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L'assicurazione del fabbricato ed il ruolo dell'amministratore di condominio
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L'assicurazione del fabbricato ed il ruolo dell'amministratore di condominio

Contratto di assicurazione, polizza globale fabbricati e responsabilità dell'amministratore di condominio

Avv. Maurizio Tarantino 

Il contratto di assicurazione serve a trasferire i rischi derivanti dall'attività dello stabile condominiale dai condòmini alla compagnia assicuratrice. Nonostante il mancato obbligo di legge, è del tutto consigliabile sottoscrivere un'assicurazione dato che in mancanza della stessa i condòmini dovranno di tasca propria provvedere a pagare tutti i danni subiti dal palazzo e, cosa ancora più grave, tutti i danni causati a terzi dallo stesso.

=> È obbligatorio rilasciare la polizza di assicurazione dell'immobile.

Il contratto di assicurazione e la polizza globale fabbricati. Dal punto di vista civilistico, ai sensi dell'articolo 1882 c.c. si definisce l'assicurazione il contratto col quale l'assicuratore, verso pagamento di un premio, si obbliga a rivalere l'assicurato, entro i limiti convenuti, del danno ad esso prodotto da un sinistro, ovvero a pagare un capitale o una rendita al verificarsi di un evento attinente alla vita umana.

Attualmente, nessun Condominio, nemmeno dopo l'approvazione della così detta riforma del condominio (L. 220/2012) è obbligato a stipulare una polizza assicurativa condominiale; l'unica eccezione, sono le eventuali prescrizioni contenute in una deliberazione o nel regolamento assembleare o contrattuale.

Premesso ciò, in ambito condominiale, l'assicurazione, molto più spesso nota come polizza globale fabbricati, è un contratto stipulato dal condominio con una compagnia assicurativa che prevede, a fronte del pagamento di una somma di denaro (il così detto premio) l'assunzione del rischio da parte dell'assicuratore in relazione a determinati danni derivanti dalle parti comuni dell'edificio e che potrebbero occorrere ai condomini o a terzi.

Chiaramente il contenuto del contratto e di conseguenza il premio che dev'essere corrisposto variano di caso in caso: incendio, responsabilità civile verso terzi, danni da acqua, ecc.

La polizza del condominio dev'essere stipulata dall'amministratore dello stabile previa autorizzazione dell'assemblea, alla quale dovrebbero essere sottoposti diversi preventivi.

Ogni polizza può contenere diverse modalità di calcolo degli oneri di sicurezza dei cantieri necessari per eventuali interventi di restauro o rifacimento.

Generalmente, gli oneri per la sicurezza, così come quelli per la progettazione e la direzione dei lavori vengono computati con una percentuale da applicare, di volta in volta, con riferimento al costo tecnico totale di costruzione o al costo d'opera.

=> Polizza obbligatoria contro le catastrofi? Non lo è ma potrebbe diventarlo.

La franchigia. Il contratto di assicurazione ha per contraente il condominio e non i condomini, sicché la liquidazione dei sinistri, da parte della compagnia assicurativa, è fatta a favore del condominio, che provvede a trasmettere la liquidazione ai danneggiati interessati, sulla base delle fatture a loro intestate.

La franchigia prevista dalla polizza è a carico di tutti i condomini e non dei soli condomini danneggiati.

Il consenso dell'assemblea dei condomini. L'amministratore non è legittimato a concludere il contratto d'assicurazione del fabbricato se non ha ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell'assemblea dei partecipanti alla comunione.

Difatti è l'assemblea a dover deliberare la stipula del contratto; in assenza di specifiche indicazioni legislative le maggioranze necessarie sono quelle previste per le normali deliberazioni, ossia: in prima convocazione, sarà necessario il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e 500 millesimi; in seconda convocazione, sarà necessario il voto favorevole della maggioranze degli intervenuti e di almeno 333 millesimi (cfr. art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.).

Per tali ragioni, è sempre meglio che si arrivi in sede di deliberazione con uno o più preventivi di una compagnia assicurativa.

Nel caso in cui, l'amministratore firma un contratto senza i relativi poteri (autorizzazione), in questo caso l'assemblea può ratificare la stipula (cfr. art. 1399 c.c.); oppure, se manca il placet, il contratto dev'essere considerato invalido e l'amministratore dovrà essere ritenuto responsabile vero l'assicurazione e verso il condominio.

=> La polizza globale fabbricati. I rischi assicurabili

I costi non coperti dall'assicurazione. Salva diversa disposizione del regolamento condominiale contrattuale, e salvo esame della fattispecie in concreto e del contratto di assicurazione, ove si tratti di beni di proprietà esclusiva (es. tubazione di riscaldamento), eventuali spese non rimborsate dalla compagnia sono a carico del condomino proprietario dell'appartamento da cui si è originato il problema (es. la perdita dell'acqua).

Infatti, per l'articolo 1117, numero 3, del Codice civile, sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio «le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all'uso comune, come... i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione... per il riscaldamento... e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche». Ove invece si trattasse di un bene esterno all'appartamento, di proprietà comune, l'eventuale quota di spese per il risarcimento dei danni, non rimborsata dall'assicurazione, competerebbe al condominio (e per esso a tutti i condòmini, per millesimi di proprietà, a norma dell'articolo 1123, comma 1, del Codice civile).

=> La polizza globale nel condominio e risarcimenti per danni provocati da acqua condotta

L'assicurazione condominiale non dev'essere confusa con la polizza dell'amministratore. La cd.

Condizione sospensiva alla validità del contratto di mandato. La polizza può essere richiesta dal professionista per vedersi tutelato dagli eventuali danni che possono derivare dall'espletamento del proprio mandato. Anche in questo caso, la polizza professionale non è obbligatoria.

Tale adempimento scatta solo nel caso in cui l'assemblea decida di "subordinare" la nomina del nuovo amministratore al possesso di una polizza per la responsabilità professionale (art. 1129 co.4 c.c.) Solo in tale circostanza, il mandato conferito dall'assemblea rimane, per così dire, "sospeso" fino alla stipula della polizza o, se l'interessato è già assicurato, fino alla presentazione della documentazione comprovante il possesso del requisito richiesto.

Si parla di "condizione sospensiva alla validità del contratto di mandato", considerato che la polizza dell'amministratore deve essere presentata all'atto di accettazione della nomina che, naturalmente, è successiva alla delibera assembleare di incarico.

Di talché solo l'omessa, successiva, consegna della copia ovvero degli elementi identificativi della polizza assicurativa comporterebbe l'invalidità o meglio la nullità del contratto stipulato.

Allo stesso modo, per gli amministratori già in carica, l'omessa presentazione della polizza - a richiesta dell'assemblea - determinerebbe la sospensione del mandato.

Pertanto, non è corretto affermare che non si può svolgere l'attività di amministratore condominiale senza polizza.

=> Animali in condominio. Meglio assicurarli prima del 18 giugno.

Le responsabilità dell'amministratore. A seguito di richiesta dell'assemblea, l'amministratore che non provvede a stipulare il contratto di assicurazione, ovvero non adegua i massimali della polizza già sottoscritta secondo quanto stabilito dalla delibera di nomina o dal regolamento condominiale, potrebbe essere soggetto a revoca dell'incarico e, se sussistono i presupposti, anche a un'azione risarcitoria per violazione degli obblighi contrattuali.

Tanto si evince anche dall'art. 1129, comma 11, cod. civ., che individua tra le ipotesi di gravi irregolarità idonee a provocare la revoca dell'incarico, tra le altre, "la mancata esecuzione di deliberazioni dell'assemblea".

Nello specifico, possono giustificare la revoca dall'incarico: la mancata presentazione della polizza assicurativa per la responsabilità civile professionale; l'omessa dichiarazione dell'impresa di assicurazione che garantisca le specifiche condizioni richiesta dall'assemblea; il mancato adeguamento dei massimali al valore dei lavori straordinari. La revoca è deliberata dall'assemblea anche su iniziativa del singolo condomino secondo la procedura prevista dall'art. 66 disp. att. cod. civ.

In caso di inerzia dell'assemblea, è possibile ottenere la revoca dell'incarico anche per via giudiziaria.

=> Assicurazione condominiale. La competenza dell'assemblea a decidere la stipula.

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