Il pignoramento immobiliare è una procedura finalizzata al recupero del credito attraverso la vendita all'asta dei beni pignorati, che può riguardare anche unità immobiliari ubicate in condominio.
In particolare il pignoramento, disciplinato dall'art. 492 c.p.c., consiste in una ingiunzione che l'ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla garanzia del credito esattamente indicato i beni che si assoggettano alla espropriazione ed i frutti di essi.
Per effetto del pignoramento dell'immobile situato nel fabbricato condominiale, il condomino-debitore, ai sensi del comma 1 dell'art. 559 c.p.c., dovrebbe essere costituito automaticamente custode del bene pignorato e di tutti gli accessori, amministrando e conservando i suoi beni in qualità di ausiliario del giudice.
Tuttavia il comma 2 dello stesso art. 559 c.p.c., prevede che, su istanza del creditore pignorante o di un creditore intervenuto, il giudice dell'esecuzione può nominare custode una persona diversa dal debitore.
Tale secondo comma, di fatto, concede ampia discrezionalità al giudice dell'esecuzione, in merito alla sostituzione del debitore esecutato, con un terzo nominato custode giudiziario.
Trascrizione del pignoramento immobiliare.
Nella prassi, infatti, la nomina del custode-terzo rappresenta un effetto ordinario del pignoramento immobiliare, che rientra tra gli atti necessari del processo. In pratica i giudici delle esecuzioni di molti tribunali sono soliti disporre la sostituzione del debitore nella custodia dell'immobile pignorato, con il nuovo custode-terzo, inserendo nell'ordinanza di nomina dello stesso custode giudiziario una formula del tipo: “rilevato che risulta che il debitore non ha depositato il rendiconto a norma degli artt. 559, comma 3, 560, comma 1, c.p.c. e che tale comportamento configura una violazione degli obblighi di custodia”.
La sostituzione del debitore-condomino, custode ex lege, con il delegato alle operazioni di vendita, motivata dall'obbligo inevaso del debitore-custode dell'immobile pignorato di rendere il conto della sua gestione, in realtà è giustificata da ovvie ragioni di opportunità ed utilità.
Il ruolo che il professionista delegato alla vendita, ovvero nominato contestualmente custode giudiziario, deve svolgere con riferimento alla situazione condominiale dell'immobile assoggettato ad esecuzione, rappresenta uno degli aspetti più complessi e delicati che si prefigura in condominio.
Nello specifico la questione più importante che rileva in questi casi è se il custode giudiziario sia tenuto o meno al pagamento delle spese condominiali in presenza di un attivo ricavato dalla gestione dell'immobile pignorato.
In via preliminare occorre evidenziare che, da un punto di vista normativo, sussistono gravi lacune circa la disciplina delle spese attinenti alla conservazione ed all'amministrazione degli immobili pignorati da parte del custode giudiziario, che previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione provvede, ex art. 560 c.p.c., alla gestione dell'immobile pignorato, esercitando le azioni previste dalla legge e occorrenti per conseguirne la disponibilità.
Ciò posto, si osserva che, di solito, gli amministratori di condominio, non appena hanno notizia della nomina del custode giudiziario, procedono a richiedergli il pagamento delle quote condominiali scadute.
L'immobile pignorato non può essere concesso in locazione
A tal proposito è discusso se il custode giudiziario abbia o meno la facoltà di liquidare le spese condominiali richieste.
Secondo una teoria restrittiva, il custode giudiziario non potrebbe disporre alcunché, in caso di pignoramento, in quanto il titolare dei debiti resta pur sempre il debitore-condomino, che mantiene il possesso dell'immobile pignorato ed il titolo di proprietario, fino all'emissione del decreto di trasferimento dello stesso immobile, mentre il custode giudiziario non è altro che un semplice detentore qualificato.
In linea con questa interpretazione normativa sembra essere una recente pronuncia della Cassazione, che ha stabilito come il pagamento delle spese condominiali ordinarie e straordinarie dell'immobile pignorato non riguardi né il creditore né il custode giudiziario ma soltanto il proprietario (Cass. n. 3354/16 del 19 febbraio 2016).
Addirittura alcuni tribunali, come quello di Roma IV sezione civile, specificano nel compendio relativo ai compiti del custode giudiziario, come lo stesso custode, dopo aver dato immediata comunicazione della propria nomina all'amministrazione condominiale, debba specificare espressamente che non saranno ritenute spese rimborsabili in prededuzione quelle relative alla gestione ordinaria del condominio e quelle straordinarie non espressamente approvate dal Tribunale e che non siano dirette alla conservazione dell'integrità fisica e funzionale dello stabile.
Tale interpretazione normativa, però, non considera che, di solito, il condomino-debitore non paga le spese condominiali e addirittura procura danni all'interno dell'immobile pignorato, come gesto di contrarietà per l'imminente perdita del suo immobile.
Peraltro, analizzando attentamente la figura del custode giudiziario, è indubbio che questi debba preoccuparsi di conservare ed incrementare, nei limiti del possibile, il valore economico dell'immobile pignorato e non può limitarsi o meglio preoccuparsi di conservare soltanto l'integrità materiale dell'oggetto del suo incarico.
Argomentando in tal senso è legittimo che il custode giudiziario, obbligato a conservare ed amministrare gli immobili pignorati affidatigli, debba farlo anche provvedendo a stipulare e gestire contratti, cioè assumendo obblighi e pagando debiti, non escludendo, finanche, di dimettersi dall'incarico nel caso di mancanza della necessaria provvista economica.
D'altra parte il pignoramento, ai sensi dell'art. 2912 c.c., comprende gli accessori, le pertinenze e i frutti della cosa pignorata, come ad esempio i canoni di locazione.
Nel caso di locazione di immobile pignorato spetta al custode giudiziario richiedere al conduttore il pagamento dei canoni e riscuoterli, anche nel caso in cui il contratto di affitto sia stato stipulato antecedentemente al pignoramento, ciò fino al decreto di trasferimento dell'immobile.
Sotto tale profilo il custode giudiziario, che si sostituisce al debitore nell'amministrazione dell'immobile pignorato, con gli introiti della procedura, può ben provvedere al pagamento delle quote condominiali richieste, realizzando una sorta di prededuzione sulla successiva distribuzione del ricavato.
Si pensi al caso specifico in cui il debitore-condomino locatore ed il conduttore abbiano inserito nel contratto di locazione un'apposita clausola che ponga in capo al conduttore l'obbligo di corrispondere le spese condominiali ordinarie congiuntamente al canone di locazione.
In proposito si evidenzia che, in caso di trasferimento coattivo dell'immobile locato, conseguente ad espropriazione forzata, ai sensi dell'art. 2923 comma 1, l'affitto è opponibile all'aggiudicatario dell'immobile espropriato, purché il contratto di locazione abbia data certa anteriore al pignoramento e sia stato trascritto anteriormente al pignoramento stesso.
Ciò comporta che il custode-giudiziario deve riscuotere le quote condominiali scadute dall'inquilino per riversarle all'amministratore di condominio.
Tale modus operandi è assolutamente in linea con l'obbligo del custode giudiziario di preoccuparsi di anticipare le spese occorrenti per la conservazione e l'amministrazione degli immobili pignorati.
D'altronde “il custode dei beni pignorati è investito della titolarità di un ufficio al quale la legge attribuisce la funzione di conservare e amministrare i beni, fine per il quale può esercitare le situazioni soggettive di cui sono titolari i debitori in relazione al bene pignorato, assumendo la qualità di parte” (Cass. Civ. n. 4468 del 2 marzo 2005).
Inoltre, ai sensi dell'art. 560 comma 6 c.p.c., dal momento in cui si apre la fase liquidativa, al custode vengono attribuiti compiti ulteriori rispetto alla mera conservazione ed amministrazione del bene, in quanto il custode deve adoperarsi, secondo le modalità stabilite dal giudice, “affinché gli interessati a presentare offerte di acquisto esaminino i beni in vendita”.
Ragion per cui nulla osta a che il custode giudiziario liquidi le spese condominiali richieste dall'amministratore di condominio, rientrando tale attività nei normali compiti attribuitigli dalla legge. In conclusione sarebbe impensabile che in presenza di un custode giudiziario le spese condominiali relative all'immobile pignorato in condominio debbano essere sostenute dagli altri condòmini.
Avv. Michele Orefice
