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Tutela della minoranza in condominio
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Tutela della minoranza in condominio

Come può tutelarsi chi è sempre in minoranza in condominio?

Avv. Valentina Papanice 

La minoranza in condominio

Come può tutelarsi chi si ritrova costantemente in minoranza in condominio e dunque è costretto a subire le decisioni degli altri?

Si tratta di un caso che si verifica spesso; non tanto nei condomini grandi, dove eventuali fazioni possono modificarsi più facilmente nel tempo, e la situazione è quindi più fluida; quanto nei condomini piccoli, dove è sufficiente che uno solo dei pochi condòmini abbia due o tre appartamenti (ma anche un solo appartamento è sufficiente, se grande), perché sia sempre in definitiva lui a decidere cosa fare.

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Sì, perché, come sappiamo, in condominio le decisioni non si prendono, come per le elezioni, politiche o amministrative, con la presenza ed il voto dei singoli (proprietari) e basta; ad esso si aggiunge il conteggio dei millesimi (ex art. 1136 c.c.).

Dunque, per il singolo in minoranza può non essere sufficiente portare dalla propria parte, fare ragionare, come a volte si dice, tutti tranne uno, se quest'uno è proprietario della maggioranza dei millesimi. Al massimo si creerà un'impasse, visto che, come detto, per una decisione legittima ci vogliono sì i millesimi, ma anche una determinata quantità di condòmini.

In condominio non vige una norma specifica di tutela delle minoranze in fase di decisione, diciamo così, ma solo la regola, a volte dura, della maggioranza.

Questo, per quanto riguarda i quorum costitutivi e deliberativi.

Ci sono però una serie di norme che tutelano in diverso modo la minoranza, consentono la sola attivazione di uno o due condòmini.

Cosa può fare il condòmino in minoranza

Premettiamo che quello che può fare il condòmino sistematicamente posto in minoranza è innanzitutto conoscere bene la legge e seguire da vicino l'andamento della gestione condominale. Certo, tale attività potrebbe trasformarsi praticamente in un secondo lavoro, ma è così.

Sostanzialmente, quello che egli potrà fare sarà infatti controllare che il tutto avvenga nel rispetto della legge. Se questo non accade, egli potrà attivarsi in una serie di direzioni: essenzialmente impugnando la delibera, chiedendo la revoca dell'amministratore, o contestando i suoi provvedimenti.

=> Amministratore di condominio: quando può impugnare una delibera?

Tali iniziative sono infatti esperibili anche da uno solo. Ad esse si aggiungono numerose norme poste a tutela della proprietà e dei diritti del singolo all'interno del condominio, quali ad es.: le norme che riguardo ai singoli prevedono la tutela del godimento o all'uso delle parti comuni e dei diritti; la tutela delle destinazioni d'uso; le norme in materia di innovazioni e barriere architettoniche; le norme in materia di costituzione e impugnazione del regolamento; le norme in materia di convocazione; di innovazioni gravose o voluttuarie; di richiesta di visione della documentazione; sul dissenso rispetto alle liti; sullo scioglimento in via giudiziaria del condominio su domanda di un terzo, sulla mancata nomina del rappresentante nel supercondominio.

=> Innovazioni in condominio

Iniziative del condòmino in minoranza: l'impugnazione della delibera

Con riferimento alla regolare costituzione della volontà condominiale, la delibera potrà essere impugnata perché assunta in violazione di norme poste proprio a tutela della formazione della detta volontà e quindi senza il rispetto dei quorum costitutivi e deliberativi e delle norme in materia di convocazione.

Quanto al contenuto, la delibera potrà essere impugnata per eccesso di potere, vizio che in sostanza sussiste quando vi è un abuso del potere discrezionale da parte dell'assemblea e risulta che lo scopo dell'atto è sostanzialmente illegittimo rispetto alle finalità previste dalla legge o dal regolamento; è stato in proposito affermato dalla Corte di Cassazione che la figura dell'eccesso di potere "nel diritto privato essa … ha la funzione di superare i limiti di un controllo di mera legittimità di espressioni di volontà riferibili ad enti collettivi (società o condomini) che potrebbero lasciare prive di tutela situazioni di non consentito predominio della maggioranza nei confronti del singolo: in questi casi però il controllo va coniugato con la sussistenza di un interesse dell'ente collettivo che contemporaneamente ne verrebbe leso" (Cass. n. 4216/2014).

=> Chi lamenta che un voto sia stato espresso in conflitto d'interessi deve dimostrare tale conflitto e guai a chi toglie all'assemblea il potere di nominare l'amministratore di condomino

La delibera potrà comunque essere impugnata per qualunque altro motivo di illegittimità e dunque così riportando sui binari del rispetto della legge la gestione del condominio, nel rispetto di tutti, dunque anche della minoranza.

Iniziative del condòmino in minoranza: nei confronti dell'amministratore

Quali iniziative si possono assumere singolarmente nei confronti dell'amministratore? Come noto, è possibile assumere una serie di iniziative in vista della revoca dell'amministratore nonché contestare dei suoi provvedimenti.

A proposito della revoca dell'amministratore, dispone l'art. 1129 co. 11 c.c. che l'assemblea (a maggioranza naturalmente) può disporre sempre la revoca dell'amministratore; il singolo può con ricorso chiedere la revoca giudiziale in caso specifici (e cioè ove l'amministratore non informi l'assemblea della notifica di un atto che esorbita dalle sue attribuzioni, ex art. 1131 co.4 c.c., se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità).

Nei casi di gravi irregolarità fiscali o di mancato apertura ed utilizzo del conto corrente condominiale (ex art. 1129, co.12, n.4 c.c.) "i condòmini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell'amministratore revocato" (v. art. 1129 co. 11 c.c.).

=> Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio. Escluso il procedimento di mediazione

Il singolo condòmino può anche contestare i provvedimenti ex art. 1133 c.c. in assemblea e poi eventualmente con ricorso al giudice nei casi e nel termine previsti dall'art. 1137 c.c. (valutando eventualmente se vi sia anche eccesso di potere).

Se invece la maggioranza non assume decisioni necessarie?

Se invece la maggioranza non assume le decisioni necessarie? Se dunque il singolo si ritrova a subire l'inerzia della compagine? In tal caso, trova applicazione l'art. 1105 co.4 c.c. che in materia di comunione (dunque applicabile al condominio ex art. 1139 c.c. dal momento che non esiste in materia condominiale una norma specifica espressa) prevede che "Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere alla autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore".

Ugualmente il singolo può ricorrere al giudice per la nomina dell'amministratore, ove prescritto dalla legge, se il condominio non si decide (ex art. 1129 co.1 c.c.).

Modifica dei millesimi

La maggioranza può anche esse conteggiata erroneamente: se cioè le tabelle millesimali sono errate. In tal caso la modifica può essere anche deliberata anche nell'interesse di un solo condòmino, ma dalla maggioranza prevista dall'art. 1136, co.2 c.c.

In difetto, chi vi ha interesse tra i condòmini (dunque anche solo uno) potrà convenire in giudizio il condominio, nella persona dell'amministratore, il quale dovrà riferirne in assemblea, pena la revoca e l'obbligo di risarcimento del danno (v. art. 69 Disp. att. trans. c.c.).

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