n. 924; Cass. 11 settembre 2018, n. 22029)

"il custode, occupandosi della proficua gestione del bene staggito al fine della sua migliore collocazione sul mercato, orienta utilmente la stessa prosecuzione del processo esecutivo verso il fine di ogni espropriazione, ormai finalizzata al soddisfacimento delle ragioni del creditore, nel modo più economico possibile" (Cass. 21 ottobre 2016, n. 21415).

Come si determina il valore del bene immobiliare pignorato

Si discute se il custode possa e/o debba intervenire allorché il bene pignorato abbia bisogno di opere di manutenzione, ordinaria o straordinaria che sia.

Ha il dovere ex art. 560 c.p.c. di vigilare a che il debitore e i suoi familiari, rimasti abitazione espropriata mantengano la cosa in buono stato di conservazione pena, in difetto, il provvedimento anticipato di rilascio.

La Suprema Corte (Cass., 22 giugno 2016, n. 12877) ha affermato che "le spese necessarie alla conservazione stessa dell'immobile pignorato e cioè le spese indissolubilmente finalizzate al mantenimento in fisica e giuridica esistenza dell'immobile pignorato (con esclusione, quindi, delle spese che non abbiano una immediata funzione conservativa dell'integrità del bene, quali le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria o gli oneri di gestione condominiale) in quanto strumentali al perseguimento del risultato fisiologico della procedura di espropriazione forzata, essendo intese ad evitarne la chiusura anticipata, sono comprese tra le spese per gli atti necessari al processo che ai sensi dell'art. 8 dpr 115/2002 il ge può porre in via di anticipazione a carico del creditore procedente".

Questa decisione indica tra le spese da anticiparsi dal creditore procedente, ex art. 8 apr 115/2002, non solo quelle giudiziarie vere e proprie ma anche quelle, immanenti alla realizzazione dello scopo della espropriazione forzata in quanto necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, che riguardano la sua struttura o che sono volte ad evitarne il crollo od in genere il perimento.

Tra queste non rientrano le spese di manutenzione ordinaria o straordinaria così come gli oneri di gestione condominiale, non essendo postulabile, in tale ultimo caso, la applicazione dell'art. 30 della l. 220/20112, dettato espressamente per il fallimento.

Una volta che tali spese siano state anticipate dal creditore procedente, queste dovranno essere rimborsate ex art. 2770 cc.

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Nulla esclude tuttavia che, previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, il creditore, volendo ottenere il maggior profitto dalla vendita, possa farsi carico spontaneamente delle spese occorrenti per la manutenzione straordinaria dell'immobile (Tribunale Palermo, 30 marzo 2015; Trib. Milano 18 ottobre 2017).

Il custode è comunque tenuto ad anticipare le spese necessarie per il bene.

Locazione dell'immobile pignorato

La locazione del bene comporta l'amministrazione gestoria tesa ad una sua migliore liquidazione.

Al pari di altri contratti, ad esempio l'affitto di fondo rustico, la concessione in colonia parziaria o la trasformazione di una locazione in mezzadria, con la previsione in apposita clausola della risoluzione del contratto per effetto della vendita forzata del bene.

Il custode può altresì, previa autorizzazione del giudice, concludere locazioni ad uso turistico esonerate dalla disciplina vincolistica ex art. 1, 2° co lettera c) l. 431/1998 o locazioni di natura transitoria ai sensi dell'art. 5 della medesima legge.

Egli è tenuto ad effettuare disdetta di tutti i contratti di locazione opponibili alla procedura per consentire di porre in vendita l'immobile nella migliore condizione possibile. Deve assicurarsi che per essi sia versata l'imposta annuale di registro del canone di locazione, concorrendo alla relativa spesa con il conduttore ai sensi di legge (50%), anche se non vi è unanime orientamento

La mancata autorizzazione del giudice rende la locazione stipulata dal custode inopponibile ai creditori procedenti ed intervenuti nella esecuzione nonché all'acquirente del bene; con la conseguenza che lo stesso giudice può disporre, in qualsiasi momento, la liberazione dell'immobile (Cass. 27 settembre 2018, n. 23320).

Ripartizione spese legali condominiali per pignoramento

L'orientamento predominante è che il potere del custode di dare in locazione od affitto l'immobile necessita di una autorizzazione ad hoc mentre l'attività di riscuotere i frutti civili è tra i poteri, in via generale, previsti nel decreto di nomina del custode.

Compiti dell'ordinanza anticipatoria

L'art. 560 c.p.c. dispone che "il giudice dell'esecuzione, con provvedimento non impugnabile (ma opponibile ex art. 617 c.p.c.; Cass. 17 dicembre 2010, n. 25654), può ordinare la liberazione dell'immobile quando ritiene di non autorizzare il debitore ad abitare nello stesso ovvero quando revochi la precedente autorizzazione mentre deve comunque adottare l'ordinanza di liberazione quando procede alla aggiudicazione o alla assegnazione".

Da questa norma si ricava il favor creditoris, contro il fattore disincentivante che l'immobile non sia libero al tempo della aggiudicazione, costituendo, al contrario, la non occupazione una condizione idonea a favorire la fruttuosità della espropriazione, in difetto di incertezza sui tempi di effettiva immissione nel possesso del bene.

La Suprema Corte (Cass. 3 aprile 2015, n. 6836) osserva che "la valutazione se procedere o meno alla liberazione anticipata del bene va condotta tenuto conto del prioritario interesse alla soddisfazione dell'interesse del ceto creditorio, che deve essere la più rapida ed ampia possibile ( con la conseguenza riflessa, peraltro, di un maggior effetto esdebitativo a favore del debitore esecutato)".

Il custode deve procedere all'attuazione dell'ordinanza anticipatoria.

Conto della gestione

anticipatoria.

Conto della gestione

Custode e debitore sono tenuti a rendere il conto ex art.593 cpc, ciò disponendo l'art. 560 primo comma cpc: l'omessa rendicontazione è circostanza particolarmente grave comportando la violazione di un obbligo di legge capace di provocare la adozione dell'ordinanza anticipata di rilascio.

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