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Casa pignorata. L'amministratore di condominio a chi deve chiedere il pagamento degli oneri?
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Casa pignorata. L'amministratore di condominio a chi deve chiedere il pagamento degli oneri?

Spese per il bene pignorato: le pagano i creditori o il custode giudiziario?

Avv. Marcella Ferrari  

La vicenda. Un immobile di proprietà di una società viene pignorato e un terzo viene nominato custode dal giudice dell'esecuzione.

Infatti, ai sensi dell'art. 559 c.p.c., il magistrato nomina custode il debitore se occupa il bene staggito, in caso contrario indica un terzo.

Il Comune in cui si trova l'edificio, con un'ordinanza impone al custode di provvedere alle opere di pulizia, di taglio della vegetazione, alla recinzione e via discorrendo.

Il custode propone istanza al giudice dell'esecuzione, in quanto ritiene illegittimo il provvedimento comunale. Vediamo cosa ha stabilito il Tribunale meneghino(Trib. Milano 18 ottobre 2017).

=> Spetta al creditore procedente anticipare le spese necessarie alla conservazione dell'immobile pignorato

Bene pignorato a chi appartiene? Preme precisare che il pignoramento costituisce un vincolo di indisponibilità sui beni staggiti, ma non incide sul diritto di proprietà. In altre parole, il debitore non può disporre del bene, ma ne resta proprietario.

Tale circostanza assume particolare rilievo nel caso in cui l'immobile pignorato necessiti di alcune spese.

Si pensi alla corresponsione degli oneri condominiali, o al pagamento delle spese ordinarie e straordinarie di manutenzione.

Deve pagarle il debitore, in qualità di proprietario della res; oppure spettano al creditore procedente o ancora al custode nominato dal giudice? Cerchiamo di dare una risposta a questi quesiti.

=> La casa viene venduta all'asta: chi paga le spese condominiali?

Custode giudiziario: funzioni e compiti.Il codice di procedura civile definisce il custode come un ausiliario del giudice, con il compito di custodire e conservare i beni sequestrati o pignorati (art. 65 c. 1 c.p.c.).

Egli deve eseguire l'incarico assunto con la diligenza del buon padre di famiglia, in caso contrario può essere chiamato a risarcire i danni cagionati (art. 67 c.p.c.) Il giudice milanese ricorda che il custode non subentra nei rapporti giuridici attivi e passivi facenti capo al debitore, titolare del bene pignorato.La sua funzione si limita al consentire la liberazione dell'immobile, se occupato; a facilitare l'accesso e la visita agli interessati all'acquisto; a provvedere alla riscossione dei canoni di locazione, alle rendite e alle indennità di occupazione.

Inoltre, il custode non dispone di fondi propri da destinare all'attività conservativa e manutentiva.

Il fondo spese attribuitogli dal Tribunale copre unicamente la pubblicità per gli avvisi di vendita.

=> Esecuzione immobiliare e sorte delle quote condominiali

Precarietà del ruolo del custode. La carica di custode ha natura precaria; il Tribunale, infatti, può nominare custode il proprietario-debitore del bene.

In altre circostanze, i creditori possono rinunciare alla procedura esecutiva con conseguente estinzione dell'incarico suddetto.

Anche in ragione di ciò, il giudice adito ritiene illegittimo il provvedimento del Comune e autorizza il custode giudiziario a chiedere la revoca del provvedimento amministrativo e, in difetto, ad agire presso il TAR (Trib. Milano 18 ottobre 2017).

Manutenzione e conservazione: creditori e custode. Il Tribunale può autorizzare il custode al compimento di piccoli interventi manutentivi a spese dei creditori procedenti e intervenuti.

Questi ultimi possono rifiutarsi di anticipare le spese loro accollate dal giudice, ma in tal guisa rinunciano all'esecuzione«con conseguente estinzione della procedura e immediata cessazione dell'incarico del custode».

Secondo un orientamento più recente, invece, il rifiuto da parte del creditore di anticipare le spese non importa l'estinzione della procedura.

In queste circostanze, infatti, il giudice dell'esecuzione può revocare l'incarico al custode e disporre la restituzione del bene staggito al debitore.

L'immobile rimane pignorato e il proprietario esecutato torna a vestire i panni di custode del proprio bene, con tutti gli obblighi che ne conseguono (Trib. Palermo 30 marzo 2015).

Obblighi del creditore in relazione al bene pignorato.Ai sensi dell'art. 8 del D.P.R. 115/2002 in materia di spese di giustizia "ciascuna parte provvede alle spese degli atti processuali che compie e di quelli che chiede e leanticipa per gli atti necessari al processo quando l'anticipazione è posta a suo carico dalla legge odal magistrato".

Ebbene tale norma non si riferisce unicamente alle spese giudiziarie, ma secondo la giurisprudenza riguarda altresì «le spese necessarie al mantenimento in esistenza del bene pignorato, come quelle che attengono alla sua struttura o sono intese ad evitarne il crollo o, in genere, il perimento» (Cass. 12877/2016).

Per contro, non si considerano "spese necessarie alla procedura" le «spese che non abbiano un'immediata funzione conservativa della stessa integrità del bene pignorato e, quindi, le spese dirette alla manutenzione ordinaria o straordinaria dell'immobile, così come gli oneri di gestione condominiale» (Cass. 12877/2016).

In buona sostanza, il pagamento delle spese condominiali non grava sul creditore procedente, in quanto non sono imprescindibili per la conservazione del bene staggito.

Oneri condominiali e custode giudiziario. Come ricordato, il debitore resta proprietario del bene pignorato sino al decreto di trasferimento.

Il custode non è neppure un possessore, ma un mero detentore qualificato del bene (Cass. 12877/2016) su cui gravano solo obblighi di carattere conservativo.L'amministratore, quindi, non può domandare al custode giudiziario la corresponsione delle spese condominiali.

Provvedimenti sulla gestione dei beni emessi dalla P.A. Il giudice milanese precisa come le ordinanze emesse nei confronti dei custodi giudiziari (così come quelle pronunciate verso i curatori fallimentari) siano illegittime.

Il custode, infatti, non acquista alcuna titolarità sui beni, ma ne è solo «un amministratore con facoltà di disposizione, laddove quest'ultima riposa non sulla titolarità dei relativi diritti, ma a guisa di legittimazione straordinaria, sul munuspublicum rivestito dagli organi della procedura» (Consiglio di Stato 3274/2014)

=> Custode giudiziario e liquidazione delle spese condominiali richieste.

Conclusioni. In definitiva, il custode giudiziario ha il compito di conservare il bene pignorato e non si sostituisce al proprietario del bene che rimane tale sino al provvedimento del giudice.

I creditori procedenti hanno l'obbligo di anticipare le spese unicamente per il mantenimento in esistenza del bene; nelle altre circostanze non può essere loro imputato alcun onere.

Infine, relativamente ai provvedimenti della P.A. rivolti contro il custode, giudice milanese (Trib.

Milano 18 ottobre 2017) ha disposto che egli richieda al Comune la revoca dell'ordinanza dirigenziale in via di autotutela.

In caso di mancata revoca da parte della P.A., il custode dovrà provvedere ad impugnare il provvedimento dinnanzi al TAR.

Avv. Marcella Ferrari

Avvocato del Foro di Savona

Tribunaledi_Milano_sentenza-18ottobre2017.pdf

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