Una delle tante lacune della l.220/12 di riforma del condominio, è quella di non avere imposto l'obbligatorietà dell'assicurazione dei fabbricati in condominio. Nessun condominio quindi, a meno che l'assemblea non abbia deliberato diversamente oppure vi sia clausola specifica nel regolamento assembleare o contrattuale, è obbligato a stipulare una polizza assicurativa a sua tutela (la cosiddetta polizza globale fabbricato).
Nella mia esperienza però, devo dire che non ho mai amministrato, in quasi 25 anni di carriera, un condominio privo di polizza e non conosco collega professionista che amministri condomini non assicurati. I condòmini in questo caso si sono sempre mostrati più lungimiranti del legislatore.
Ma cos'è l'assicurazione e perché è così importante? Il Codice Civile definisce l'assicurazione all'art. 1882 che testualmente recita: l'assicurazione è il contratto col quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.
E nel condominio, cosa in particolare si deve assicurare? Abbiamo tre tipologie di polizze:
- La polizza globale fabbricato che è quelle che assicura l'intero fabbricato con tutte le sue pertinenze: le garanzie di base sono l'incendio e la responsabilità civile ed altre accessorie che possono essere attivate a discrezione del condominio (ad es. ricerca e rottura guasti alle tubazioni, fenomeno elettrico ecc…)
- La polizza tutela legale, che io caldamente consiglio (tutti i miei condomini l'hanno da sempre) per affrontare imprevisti e controversie quotidiane (ad es. recupero crediti): dalla compagnia vengono anticipate le spese tecnico legali derivanti da controversie tra condomino e terzi ed anche tra condominio e condòmini.
Qualora si stipuli una polizza di tutela legale, si abbia l'avvertenza di non firmare il contratto con la stessa compagnia che assicura il fabbricato, in quanto in caso di contestazione, ad esempio, sul rimborso di un sinistro, è impossibile che un'assicurazione faccia causa a se stessa.
- Assicurazione rischi lavori straordinari: copertura assicurativa, in ambito appalti privati, per i lavori (ristrutturazioni, interventi di manutenzione, lavori edili/impiantistici) eseguiti su opere private quali ad esempio edifici residenziali, industriali, direzionali, commerciali.
La polizza ha il compito di tutelare dai danni materiali e diretti che una qualsiasi opera civile potrebbe subire nel corso dell'esecuzione dei lavori, da quando vengono aperti i cantieri fino alla loro ultimazione.
In merito a quest'ultimo punto, apro una breve parentesi.
Premetto di essere stata professionalmente assicurata, prima ancora di aver avuto un condominio da amministrare, sempre con massimali più che adeguati; personalmente ho sempre preferito fare deliberare lavori straordinari con polizze apposite intestate al condominio; trovo infatti aberrante il disposto dell'art. 1129 c.c. post riforma, nella parte in cui prevede l'assicurazione dei lavori straordinari inseriti nella polizza professionale personale dell'amministratore.
Devo dire che tutti i miei condòmini hanno sempre capito e non hanno mai fatto obiezione al riguardo.
Ritengo assurda ed ingiustificata questa confusione tra condominio ed amministratore, che permane anche nell'obbligo del quadro AC, in cui l'amministratore, nella sua dichiarazione dei redditi personale, si deve fare carico dei dati degli acquisti e servizi dei condomini con i loro dati catastali e i dati dei fornitori! Una vera e propria assurdità che va a scontrarsi con il disposto sacrosanto, e di tenore opposto, relativo all'obbligatorietà di aprire i conti correnti per i condomini, proprio per evitare confusione tra i patrimoni dei condomini ed il patrimonio dell'amministratore.
Tornando in tema, l'autorizzazione alla stipula delle polizze spetta all'assemblea, in quanto, da giurisprudenza consolidata, l'amministratore non è legittimato a firmare il contratto di sua iniziativa, poichè la stipula non rappresenterebbe un atto conservativo dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio, ai sensi dell'art. ex 1130, comma 1 n. 4 c.c.
Ma se è vero che spetta all'assemblea a scegliere la polizza, è altrettanto vero che la firma sul contratto l'appone l'amministratore e un bravo amministratore ha l'obbligo di verificare valore di ricostruzione a nuovo, condizioni, franchigie, operato e prontezza dei periti, modalità e tempi di liquidazione, tutti aspetti che sono molto più importanti del premio (prezzo della polizza), che è invece la sola cosa che guardano, per lo più, i condòmini. Tanto più che in caso di qualsiasi problema, il primo a rispondere del proprio operato è sempre l'amministratore.
Raro che l'assemblea sia in grado di valutare in autonomia ogni clausola contrattuale, molto più probabile che sia in grado di farlo un amministratore preparato.
Il bravo amministratore, avrà l'accortezza di presentare in assemblea diversi preventivi, prima da lui attentamente vagliati, al fine di consentire all'assemblea di deliberare consapevolmente, scegliendo la compagnia che preveda un contratto con le migliori condizioni al migliore prezzo di mercato.
L' amministratore all'altezza del suo compito, deve saper guidare l'assemblea nella scelta di una buona polizza e di una buona compagnia, con perizia ed autorevolezza, senza mai scendere a patti con chi, fra i condòmini, sponsorizza, ad esempio, il parente assicuratore solo per averne personali benefici.
Polizza globale del fabbricato condominiale e poteri dell'amministratore di condominio
Posto che l'assicurazione perfetta non esiste, il buon amministratore deve essere consapevole che nel tempo i prodotti assicurativi si evolvono e una compagnia che prima poteva risultare concorrenziale nel ramo fabbricati, ora può non esserlo più, per mutate condizioni di mercato o per politica aziendale.
Quindi un consiglio spassionato è sempre quello di guardarsi intorno ed essere costantemente aggiornati sui nuovi prodotti e sulla solidità delle compagnie.
Tutto ciò premesso quindi, cosa devono sapere l'amministratore ed i condòmini prima di stipulare una polizza globale fabbricato?
Ecco, secondo la mia esperienza i 10 punti assolutamente indispensabili da osservare prima della stipula o da verificare quando si acquisisce un nuovo condominio già assicurato.
1. Informarsi sul margine di solvibilità della compagnia che presenta il preventivo al condominio. Il margine di solvibilità, previsto all'art 44 del codice delle assicurazioni, costituisce una sicurezza per coloro che intendono legarsi ad una compagnia assicurativa tramite la stipulazione di un contratto assicurativo, in quanto esprime la stabilità e la forza della stessa.
2. Accertarsi sempre che il fabbricato sia assicurato con valore adeguato, per avere la certezza di stipulare una polizza adeguata, nel rispetto della normativa vigente. In tal modo si elimina il rischio di vedersi applicata la regola proporzionale, in caso di sinistro, ex articolo 1907 c.c. e di perdere il diritto all'indennizzo totale a causa di un massimale incendio non adeguato.
3. Leggere sempre attentamente le condizioni di polizza in cui sono analiticamente specificate informazioni sul glossario, su ciò che è assicurato, su ciò che è escluso, sugli obblighi in caso di sinistro, sulle garanzie prestate e le franchigie applicate, termini e modalità di disdetta ecc…
4. Stipulare sempre contratti annuali, sia perchè lo prevede la legge (cd. "decreto Bersani") sia perchè il condominio, vincolato per un solo anno, rimane libero di fare periodicamente indagini di mercato e valutare i prodotti migliori a seconda delle necessità.
5. Stipulare polizze complete in rapporto alle reali esigenze del condominio ed alle sue caratteristiche (inutile ad esempio assicurare i cristalli per un importo importante se non vi sono vetrine o finestre di notevoli dimensioni); assicurare assolutamente i tubi interrati in presenza di giardini: in caso di perdita d'acqua interrata, anche senza danni al fabbricato, la ricerca della perdita può rivelarsi molto costosa.
Tenersi aggiornati costantemente sulle variazioni dei prodotti offerti, che possono variare nel tempo a seconda delle esigenze del mercato e degli sviluppi tecnologici: se ad esempio avete montato sul tetto pannelli fotovoltaici, accertarsi che nella polizza siano compresi, oppure cercate compagnie che offrono la copertura.
Oggi ad esempio, dopo i terremoti degli ultimi anni, tante compagini stanno proponendo coperture prima inesistenti.
6. Informare i condomini che in caso di accensione di un mutuo possono usufruire della polizza fabbricato e della garanzia base incendio, per la clausola di vincolo da consegnare alla banca.
In questo caso l'amministratore dovrà consegnare copia della polizza con i millesimi del condòmino al suo istituto bancario, farsi consegnare apposito modulo, girarlo alla compagnia e firmare il vincolo.
Il condòmino sarà adeguatamente assicurato senza pagare un'ulteriore polizza che sarebbe un vero e proprio doppione, inutile, perchè in caso di sinistro verrebbe risarcito una sola volta.
7. Verificare sempre le franchigie per ogni garanzia e non avere sorprese quando accadono i sinistri. Farsi una tabella riepilogativa pronta da presentare ai condòmini per spiegare loro in maniera analitica, nella più perfetta trasparenza, cosa è stato risarcito e le franchigie applicate, addebitate di regola all'intero condominio.
In deroga al codice civile, la polizza globale fabbricato, assicurando il fabbricato nella sua interezza, copre anche parti che non sono propriamente comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. (pensiamo ad es. alla diramazione del tubo del riscaldamento dalla colonna montante al singolo appartamento): in questi casi il danno viene coperto lo stesso.
8. Inserire la conduzione appartamenti, perché può facilitare la vita dei condòmini ed evitare problemi di convivenza. La garanzia, che in verità nulla a che fare con il condominio, è però utile nel caso in cui non vi siano condòmini od inquilini assicurati con la comune polizza del "capo famiglia".
Un esempio comune è l'allagamento dell'appartamento a causa della fuoriuscita della lavatrice.
La regola vorrebbe l'amministratore estraneo alla vicenda, ma l'amministratore è sempre e comunque il primo a venire chiamato in causa, perché magari l'inquilino del piano di sopra è straniero non parla italiano o perchè magari "quello" del piano di sopra è un tipo strano.
Avere questa garanzia permette all'amministratore di aprire risolvere il problema e fare bella figura (il che, ogni tanto non guasta).
9. Conoscere i periti incaricati e i liquidatori e prediligere le compagnie con i tecnici più in gamba e più celeri nel verificare i danni e liquidarli con perizia ed equità.
Mai creare precedenti, accettando rimborsi per qualcosa che non è dovuto: i condòmini lo pretenderanno sempre e voi sarete accusati di non sapere fare il vostro lavoro.
Abbandonare le compagnie che vi fanno prezzi ottimi, ma vi abbandonano al vostro destino in caso di sinistro, con tempi lunghi di apertura e gestione del sinistro e problemi nella liquidazione del danno.
10. Last but not least: trasparenza sempre e comunque. Informare i condòmini su cosa è coperto e cosa no e spiegare bene loro che non tutto ciò che avviene in condominio è rimborsato dall'assicurazione.
In tema di responsabilità civile, il condominio paga se ha colpa: ad esempio se cade una tegola e ammacca l'auto del sig. Rossi, il condomino pagherà il danno al sig. Rossi. Ma se il sig. Rossi o un ignoto causano danni all'auto del sig. Bianchi, il sig. Bianchi non avrà nulla a pretendere dal condominio.
Il compito dell'amministratore è anche quello di informare, così come il dovere del condòmino è quello di ascoltare, poichè: "Il più delle volte l'ignoranza può essere vinta: noi non sappiamo perché non vogliamo sapere"(Aldous Huxley)
