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massimo staffolani

CUSTODE GIUDIZIARIO oneri condominiali

Ho appena preso in amministrazione un condominio dove è presente un custode giudiziario nominato dal giudice del tribunale a seguito di una esecuzione immobiliare promossa da un istituto bancario.

Sono anni che i locali sono chiusi; il precedente amministratore non ha mai, almeno credo, fatto ricerche e non sapeva neanche che tipo di procedura fosse stata attivata se fallimento se fallimento concordato preventivo o se esisteva un curatore o un esecutore e quindi tanto meno ha provato a cercare e prendere contatti con il custode e pertanto mai aveva provato a richiedere gli oneri condominiali. (scusate non sono un legale e non conosco bene le varie procedure)

Ora 

A seguito di una perdita d'acqua in primo luogo dovremmo accertare che gli scarichi passanti per l'immobile siano integri e quindi che si sia permesso di accedere ai locali per una ispezione, ma soprattutto vorrei sapere a quali tipi di spesa il custode è tenuto a sostenere, visto che sono anni che nessuno sta pagando per l'immobile in questione e se richiedibili, visto che sono passati anni, se questi sono andati in prescrizione almeno dopo i due anni indietro.

 

massimo staffolani dice:

Ho appena preso in amministrazione un condominio dove è presente un custode giudiziario nominato dal giudice del tribunale a seguito di una esecuzione immobiliare promossa da un istituto bancario.

Sono anni che i locali sono chiusi; il precedente amministratore non ha mai, almeno credo, fatto ricerche e non sapeva neanche che tipo di procedura fosse stata attivata se fallimento se fallimento concordato preventivo o se esisteva un curatore o un esecutore e quindi tanto meno ha provato a cercare e prendere contatti con il custode e pertanto mai aveva provato a richiedere gli oneri condominiali. (scusate non sono un legale e non conosco bene le varie procedure)

Ora 

A seguito di una perdita d'acqua in primo luogo dovremmo accertare che gli scarichi passanti per l'immobile siano integri e quindi che si sia permesso di accedere ai locali per una ispezione, ma soprattutto vorrei sapere a quali tipi di spesa il custode è tenuto a sostenere, visto che sono anni che nessuno sta pagando per l'immobile in questione e se richiedibili, visto che sono passati anni, se questi sono andati in prescrizione almeno dopo i due anni indietro.

 

Per l'accesso all'appartamento pignorato puoi chiedere al custode.

Per il pagamento degli oneri condominiali il custode, salvo non sia stato espressamente autorizzato dal giudice, non puo' pagarli; il debito resta in capo al proprietario dell'immobile sino a vendita conclusa.

Qui un articolo che approfondisce la materia:

custode giudiziario.pdf

La banca non ha nessun interesse, al momento, di portare avanti la vendita e ripeto la situazione è in stallo da una decina di anni e nel frattempo nessuno ha pagato, mentre il proprietario se avesse avuto i soldi è probabile che non si sarebbe fatto fare l'esecuzione immobiliare e credo che sia inesigibile, ma ad ogni modo è normale che io debba pagare per qualcosa di cui sono stato spossessato e non ho più diritto di nulla, neanche di avere le chiavi?

In conclusione devo fare una ingiunzione di pagamento alla spossessata?

massimo staffolani dice:

La banca non ha nessun interesse, al momento, di portare avanti la vendita e ripeto la situazione è in stallo da una decina di anni e nel frattempo nessuno ha pagato, mentre il proprietario se avesse avuto i soldi è probabile che non si sarebbe fatto fare l'esecuzione immobiliare e credo che sia inesigibile, ma ad ogni modo è normale che io debba pagare per qualcosa di cui sono stato spossessato e non ho più diritto di nulla, neanche di avere le chiavi?

In conclusione devo fare una ingiunzione di pagamento alla spossessata?

Caro Massimo......che si fa? Andiamo in Parlamento a cambiare qualche "tonnellata" di leggi?

E' chiaro che l'esecutata non puo' pagare, ma di fatto resta l'unica debitrice.

Per non farti mancare nulla prova a chiedere al custode di pagare, sarei curiosa di conoscere la risposta.

Certo che ho provato oggi quando cioè sono venuto a conoscenza della situazione, ma non ha risposto, proverò più tardi.

Ma la proprietaria in questi casi, che interessi avrebbe a pagare le spese condominiali che ho letto sull'interessantissimo allegato e di cui ti ringrazio infinitamente compete a lei sia quelle di ordinaria che straordinaria amministrazione fatte salve quelle strettamente legate al mantenimento dell'immobile in questione e poi fatte salve le diverse interpretazioni della giurisprudenza.

Figurati che quando ho contattato "il proprietario" neanche sapeva di esserlo ancora e immagino che non stai pagando nemmeno le imposte comunali.

Visto che sei afferrata in materia chiedo:

perchè in questi casi il giudice mantiene la proprietà a capo del spossessato? Ha qualche possibilità ancora di acquistare il bene? La banca che ha avviato la procedura di esecuzione immobiliare non ha nessun onere e può tenere la situazione così per tutti questi anni?

Il custode da chi viene pagato e con quali soldi?

A tuo parere come è meglio comportarsi e quale la linea da mantenere?

Dopo ti faccio i miei complimenti

Massimo

massimo staffolani dice:

Certo che ho provato oggi quando cioè sono venuto a conoscenza della situazione, ma non ha risposto, proverò più tardi.

Ma la proprietaria in questi casi, che interessi avrebbe a pagare le spese condominiali che ho letto sull'interessantissimo allegato e di cui ti ringrazio infinitamente compete a lei sia quelle di ordinaria che straordinaria amministrazione fatte salve quelle strettamente legate al mantenimento dell'immobile in questione e poi fatte salve le diverse interpretazioni della giurisprudenza.

Figurati che quando ho contattato "il proprietario" neanche sapeva di esserlo ancora e immagino che non stai pagando nemmeno le imposte comunali.

Visto che sei afferrata in materia chiedo:

perchè in questi casi il giudice mantiene la proprietà a capo del spossessato? Ha qualche possibilità ancora di acquistare il bene? La banca che ha avviato la procedura di esecuzione immobiliare non ha nessun onere e può tenere la situazione così per tutti questi anni?

Il custode da chi viene pagato e con quali soldi?

A tuo parere come è meglio comportarsi e quale la linea da mantenere?

Dopo ti faccio i miei complimenti

Massimo

😄

Caro Massimo, non è il giudice che puo' "togliere" la proprietà, potrà sottoporla a sequesto, ma non certo appropriarsi  di un immobile, a maggior ragione solo perchè qualcuno vanta delle garanzie su fondi prestati. Per non essere piu' proprietari è necessario l'atto di vendita, vuoi che sia una compravendita "spontanea" vuoi che sia una aggiudicazione all'asta. Ci sono anche tasse da pagare, pubblicazioni da effettuare..

Quindi, sino a idoneo titolo, registrato, il proprietario non cambia. E lo status di proprietario comporta una serie di obblighi, fra cui pagare le imposte, le tasse e gli oneri condominiali. Nel tuo caso, ovviamente, il proprietario non ha mezzi economici per pagare, quindi....ciccia per tutti. Punto.

Potremmo disquisire per ore sulla logica, l'equità e quant'altro di tali situazioni, ma il fatto è questo.

E tu (noi tutti) non puoi che comportarti/subire di conseguenza.

Purtroppo la linea che puoi seguire di fatto non c'è, se non quella ipotetica di andare a chiedere al custode se mai qualcuno avesse la carineria di sborsare un po' di quattrini (ma è un buco nell'acqua).

Poi puoi anche pregare il santo delle aste, che folgori qualcuno in modo che acquisti l'appartamento; almeno un paio di anni arretrati il malcapitato li dovrà pagare, poi ripartirete i costi residui fra tutti e fine della storia.

Caro Massimo....auguri (e fammi sapere, per favore, cosa ti dice il custode, grazie)

massimo staffolani dice:

Ho appena preso in amministrazione un condominio dove è presente un custode giudiziario nominato dal giudice del tribunale a seguito di una esecuzione immobiliare promossa da un istituto bancario.

 

 

Eh ma non ti dice nulla?

Istituto bancario = non ti do un centesimo a titolo di mutuo se non mi concedi ipoteca sull'immobile che acquiesterai se mai deciderò di darti del denaro a tassi inferiori a quelli usurari dello 0,01%.

Ipoteca=mutuo fondiario la banca incassa tutto gli altri si attaccano

Custode=professionista delegatto alla vendita, nel 99,99% un avv. Fammi sapere quando lo chiami che ci facciamo due risate e due birre.

Se la banca non paga il procedimento esecutivo immobiliare viene dichiarato estinto.

Immobile oggetto di p.e.i. procedura esecutiva immobiliare= pignoramento immobiliare.

Verosimilmente la banca sta pagando ogni tanto per far sì che l'immobile resti pignorato.

Pare assurdo ma gli istituti di credito quando hanno in bilancio crediti deteriorati garantiti pensano solo a rientrare foss'anche dello 0,01 %.

Ovviamente stiamo parlando di asta giudiziaria con incanto e senza incanto con offerte al ribasso.

Eh le spese di procedura le paga la banca perchè "Pare assurdo ma gli istituti di credito quando hanno in bilancio crediti deteriorati garantiti pensano solo a rientrare foss'anche dello 0,01 %".

 

Modificato da Bah_
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