Da domenica 29 Agosto quando è divampato l'incendio è stato detto e scritto tutto e il suo contrario. Non voglio sostituirmi a giudici e periti, né avere la pretesa di fornire verità incontrovertibili ma semplicemente fare un quadro seppur parziale, date le scarse e spesso contraddittorie informazioni disponibili per far capire la complessità della situazione circa responsabilità e riflessi assicurativi.
Faccio alcuni esempi di ciò che ho letto per chiarire cosa intendo per informazioni contraddittorie:
- L'incendio si è sviluppato da un appartamento del 15° piano per un cortocircuito ma il custode dichiara che nell'abitazione in questione la corrente elettrica era staccata da giugno art. fanpage.it.
- L'amministratore condominiale dichiara che il rivestimento delle facciate è in Alucobond ma l'azienda produttrice smentisce. In data 03/09 viene pubblicata la notizia che è stata perquisita la ditta di Fiorenzuola PC che ha prodotto i pannelli del rivestimento esterno come riportato da ilgiorno.it, ma open.online smentisce dicendo che sono stati prodotti da un'azienda spagnola.
- L'impianto antincendio avrebbe funzionato solo in parte, non tutte le versioni sono concordi circa i piani in cui non sarebbe entrato in funzione.
- l'impianto di allarme non si sarebbe attivato.
- Il sito monitorimmobiliare.it riporta la scheda del produttore del rivestimento (non Alucobond) e quella della presentazione del progetto di attuazione di un piano di recupero costituito da una parte destinata ad uso privato e da un edificio residenziale da cedere al Comune di Milano.
Non voglio addentrarmi in dettagli tecnici che non mi competono, mi limito ad osservare che i primi riscontri sulle analisi fatte dal nucleo investigativo antincendio parlano di materiali sintetici altamente infiammabili quindi diversi da quelli riportati nella presentazione, allo stesso tempo CORTEXA, il consorzio che riunisce i maggiori produttori di sistemi a cappotto, dichiara che il cappotto non avrebbe contribuito ma al contrario protetto dalla propagazione dell'incendio fonte casaeclima.com.
La stessa Saint-Gobain produttrice dei pannelli del cappotto a marchio ISOVER è intervenuta, così come è intervenuta A.I.P.E. l'Associazione Italiana del Polistirene Espanso, per dire che non è il cappotto ad aver preso fuoco, come riportato da ingenio-web.it
- Dall'incendio si è generata una nube di fumo che i Vigili del Fuoco hanno definito tossico, al momento non ho trovato informazioni circa l'area interessata, né se ci siano intossicati.
- Parti del rivestimento a causa delle alte temperature si sono distaccate, bruciando non solo le auto sottostanti ma "sono "volate" a decine di metri, provocando altri danni e lo sgombero precauzionale di fabbricati attigui, come testimoniato dai filmati girati da Vigili del Fuoco e residenti.
- Diverse testate giornalistiche hanno intervistato, professori universitari, architetti e ingegneri su come sia stato possibile un evento simile e sono stati più o meno concordi nel dire che:
- il materiale usato non fosse ignifugo, confermato sia dalla prime analisi che dalle ultime notizie;
- non esiste obbligo di usare materiali ignifughi e le linee guida predisposte dai Vigili del Fuoco sono solo una raccomandazione, in attesa delle modifiche introdotte dal DM 25 gennaio 2019 relativo alle misure antincendio non ancora entrate in vigore a causa della pandemia.
- Diversi giornali nella versione online hanno paventato la possibilità che le compagnie assicuratrici coinvolte rifiutino di indennizzare sulla base della colpa grave o del dolo o hanno fatto altre supposizioni circa la risarcibilità del sinistro, basandosi però su presupposti errati, senza nemmeno specificare a quali polizze e assicurati facessero riferimento.
Questo breve riassunto non certamente esaustivo dovrebbe già rendere bene l'idea della complessità dell'accaduto e delle difficoltà che dovranno affrontare magistrati e consulenti tecnici, per arrivare a determinare di chi sono le responsabilità e in quale misura.
Una delle prime misure prese dall'autorità giudiziaria oltre a prelevare campioni durante i sopralluoghi (che non sono di certo finiti) è stata il sequestro della documentazione relativa alla concessione edilizia e di quella inerente la manutenzione dell'impianto elettrico e antincendio.
Al momento il fascicolo è stato aperto per disastro colposo a carico di ignoti come riporta milano.corriere.it.
Notizia del 07/09 riportata da ilgiorno.it è che la torre è stata posta sotto sequestro per rischio crolli.
Non meno complesso sarà il compito dei consulenti tecnici delle parti coinvolte, progettisti, direttore dei lavori, collaudatore, impresa costruttrice, quella installatrice del rivestimento così come dell'impianto antincendio e la committenza, tutti chiamati a dimostrare che i loro assistiti non hanno responsabilità o comunque in misura minore a quanto verrà stabilito dai consulenti nominati dal tribunale.
In tutto questo bailamme i condomini dovranno coordinarsi con l'amministratore per nominare avvocati e consulenti che avranno il compito di assisterli nell'ottenimento di un equo risarcimento in tempi ragionevoli, cosa tutt'altro che semplice.
L'amministratore a sua volta dovrà dimostrare che certificato incendio fosse in regola e manutenzione di impianto antincendio e allarme eseguita.
Perché dico che non sarà né rapido né semplice? Cerco di spiegarlo seguendo la catena di cause, effettivi e conseguenze:
- Diversi video mostrano che l'incendio si è sviluppato al 15° piano forse da un appartamento, in cui però la corrente elettrica sarebbe staccata come afferma il portiere, si ipotizza anche un effetto "lente" di un oggetto in vetro lasciato sul balcone come riportato da Rainews.it. Negli ultimi giorni si è parlato di sacchi di immondizia sul balcone che avrebbero preso fuoco con l'effetto lente.
I consulenti nominati dal tribunale dovranno individuare la causa che ha scatenato l'incendio verificando tutte le ipotesi investigative compreso il cortocircuito.
Nel caso in cui fosse effettivamente partito dall'appartamento sia che si tratti di cortocircuito, effetto lente o altro, così come riportato anche nell'articolo dell'avv.
Gallucci => Incendio in condominio chi paga i danni?, sarà il proprietario dell'immobile a dover risarcire l'intero danno in qualità di custode ai sensi dell'art. 2051 del Codice civile e qui arriva il primo nodo da sciogliere, la polizza condominiale prevede l'estensione alla responsabilità civile della proprietà e conduzione delle singole unità oppure no? E in caso affermativo il massimale è capiente per risarcire l'intero danno, intendendo con esso non solo alla torre ma anche quelli a terzi e da interruzione attività? Se la polizza condominiale non prevede tale estensione il condomino ha sottoscritto una polizza per l'abitazione con la medesima garanzia e con quale massimale?
- La domanda successiva a cui dare risposta è: in che misura ha inciso il materiale dei pannelli di rivestimento e la conformazione della struttura nella propagazione dell'incendio? La risposta che verrà dai consulenti tecnici del tribunale servirà a determinare se ci sarà o meno responsabilità dei soggetti che hanno progettato, diretto i lavori e installato il rivestimento, compreso il committente.
- Il terzo punto è strettamente connesso al secondo: progettisti, direttore dei lavori e imprese esecutrici, in base alle proprie conoscenze, esperienze e competenze avrebbero dovuto essere in grado di valutare i rischi di quella soluzione in caso di incendio e adottarne una che avrebbe dovuto ridurre la probabilità di incendio? E qui entrerebbero in ballo le polizze di responsabilità civile dei professionisti per cui andranno verificati, operatività, massimali, limitazioni alla responsabilità solidale ed eventuali cambi di assicurazione che potrebbero aver menomato il periodo di retroattività.
Discorso a parte per le imprese perché le garanzie RCTO non operano come le polizze di responsabilità civile professionale.
Per quanto attiene il risarcimento oltre alla verifica dell'operatività delle singole polizze assicurative, bisognerà vedere chi è ancora attivo e se è solvibile in assenza di garanzie assicurative.
Andrà anche vagliata la posizione del committente alla luce del Codice civile articoli 2049, 2051, 2055 e dei decreti 626/94 in vigore all'inizio dei lavori e del decreto 81/08 entrato in vigore in corso d'opera.
- I materiali utilizzati sono quelli dichiarati? Probabilmente è la risposta più semplice da ottenere, perché una volta analizzati i campioni prelevati si saprà se sono gli stessi indicati nel capitolato di progetto, in caso contrario le compagnie assicuratrici potrebbero contestare ai professionisti l'operatività delle garanzie prestate, non tanto per colpa grave ma per dolo (dichiarazioni false), anche se dalle dichiarazioni della ditta produttrice spagnola risulterebbe già confermato che il materiale è loro.
- Impianto antincendio: perché ha funzionato solo in parte? Il malfunzionamento è da attribuire a errore di progettazione, guasto non prevedibile o a carenza di manutenzione? In quest'ultima ipotesi è dovuta a negligenza dell'impresa incaricata, a scelta dei condomini o dell'amministratore? A seconda dell'esito delle indagini cambieranno i responsabili e di conseguenza come verrà risarcito o meno il danno.
- Impianto di allarme (da più fonti vengono riportate affermazioni degli inquilini che non si sarebbe attivato): non ha inciso sull'entità del danno per l'attività svolta dagli inquilini che si sono avvisati a vicenda e dal pronto intervento dei Vigili de Fuoco, ma andrà comunque identificata la causa per cui non ha funzionato.
Se invece ci fossero stati morti e feriti si sarebbe dovuto valutare quanto il mancato funzionamento avrebbe inciso sui danni subiti dalle persone.
Ora vengo alle considerazioni di carattere assicurativo.
Prima di tutto andrà individuata la causa che ha generato l'incendio la quale determinerà se la responsabilità è attribuibile ad un condomino perché l'incendio è partito da una proprietà privata o se riguarda direttamente il condominio perché causato dalle parti comuni, nella prima ipotesi la polizza globale fabbricati non interverrà.
Dalle ultime notizie sembra oramai certo che il materiale dei pannelli fosse altamente infiammabile. Come spesso accade in questi casi le responsabilità non sono mai uniche.
Si dovrà quindi comprendere se ed in che modo le varie figure tecniche e lo stesso committente dei lavori possano aver concorso nell'illecito.
Circa le loro responsabilità, una volta accertate andrà verificata l'operatività delle rispettive polizze, molto dipenderà da quanto dichiarato negli elaborati di progetto e capitolato sequestrati insieme a tutta la documentazione relativa alla concessione edilizia, dalle garanzie prestate, ma soprattutto da esclusioni e cambi di assicuratore che potrebbero limitare la retroattività.
A quanto è dato sapere le opere sono state eseguite tra il 2006 e il 2011 perciò siamo oltre la prescrizione del danno contrattuale per quanto attiene progettazione e direzione lavori.
Il mancato funzionamento dell'impianto antincendio ha contribuito al propagarsi dell'incendio, anche in questo caso quale sarà il suo peso circa i danni che si sarebbero potuti evitare lo decideranno i consulenti nominati dalla Procura.
Quali considerazioni possiamo trattare da questa vicenda per gestire il rischio e tutelare correttamente condominio e condomini?
Una premessa, amministratori e condomini devono abbandonare l'idea "tanto non succede", non succederà ma se poi capita come in questo caso le conseguenze sono evidenti, oppure "scegliamo la polizza che costa meno", polizze e compagnie non sono tutte uguali. Entrambe le linee di pensiero in un caso simile potrebbero nella migliore delle ipotesi a risarcimenti limitati.
Il ragionamento è semplice se non sono state sottoscritte polizze o non hanno le garanzie necessarie, i danneggiati dovranno sperare che il responsabile sia in grado di risarcire i danni di tasca propria, che per l'entità dei danni in questo caso è molto improbabile.
Prima di tutto vanno individuati i rischi, che possiamo riassume così:
a. Incendio del fabbricato inteso come valore di ricostruzione a nuovo e non commerciale.
i. Incendio del contenuto delle parti comuni se presente.
ii. Incendio del contenuto delle singole unità (non compete all'amministratore, ma i condomini vanno sensibilizzati sul tema).
b. Responsabilità civile per danni a terzi, questo evento ha dimostrato che non è impossibile che vada distrutto l'intero palazzo e contemporaneamente vengano danneggiati beni di terzi anche a distanze rilevanti.
i. I condomini hanno perso l'intero contenuto dell'abitazione e dovranno anche sopportare costi suppletivi per affittare un altro appartamento.
c. Danni da interruzione attività: nel complesso e nell'area attigua sono presenti attività artigianali, commerciali e di servizi che hanno subito danni materiali ma soprattutto subiranno danni patrimoniali dovuti alla chiusura forzata.
d. Costi di demolizione e sgombero. dei residuati oltre a costi di bonifica.
e. Costi per stime e perizie di parte.
f. Spese legali.
Successivamente i rischi vanno "trattati" ovvero vanno individuate una serie di misure atte a ridurre le probabilità che si verifichino, che per un condominio consistono in:
a. Installare un sistema antincendio indipendente dall'esistenza di un obbligo di legge;
b. Dotarsi di un sistema di allarme incendio;
c. Entrambi vanno manutenuti regolarmente.
d. Dotarsi di un piano antincendio.
e. Per i fabbricati di maggiori dimensioni dotarsi di un piano di ripristino (diverse compagnie hanno accordi con società specializzate nella bonifica e ripristino, spesso già previsti in polizza).
Sono misure che hanno un costo sia per l'installazione che nel tempo, così come il piano di ripristino, ma possono ridurre i danni e soprattutto evitare che persone subiscano lesioni o peggio.
Solo dopo i punti precedenti si trasferisce il rischio che non si può eliminare ad un assicuratore. Questo evento ci insegna che vanno assicurati i rischi che potrebbero provocare una perdita economicamente non sostenibile; quindi, concentrarsi meno sulla franchigia per danni da acqua o ricerca e riparazione (danno fastidioso ma economicamente sopportabile) e di più su somme assicurate, garanzie prestate, sotto limiti ed esclusioni.
Ciò implica che la polizza globale fabbricati non si sceglie:
- sulla base della fiducia nell'intermediario o perché lo conosco da anni;
- in base al prezzo più basso, perché polizze e assicuratori non sono tutti uguali.
Al contrario deve essere scelta dopo aver individuato un interlocutore preparato e un confronto approfondito di garanzie, esclusioni e limiti di indennizzo di diverse proposte, possibilmente da parte di assicuratori che abbiamo rating elevato, tradotto che diano garanzia di essere solvibili nel momento del bisogno.
Responsabilità del conduttore e del proprietario in casi di incendio in appartamento
Queste sono le garanzie del condominio a cui prestare attenzione:
a. Incendio fabbricato: va assicurato il costo di ricostruzione a nuovo e tenuto aggiornato per evitare la sottoassicurazione. Attenzione, eventuali spese di demolizione e sgombero, oneri di urbanizzazione, costi di riprogettazione, salvo diversa pattuizione vengono liquidate entro la somma assicurata, meglio inserirle come somme aggiuntive adeguate, facendosi assistere da un tecnico.
b. Non vanno assicurati solo i rischi base della polizza incendio e gli eventi atmosferici ma anche atti vandalici e i cosiddetti catastrofali, terremoto, allagamenti e inondazioni, perché non succederà ma se capita, chi è in grado di sopportarne i costi?
c. Contenuto delle singole unità: sarebbe opportuno che ogni unità disponesse di una propria polizza. Non è responsabilità dell'amministratore ma i condomini andrebbero sensibilizzati, in alternativa alcune compagnie prevedono questa garanzia con limiti 5-10.000 euro per ogni unità, che non risolvono il problema ma sono meglio di niente.
d. Responsabilità civile del fabbricato, la somma da assicurare deve tenere conto del danno potenziale alle singole unità, ai veicoli in sosta, ai fabbricati nelle vicinanze, danni da interruzione attività che nelle polizze sono spesso fortemente sottolimitati, ma soprattutto alle persone, in pratica massimali anche di due o tre milioni potrebbero non bastare, e come in questo caso potrebbero esserci costi derivanti da inquinamento e conseguente che nelle polizze standard presentano sempre limiti di indennizzo molto ridotti rispetto al massimale.
e. Per precauzione la garanzia andrebbe estesa anche alle singole unità, meglio sarebbe verificare che ogni singolo condominio abbia una propria polizza abitazione che assicuri la responsabilità civile della proprietà e conduzione con un massimale molto simile se non identico a quello della polizza globale fabbricati.
f. Spese peritali per danni di questa entità i limiti previsti generalmente dalle polizze sono il tre-cinque in pochi casi 10% del valore del danno, importi non sono sufficienti che di norma vengono liquidati entro il massimale.
g. Spese legali, nelle polizze incendio sono garanzie aggiuntive (tutela legale) ma con massimali insufficienti per casi come questo, mentre per quanto riguarda la responsabilità civile l'articolo 1917 del Codice civile prevede che il 25% percento del massimale sia dedicato alle spese legali.
Ci sono anche garanzie che dovrebbero sottoscrive i condomini:
- Incendio del contenuto del proprio appartamento perché non compreso nella polizza globale fabbricati;
- Responsabilità civile della famiglia estesa a proprietà e conduzione dell'abitazione per risarcire eventuali danni provocati dagli inquilini da parti private dell'immobile.
- Tutela legale, per sostenere spese sia in caso ci si debba difendere da richieste di risarcimento sia per richieste danni a terzi compreso condomini e condomini.
