#1 Inviato 20 Marzo, 2015 Buongiorno a tutti, vivo in un condominio di 8 condomini ed è nostra intenzione non avere più l'amministratore e vogliamo provare ad autogestirci (all'unanimità). Il condominio ha ovviamente il suo CF e c/c (quest'ultimo vogliamo chiuderlo). Nell'ultima assemblea svolta, dove l'amministratore non aveva indicato all'odg (a mio avviso molto discutibilmente) la conferma o revoca per il secondo anno di mandato, non abbiamo approvato il bilancio preventivo e richiesto, in modo imminente un'altra assemblea, per la revoca dell'amministratore stesso e per la nomina di un "custode dei documenti" (avevo stampato il modello di verbale suggerito da Leonardo 53). L'amministratore, storcendo fortemente il naso, e con atteggiamento altezzoso ha preteso che all'odg di questa nuova assemblea venga scritto "Revoca amministratore attuale e nomina di un RAPPRESENTANTE LEGALE del condominio" in quanto, a sua detta, non esiste la figura di "custode dei documenti del condominio" ed è il rappresentante legale che dovrà presentarsi all'Ade per il cambio del nominativo di rappresentante, avrà potere di firma sul c/c e sulla polizza fabbricato (che già abbiamo e che terremo) ed a cui indirizzare la bolletta dell'energia elettrica. A questo punto il mio dubbio è questo: 1) C'è differenza tra RAPPRESENTANTE LEGALE, CUSTODE DEI DOCUMENTI, RAPPRESENTANTE (SENZA LEGALE) DEL CONDOMINIO, PERSONA CHE SVOLGE FUNZIONI ANALOGHE A QUELLE DELL'AMMINISTRATORE, REFERENTE DEL CONDOMINIO...? 2) Ed ancora se questa persona (dovrei essere io...) deposita il suo nome all'Ade per le incombenze fiscali e commette errore nell' assolvere (sto facendo un esempio) tali incombenze, la responsabilità sarà TUTTA A CARICO SUO, o si riverserà anche sui condòmini? in sostanza l'Ade sanzionerà e pretenderà quanto dovuto SOLO dal rappresentante o andranno di mezzo anche i condòmini. Ho altro poi da chiedere...intanto grazie a tutti
#2 Inviato 20 Marzo, 2015 L'AdE si rivolgerà a chi ha il nome sul CF Ma sarete tutti voi condomini corresponsabili, comunque il CF non si può sopprimere in quanto il condominio è sostituto d'imposta, vedi quì una risposta fornita dall'Avv Michele D'Auria; La mancata nomina dell'amministratore non significa però che svaniscano gli obblighi, anche fiscali, del condominio. Il condominio, infatti, ci sia o non ci sia l'amministratore, resta sostituto di imposta nel caso di pagamento delle ritenute di acconto, come anche resta tenuto a presentare il modello 770 in sede di dichiarazione dei redditi. Inoltre il codice fiscale va ugualmente comunicato all'ENEL o altro fornitore di energia elettrica, come anche va fornito a chiunque venda un bene o esegua una prestazione per il condominio e deve emettere fattura come per legge. Di conseguenza, il codice fiscale resta necessario ed obbligatorio, anche in assenza dell'amministratore. http://www.studiolegaledauria.net/2014/02/06/condominio-di-otto-proprietari-si-pu%C3%B2-eliminare-codice-fiscale-e-amministratore/ Chiamalo come vuoi questo sostituto tutto fare dell'amministratore, ma sarà sempre una persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore (cc art 1129 inderogabile)
#3 Inviato 20 Marzo, 2015 Buongiorno a tutti, vivo in un condominio di 8 condomini ed è nostra intenzione non avere più l'amministratore e vogliamo provare ad autogestirci (all'unanimità). Il condominio ha ovviamente il suo CF e c/c (quest'ultimo vogliamo chiuderlo). Nell'ultima assemblea svolta, dove l'amministratore non aveva indicato all'odg (a mio avviso molto discutibilmente) la conferma o revoca per il secondo anno di mandato, non abbiamo approvato il bilancio preventivo e richiesto, in modo imminente un'altra assemblea, per la revoca dell'amministratore stesso e per la nomina di un "custode dei documenti" (avevo stampato il modello di verbale suggerito da Leonardo 53). L'amministratore, storcendo fortemente il naso, e con atteggiamento altezzoso ha preteso che all'odg di questa nuova assemblea venga scritto "Revoca amministratore attuale e nomina di un RAPPRESENTANTE LEGALE del condominio" in quanto, a sua detta, non esiste la figura di "custode dei documenti del condominio" ed è il rappresentante legale che dovrà presentarsi all'Ade per il cambio del nominativo di rappresentante, avrà potere di firma sul c/c e sulla polizza fabbricato (che già abbiamo e che terremo) ed a cui indirizzare la bolletta dell'energia elettrica. A questo punto il mio dubbio è questo: 1) C'è differenza tra RAPPRESENTANTE LEGALE, CUSTODE DEI DOCUMENTI, RAPPRESENTANTE (SENZA LEGALE) DEL CONDOMINIO, PERSONA CHE SVOLGE FUNZIONI ANALOGHE A QUELLE DELL'AMMINISTRATORE, REFERENTE DEL CONDOMINIO...? 2) Ed ancora se questa persona (dovrei essere io...) deposita il suo nome all'Ade per le incombenze fiscali e commette errore nell' assolvere (sto facendo un esempio) tali incombenze, la responsabilità sarà TUTTA A CARICO SUO, o si riverserà anche sui condòmini? in sostanza l'Ade sanzionerà e pretenderà quanto dovuto SOLO dal rappresentante o andranno di mezzo anche i condòmini. Ho altro poi da chiedere...intanto grazie a tutti E' vietato scrivere Rappresentante Legale in quanto se non vi è l'amministratore il soggetto che deterrà la documentazione è un semplice "indirizzo" (e nulla di più anche se svolge tutte le funzioni necessarie, se lo desidera, s'intende), qualora lo si facesse risulterebbe di fatto amministratore anche se non espressamente indicato, è consigliabile utilizzare la dizione "persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore" non si avranno così in maniera esclusiva tutti gli obblighi e responsabilità che ricadranno su tutti indistintamente i condomini, unici obblighi quelli di recarsi all'agenzia delle entrate per sostituire il nome del precedente amministratore e quello di affiggere una targa col nome della persona di riferimento all'esterno del fabbricato - - - Aggiornato - - - L'AdE si rivolgerà a chi ha il nome sul CF Ma sarete tutti voi condomini corresponsabili, comunque il CF non si può sopprimere in quanto il condominio è sostituto d'imposta... Penso che liviosgr intendesse chiudere il conto corrente e non il CF
#4 Inviato 20 Marzo, 2015 Penso che liviosgr intendesse chiudere il conto corrente e non il CFHai ragione Alfonso avevo letto con troppa fretta.
#5 Inviato 20 Marzo, 2015 All'ordine del giorno non mettete ne "Rappresentante Legale" ne qualsiasi altra definizione. Nella delibera scrivete invece una cosa tipo "L'assemblea accetta le dimissioni irrevocabili del Sig..... e non è in grado di nominare un nuovo amministratore ma delibera di essere contraria alla conservazione dei poteri di gestione in “prorogatio imperii” da parte dell'amministratore dimissionario. Finchè non sarà nominato un nuovo amministratore tutti i condòmini parteciperanno all'amministrazione della cosa comune come sancito dall'art. 1105 c.c. restando inteso che la responsabilità civile, amministrativa e penale rimane a carico di tutti i condòmini in maniera solidale per eventuali violazioni di legge, come da principio puntualizzato con sentenza Cass. civ. sez. 2 del 12.11.2002, n. 15858. L'assemblea delega il condòmino .... a comunicare il suo nominativo all'Agenzia delle Entrate quale rappresentante di condominio. Allo stesso ..... l'assemblea affida l'incarico di conservare tutti i documenti del condominio." In questo modo la persona che sarà incaricata di comunicare il proprio nominativo non sarà definibile "amministratore di fatto", l'AdE accetterà la variazione di nominativo e il vecchio amministratore non avrà più niente di cui preoccuparsi 😉
#6 Inviato 20 Marzo, 2015 Scusami Barito il nostro amministratore ha un atteggiamento dispotico. Può rifiutarsi di scrivere a verbale quanto tu consigli? E per il conto corrente? Questo se ne inventa una più del diavolo per metterci in difficoltà
#7 Inviato 20 Marzo, 2015 Non è l'amministratore che scrive il verbale è il Segretario, sotto dettatura del Presidente in concertazione con i condomini presenti, e l'amministratore esterno durante l'assemblea vale come il due di spade quando la va a coppe.
#8 Inviato 20 Marzo, 2015 In merito alla risposta di Tullio, assodato che il CF resti e che gli obblighi fiscali dovranno essere assolti, questo famigerato "chiamiamolo come vogliamo" ma "NON AMMINISTRATORE" a quali doveri e obblighi NON deve assolvere diversamente da un amministratore vero e proprio? Sono questi? 1) stipulare una polizza che lo copra in caso di errore professionale, se ciò viene richiesto dai condomini come condizione per la nomina ad adeguare i massimali di polizza quando nel periodo del suo incarico vengono deliberati lavori straordinari ad aprire uno specifico conto corrente dedicato al condominio e a fare transitare su questo conto le somme ricevute (a qualunque titolo) dai condomini o da terzi e quelle erogate per conto del condominio alla cessazione dell’incarico, a consegnare tutta la documentazione in suo possesso riguardante il condominio e i singoli condomini e ad eseguire tutte le attività urgenti per evitare danni per gli interessi comuni ad agire per il recupero forzoso delle somme dovute al condominio entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio salvo che l’assemblea lo dispensi espressamente. c) I doveri dell’amministratore: l’amministratore deve in ogni caso eseguire le deliberazioni dell'assemblea convocare annualmente l’assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale curare l’osservanza del regolamento di condominio disciplinare l’uso delle cose comuni e l’utilizzo dei servizi in modo tale che tutti possano goderne nel migliore dei modi riscuotere i contributi erogare le spese necessarie per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni compiere tutti gli atti per conservare le parti comuni dell’edificio tenere il registro dell’anagrafe condominiale, nel quale annotare i dati dei singoli proprietari e degli altri titolari di diritti sui singoli alloggi, specificando i dati catastali e quelli relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee curare la tenuta del registro di nomina e di revoca dell’amministratore curare la tenuta del registro di contabilità, anche con modalità informatizzate conservare la documentazione riguardante la propria gestione in caso di richiesta dei condomini fornire una attestazione riguardo allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e allo stato delle cause in corso predisporre il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro 180 giorni. grazie
#10 Inviato 20 Marzo, 2015 Scusami Barito il nostro amministratore ha un atteggiamento dispotico. Può rifiutarsi di scrivere a verbale quanto tu consigli?E per il conto corrente? Questo se ne inventa una più del diavolo per metterci in difficoltà Chi decide cosa scrivere sul verbale è il presidente dell'assemblea che non può essere, ovvero NON DEVE, essere l'amministratore, egli (il presidente) detta ciò che va scritto al segretario nominato sempre dall'assemblea, se non nominate segretario l'amministratore potete scrivere quello che volete e l'amministratore non può imporre nulla in quanto egli è un semplice esecutore della volontà dei condomini, l'errore che fate sempre voi condomini per ignoranza è quello che permettete all'amministratore di condurre egli l'assemblea mentre dovrebbe essere il presidente a svlogere tale compito, ogni volta che spiego ai condomini questa cosa gli entra da un orecchio e gli esce, dall'altra e mi costringono sempre a dirigere la loro "orchestra" rifiutandosi di assumersi i ruoli a loro conferiti, il problema quindi non si pone se scegliete il vostro presidente ed il segretario facendo notare all'amministratore che la sua presenza non è oltretutto indispensabile avendo egli espletato il suo ruolo con la convocazione dell'assemblea
#11 Inviato 20 Marzo, 2015 Non è l'amministratore che scrive il verbale è il Segretario, sotto dettatura del Presidente in concertazione con i condomini presenti, e l'amministratore esterno durante l'assemblea vale come il due di spade quando la va a coppe. Benissimo Tullio, ti spiego come l'amministratore dirige l'assemblea. Dal retro della sua scrivania scrive al computer il verbale. Da quello che tu mi dici presidente e segretario da chi devono essere scelti? può l'amministratore svolgere una di queste due funzioni? Si vota la scelta di queste figure tra i condomini?Entrambe le figure hanno diritto di votazione per le delibere in assemblea?
#12 Inviato 20 Marzo, 2015 Esaustivo Alfonso. Allora presidente NON può essere amministratore (hai un riferimento normativo da poter portare in assemblea perchè questo non vuol sentire ragioni?). Il segretario può essere l'amministratore. Se non lo nominiamo possiamo allora deliberare ciò che vogliamo. - - - Aggiornato - - - Tullio l'avevo letto...ci sono i doveri dell'amministratore classico.
#13 Inviato 20 Marzo, 2015 Esaustivo Alfonso. Allora presidente NON può essere amministratore (hai un riferimento normativo da poter portare in assemblea perchè questo non vuol sentire ragioni?). Il segretario può essere l'amministratore. Se non lo nominiamo possiamo allora deliberare ciò che vogliamo. - - - Aggiornato - - - Tullio l'avevo letto...ci sono i doveri dell'amministratore classico. Scusami, intendevo dire che NON è opportuno che sia l'amministratore ovviamente, in questo senso non possono esistere riferimenti legislativi, ma quello che deve essere compreso da tutti, anche dall'amministratore, è che l'assemblea è sovrana ed in assemblea sono i partecipanti al condominio che hanno facoltà di prendere le decisioni con le regole democratiche, quindi si vota e si sceglie senza che estranei possano impedire tali scelte, con un minimo di conoscenza della materia condominiale, che potete acquisire anche tramite questo forum, potete impedire di essere presi per i fondelli da qualsiasi despota che cerchi di approfittarsi di voi, fate della conoscenza la vostra forza
#14 Inviato 20 Marzo, 2015 Leggi questo interessante articolo;--link_rimosso-- Ok Tullio, il facente funzione DEVE o NON DEVE svolgere le funzioni elencate nell'articolo (ad es. convocazione assemblea annualmente, bilancio consuntivo e preventivo,...)? Te lo chiedo perchè qui c'è solo da pagare una bolletta della luce e un'assicurazione condominiale!
#15 Inviato 20 Marzo, 2015 Esaustivo Alfonso. Allora presidente NON può essere amministratore (hai un riferimento normativo da poter portare in assemblea perchè questo non vuol sentire ragioni?). Il segretario può essere l'amministratore. Se non lo nominiamo possiamo allora deliberare ciò che vogliamo.Come ti ha detto Alfonso, non c'è nessun riferimento normativo ma è l'assemblea sovrana a decidere chi è il Presidente il quale sceglie d'accordo con i presenti il Segretario, il Presidente può addirittura scrivere di suo pugno il verbale, tanto è vero quando sono Presidente lo scrivo io, e lo leggo durante la scrittura.Ok Tullio, il facente funzione DEVE o NON DEVE svolgere le funzioni elencate nell'articolo (ad es. convocazione assemblea annualmente, bilancio consuntivo e preventivo,...)? Le Dacc dicono; Art 66; ... - In mancanza dell`amministratore, l`assemblea tanto ordinaria quanto straordinaria puo` essere convocata a iniziativa di ciascun condomino. Per cui può essere questa persona che funge da amministratore oppure qualsiasi condomino può convocare l'assemblea Per il resto direi che sarebbe bene preparare un consuntivo ed un preventivo, comunque è bene ricordare che in questo caso siete tutti corresponsabili anche per la gestione amministrativa del condominio, per cui sta a voi fare o non fare, nessuno mai verrà a controllarvi.
#16 Inviato 20 Marzo, 2015 Ok Tullio, il facente funzione DEVE o NON DEVE svolgere le funzioni elencate nell'articolo (ad es. convocazione assemblea annualmente, bilancio consuntivo e preventivo,...)?Te lo chiedo perchè qui c'è solo da pagare una bolletta della luce e un'assicurazione condominiale! il termine corretto e' "persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell'amministratore " (ovvero e' un semplice referente o persona che svolge solo alcuni compiti ))meglio evitare "facente funzioni" "amministratore di fatto" "rappresentante legale " (figure che si assumono comunque tutte le funzioni e le responsabilita' dell'amministratore )
#17 Inviato 20 Marzo, 2015 Scusami, intendevo dire che NON è opportuno che sia l'amministratore ovviamente, in questo senso non possono esistere riferimenti legislativi, ma quello che deve essere compreso da tutti, anche dall'amministratore, è che l'assemblea è sovrana ed in assemblea sono i partecipanti al condominio che hanno facoltà di prendere le decisioni con le regole democratiche, quindi si vota e si sceglie senza che estranei possano impedire tali scelte, con un minimo di conoscenza della materia condominiale, che potete acquisire anche tramite questo forum, potete impedire di essere presi per i fondelli da qualsiasi despota che cerchi di approfittarsi di voi, fate della conoscenza la vostra forza Ok, grazie mille!Allora visto che fra condomini andiamo tutti d'accordo nomineremo due di noi come Presidente e Segretario. Qualunque cosa dica l'amministratore non ha alcun valore e quindi non potrà impedirci di scrivere nel verbale quanto da te suggerito. Ho capito bene? Ci suggerisci di scrivere nel verbale quanto consigliato da Barito? O hai qualche altra dicitura? L'importante è che essa sia sufficiente a non far fare storie al cambio di nominativo all'Ade e che dia potere di firma sul c/c da estinguere. Grazie mille
#18 Inviato 20 Marzo, 2015 Ok, grazie mille!Allora visto che fra condomini andiamo tutti d'accordo nomineremo due di noi come Presidente e Segretario. Qualunque cosa dica l'amministratore non ha alcun valore e quindi non potrà impedirci di scrivere nel verbale quanto da te suggerito. Ho capito bene?Ci suggerisci di scrivere nel verbale quanto consigliato da Barito? O hai qualche altra dicitura? L'importante è che essa sia sufficiente a non far fare storie al cambio di nominativo all'Ade e che dia potere di firma sul c/c da estinguere. Grazie mille - Hai capito benissimo voi condomini nominate il presidente e d'accordo con questo nominate i segretario, l'amministratore non può contestare nulla ma cercate di non scrivere cose contrarie al Codice Civile e potete scrivere semplicemente "essendo in otto condomini e non essendo obbligatorio l'amministratore, l'assemblea delibera (meglio all'unanimità 1000/1000) di revocare l'attuale amministratore senza nominare un successore e tutti i condomini da questo momento si assumono la responsabilità civile, penale, fiscale ed amministrativa dello stabile. Potete aggiungere che la persona che svolgerà funzioni analoghe a quelle dell'amministratore sarà il sig. "Pinco Pallo" nominato dai condomini (nomi/mlm) .... ..... .... ..... "
#19 Inviato 20 Marzo, 2015 - Hai capito benissimo voi condomini nominate il presidente e d'accordo con questo nominate i segretario, l'amministratore non può contestare nulla ma cercate di non scrivere cose contrarie al Codice Civile e potete scrivere semplicemente "essendo in otto condomini e non essendo obbligatorio l'amministratore, l'assemblea delibera (meglio all'unanimità 1000/1000) di revocare l'attuale amministratore senza nominare un successore e tutti i condomini da questo momento si assumono la responsabilità civile, penale, fiscale ed amministrativa dello stabile. Potete aggiungere che la persona che svolgerà funzioni analoghe a quelle dell'amministratore sarà il sig. "Pinco Pallo" nominato dai condomini (nomi/mlm) .... ..... .... ..... " Ok...Con questa delibera non ci dovrebbero essere problemi per la chiusura del c/c vero? Meglio ribadire di essere contrari alla conservazione dei poteri di gestione in prorogatio da parte dell'amm. revocato o pensi sia superfluo visto che utilizziamo l'espressione "da questo momento..." ?
#20 Inviato 20 Marzo, 2015 Ok...Con questa delibera non ci dovrebbero essere problemi per la chiusura del c/c vero?Meglio ribadire di essere contrari alla conservazione dei poteri di gestione in prorogatio da parte dell'amm. revocato o pensi sia superfluo visto che utilizziamo l'espressione "da questo momento..." ? Secondo me una vale l'altra.
#21 Inviato 20 Marzo, 2015 La scrittura che ti ho postato é quella che abbiamo usato nel mio condominio, in autogestione da settembre dell'anno scorso. Va bene per l'AdE sicuramente, mentre per il conto corrente (che noi non avevamo) basta aggiungere "l'assemblea delega il sig. PINCO alla chiusura del C/C condominiale in nome e per conto del condominio". Ti sconsiglio di usare formule diverse da "rappresentante del condominio" perché se in caso di problemi viene interpretata come "amministratore" possono esserci complicazioni per il sig. PINCO
#22 Inviato 20 Marzo, 2015 Sono d'accordo con Barito in quanto non esiste una scrittura già prevista dalle norme di legge, però è necessario essere chiari nello scrivere ciò che si vuole senza dare motivo di malintesi.
#23 Inviato 20 Marzo, 2015 La scrittura che ti ho postato é quella che abbiamo usato nel mio condominio, in autogestione da settembre dell'anno scorso. Va bene per l'AdE sicuramente, mentre per il conto corrente (che noi non avevamo) basta aggiungere "l'assemblea delega il sig. PINCO alla chiusura del C/C condominiale in nome e per conto del condominio".Ti sconsiglio di usare formule diverse da "rappresentante del condominio" perché se in caso di problemi viene interpretata come "amministratore" possono esserci complicazioni per il sig. PINCO Sono d'accordo con Barito in quanto non esiste una scrittura già prevista dalle norme di legge, però è necessario essere chiari nello scrivere ciò che si vuole senza dare motivo di malintesi. Ok...potrò in caso fare un misto tra le due, l'importante è ovviamente essere chiari. Io spero solo che l'amministratore non si inventi qualcosa e ponga opposizione alla mancata scrittura di rappresentante legale. Ma cosa potrebbe arrivare a fare? Penso nulla...la cosa un po' antipatica è che è sempre lui stato il segretario...ci dovrà lasciare la sua postazione ed il computer per scrivere NOI il verbale...lo potrebbe arrivare a fare? scusate ma è che sta facendo un ostruzionismo incredibile...
#24 Inviato 20 Marzo, 2015 ... Ma cosa potrebbe arrivare a fare? Penso nulla...la cosa un po' antipatica è che è sempre lui stato il segretario...ci dovrà lasciare la sua postazione ed il computer per scrivere NOI il verbale...lo potrebbe arrivare a fare? ... Nulla, nessuna opposizione può far scrivere a verbale l'amministratore senza il consenso del Presidente, quello che potrà fare sarà non concedervi l'uso del suo PC, perciò sarà bene che vi presentate all'assemblea con fogli sufficienti a scrivere il verbale ed una buona penna, meglio due.
#25 Inviato 20 Marzo, 2015 Grazie Tullio e a tutti gli intervenuti. Se ho bisogno di qualche altra delucidazione vi scriverò ancora. Buon proseguimento:o
