È noto che la legge italiana dedichi una disciplina particolare ai beni immobili. Tanto si evince se si considerano le forme solenni (scrittura privata o atto notarile) che, in genere, accompagnano il trasferimento di una proprietà e la necessità di procedere alle dovute trascrizioni presso la conservatoria dei registri immobiliari per conferire certezza e pubblicità all'operazione giuridica.
È anche risaputo che i privati, quando devono dichiarare la proprietà di un immobile al fisco, forniscano valori non propriamente esatti, un po' per evitare di pagare troppo, un po' per l'obiettiva incertezza che accompagna la stima di un immobile. A tutto ciò soccorre l'Omi. Cos'è e a cosa serve?
Sin da subito si può anticipare che l'acronimo Omi sta in realtà per Osservatorio del Mercato Immobiliare, ed è uno strumento impiegato dall'Agenzia delle Entrate per determinare il valore corretto degli immobili a fini fiscali.
Di qui la sua indubbia utilità sia per quanti intendono intraprendere un'operazione inerente a un immobile sito sul territorio italiano, sia per coloro che devono dichiarare il valore di una proprietà al fisco.
Prosegui nella lettura se l'argomento t'interessa e vuoi sapere a cosa serve e come funziona l'Omi.
Omi: cos'è?
Come anticipato in premessa, l'Omi è l'Osservatorio del Mercato Immobiliare presso l'Agenzia delle Entrate.
Si tratta di una banca dati che permette di consultare le quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni sull'intero territorio nazionale.
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L'Agenzia delle Entrate ha creato l'Omi con lo scopo di dare maggiore trasparenza al mercato immobiliare, favorendo così le transazioni tra privati, ma anche per supportare le attività dell'Agenzia del Territorio che vigila sui valori degli immobili: l'Osservatorio del Mercato Immobiliare, infatti, si occupa anche di realizzare studi e analisi sui dati.
Omi: come funziona?
Come anticipato nel precedente paragrafo, l'Omi è una banca dati delle quotazioni degli immobili che contiene le quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni presenti su tutto il territorio italiano.
La consultazione delle quotazioni è libera e gratuita e può essere effettuata in base a semestre, Provincia, Comune, zona Omi e destinazione d'uso.
I dati sono disponibili, sul sito dell'Agenzia delle Entrate, a partire dal primo semestre del 2006. L'utente può scegliere tra la consultazione classica attraverso criteri di ricerca testuali oppure può optare per la ricerca su mappa.
Le quotazioni immobiliari dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare consistono in stime relative al valore commerciale e alla rendita degli immobili e dei terreni. Vengono elaborate e pubblicate due volte l'anno in riferimento al primo e al secondo semestre.
Le quotazioni sono riferite ad ogni Comune e divise per zone territoriali omogenee che variano a seconda della collocazione centrale, semicentrale, periferica o extraurbana. Per ogni zona è individuato un minimo e un massimo dei valori di mercato e di locazione, distinti per tipologia immobiliare e stato di conservazione e indicati in euro al metro quadro.
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Omi: a cosa serve?
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate consente di consultare dati sulle quotazioni dei valori immobiliari e delle locazioni in Italia.
L'Agenzia delle Entrate l'ha creato con lo scopo di conferire maggiore trasparenza al mercato immobiliare, favorendo così le trattative tra privati, ma anche per supportare l'attività dell'Agenzia del Territorio: si pensi quale sia l'utilità dell'Omi a fini statistici e informativi, nonché per lo sviluppo delle analisi e dello studio del mercato immobiliare.
Le quotazioni immobiliari dell'Omi sono utilizzate come valori di riferimento dall'Agenzia delle Entrate e possono svolgere la stessa funzione anche per i privati. E infatti, l'Omi:
- fornisce un valido aiuto ai cittadini che intendono acquistare o vendere casa, fornendo loro un vero e proprio listino prezzi;
- aiuta coloro che devono dichiarare il valore della proprietà di un immobile al fisco, magari perché ricevuta a seguito di donazione.
Va tuttavia specificato che, nell'ambito degli accertamenti dell'Agenzia delle Entrate, le quotazioni dell'Omi hanno valore di indizio, mentre nell'utilizzo privato possono servire ad avere un'idea del valore di un immobile sia in riferimento alla vendita che alla locazione.
Come chiarisce anche l'Agenzia delle Entrate sul suo portale, «nell'ambito dei processi estimativi, le quotazioni Omi non possono sostituire la stima puntuale, in quanto forniscono solo indicazioni di valore di massima. Solo la stima effettuata da un tecnico professionista può rappresentare e descrivere in maniera esaustiva e con piena efficacia l'immobile e motivare il valore da attribuirgli».
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Insomma: le quotazioni dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare devono considerarsi dei meri indizi, cioè dei parametri di riferimento. Ciò significa che, in fase di trattativa tra privati, l'acquirente non potrà pretendere l'acquisto dell'immobile al prezzo fissato dall'Omi, potendosene il venditore discostare in base alle peculiarità concrete del bene.
Le quotazioni immobiliari dell'Omi
Per la precisione, dal sito dell'Agenzia delle Entrate si apprende che le quotazioni dell'Omi, fornite con cadenza semestrale, individuano un intervallo minimo - massimo dei valori di mercato e di locazione, per unità di superficie, e sono riferite a unità immobiliari ordinarie classificate in una determinata tipologia edilizia situata in un ambito territoriale omogeneo: la zona Omi.
I valori minimi e massimi rappresentano l'ordinarietà e, pertanto, non sono incluse nell'intervallo le quotazioni riferite a immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.
Ecco per quale ragione, quando si deve affrontare un'operazione giuridica inerente a un immobile, non si può prescindere dall'ausilio di un tecnico, in quanto non ci si può basare solo ed esclusivamente sulle stime fornite dall'Agenzia delle Entrate.
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