È noto a tutti che, salva diversa previsione sancita nel regolamento, le spese condominiali debbano essere divise tra tutti i condòmini in ragione della quota di proprietà posseduta.
A questo principio generale deroga il cosiddetto criterio dell'utilizzazione differenziata: se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
L'applicazione di detti princìpi in materia di adeguamento dell'impianto antincendio è stata oggetto di una recente sentenza del Tribunale di Pavia (31 maggio 2021, n. 779).
Come si vedrà nel prosieguo, il caso ha riguardato la presunta invalidità di una delibera condominiale che, nel ripartire le spese inerenti alla parcella del professionista e l'adeguamento dell'impianto antincendio delle autorimesse, aveva stabilito che l'onorario andasse suddiviso tra tutti i condòmini, mentre le opere sarebbero state a carico dei soli proprietari delle autorimesse.
Avverso questa delibera è stata proposta impugnazione per violazione dei criteri di riparto sanciti dall'art. 1123 c.c. Vediamo cosa ha stabilito il Tribunale di Pavia con la succitata sentenza e, dunque, chi paga le spese di adeguamento dell'impianto antincendio.
Spese condominiali: come si dividono?
Preliminarmente, prima di spiegare chi paga le spese di adeguamento dell'impianto antincendio, è bene riassumere i princìpi stabiliti dal Codice civile in merito alla ripartizione delle spese condominiali.
Secondo l'art. 1123 c.c., le spese devono essere pagate da tutti i condòmini, secondo i seguenti criteri:
- criterio dell'utilizzazione generale: le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio (scale, androne, ecc.), sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione;
- criterio dell'utilizzazione differenziata: le spese di utilizzo o di esercizio, le quali servono i condomini in misura diversa, sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Ad esempio, i proprietari al pianterreno non sono tenuti a partecipare alle spese di illuminazione delle scale che conducono agli appartamenti posti ai piani superiori.
La legge, dunque, non prevede esclusioni: tutti i condòmini sono tenuti a contribuire alle spese condominiali, per il semplice fatto di essere proprietari di un'unità immobiliare inserita all'interno del condominio.
L'unica differenza riguarda l'entità dell'importo, il quale è commisurato sia alle quote millesimali possedute che all'utilizzo dei servizi presenti nel condominio.
Adeguamento dell'impianto antincendio: il caso
Un condomino adiva l'autorità giudiziaria per chiedere la nullità/annullabilità della delibera assembleare che, a suo dire, nel dividere gli oneri derivanti dall'adeguamento dell'impianto antincendio delle autorimesse, violava il criterio di ripartizione sancito dall'art. 1123 c.c.
Per la precisione, la deliberazione impugnata sanciva che:
- l'onorario del professionista incaricato dell'adeguamento dovesse essere ripartito tra tutti i condòmini in base ai millesimi posseduto (criterio dell'utilizzazione generale);
- le spese per le opere riguardanti la sicurezza attiva dell'edificio dovessero essere pagate dai soli condòmini proprietari delle autorimesse, in base ai millesimi di proprietà (criterio dell'utilizzazione differenziata).
Il condomino ricorrente riteneva ingiusto che fosse attribuita alla generalità dei condòmini le spese del professionista, in quanto tale decisione avrebbe violato il criterio dell'utilizzazione differenziata di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c.
Inoltre il ricorrente, pur utilizzando i locali dell'autorimessa in virtù di contratto di locazione, non essendone però proprietario, riteneva di non dover prendere parte nemmeno alla spesa inerente all'adeguamento dell'impianto antincendio: il già menzionato art. 1123, secondo comma, c.c., si riferirebbe all'uso che i proprietari possono fare delle cose destinate in misura diversa a servire i condòmini, rimanendo pertanto esclusi i soggetti che, pur godendo di alcuni beni, non vantano alcun diritto reale.
Spese per l'adeguamento impianto antincendio: la decisione in primo grado
Il Giudizio di primo grado si concludeva con il rigetto della domanda e la conferma della delibera; in particolare, il Giudice di Pace di Pavia, con sentenza n. 91/2020, sottolineava che «sia la relazione tecnica per avviare l'adeguamento e sia le porte tagliafuoco sono da ricomprendersi tra gli interventi di sicurezza passiva», precisando altresì che «detti interventi integrano la funzionalità strutturale dell'intero stabile, ossia di tutte le parti comuni... indubbio che ciò vada a vantaggio di tutti i partecipanti al condominio e quindi anche del ricorrente».
In altre parole, secondo il giudice di prime cure, poiché gli interventi commissionati dall'assemblea rientravano tra le cosiddette misure di sicurezza passiva, esse avrebbero svolto una funzione di protezione per l'intero edificio condominiale e non solo per le autorimesse. Pertanto, era giusto suddividere i costi della parcella del professionista tra tutti i condòmini.
Interventi di sicurezza attiva e passiva: differenza
Giunti a questo punto, prima di procedere con la sentenza del Tribunale di Pavia (31 maggio 2021, n. 779), è bene chiarire la differenza tra sicurezza attiva e passiva con riferimento all'adeguamento degli impianti antincendio, in quanto tali nozioni torneranno anche nella pronuncia in commento.
Di norma, fanno parte della protezione antincendio attiva tutti quei dispositivi che svolgono un ruolo attivo nell'estinzione, riducendo le conseguenze dello stesso sia mediante una sua repentina rilevazione che attraverso una rapida estinzione nella fase di sviluppo.
La protezione attiva antincendio presuppone perciò che, a seguito della rivelazione di un incendio, ci sia un intervento o un'azione, con o senza l'interazione umana, che provveda ad estinguerlo.
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Rientrano in questa categoria quindi:
- estintori;
- idranti;
- rivelatori di fumo;
- segnaletica di sicurezza;
- illuminazione di emergenza.
La protezione antincendio passiva consiste invece in un insieme di sistemi di protezione che, nel caso in cui si verificasse un incendio, sono in grado di proteggere ciò che è conservato al loro interno senza richiedere alcuna azione.
In altri termini, la protezione antincendio passiva costituisce l'insieme delle misure di protezione che non richiedono l'azione diretta dell'uomo e che hanno come obiettivo la limitazione degli effetti dell'incendio nello spazio e nel tempo.
Rientrano in questa categoria tutti i sistemi di protezione antincendio che possiedono la caratteristica di essere resistenti al fuoco, come:
- barriere antincendio;
- porte tagliafuoco;
- sistemi di ventilazione;
- sistemi di aspirazione.
Suddivisione spese adeguamento dell'impianto antincendio: la decisione
Il Tribunale di Pavia, con la sentenza in commento (n. 779 del 31 maggio 2021), riforma la decisione di primo grado accogliendo il gravame proposto dall'appellante.
Secondo il Tribunale, al caso di specie si applica l'orientamento della Corte di Cassazione (sent. n. 7077 del 22/06/1995), secondo cui «il fatto che le porte tagliafuoco e l'impianto di ventilazione dei box siano stati installati nella parte del piano seminterrato sulla quale si aprono le autorimesse di proprietà esclusiva di alcuni condomini, parte ritenuta comune dal regolamento condominiale, se consente di affermare che le spese relative alle opere poste in essere sono attinenti a cosa comune, non comporta che esse debbano essere sopportate pro quota da tutti i condomini… dal momento che l'uso della parte di seminterrato in oggetto non è destinato a tutti, ma solo ai proprietari delle autorimesse».
La Cassazione conclude pertanto nel senso che «Il fatto poi che le opere poste in essere nei locali garage, oltre ad esplicare una funzione di prevenzione e di sicurezza a favore dei condomini che utilizzano i garage, in quanto costituiscono un ostacolo alla diffusione degli incendi, indirettamente servano anche agli altri condomini, non influisce sul criterio di ripartizione delle spese che l'art. 1123, 2 c., cod. civ., pone solo a carico di coloro che usano i locali fonte di pericolo»
Ma non solo: secondo il pacifico orientamento giurisprudenziale (Cass., 09.12.2009, n. 25781; Cass. 24.06.2008, n. 17201), ai sensi dell'art. 1123 c.c. l'obbligo di pagamento delle spese per la conservazione e il godimento delle cose comuni è proprio dei singoli condomini, escludendo pertanto dal citato dovere di contribuzione i conduttori, con esclusione, peraltro, della possibilità per il condominio di rivalersi su di essi.
Tale rilievo determina, nella fattispecie in esame, l'esclusione della rilevanza della qualifica di conduttore in capo all'appellante quale titolo per giustificare l'addebito delle citate spese condominiali.
In altri termini, secondo il Tribunale di Pavia, in alcun modo il condominio è legittimato ad addebitare gli oneri conseguenti all'adeguamento/regolarizzazione dell'impianto antincendio, ivi compresi quelli relativi a prestazioni professionali, assumendo quale ragione giuridica la circostanza che il soggetto conduca in locazione un box nello stabile.
Accogliendo l'appello proposto dal singolo condomino, il Tribunale d Pavia, con la sentenza in commento, annulla la delibera impugnata stabilendo che:
- le spese di onorario del professionista incaricato dell'adeguamento dell'impianto antincendio dell'autorimessa non può essere suddiviso tra tutti i condòmini, ma solo tra i proprietari delle autorimesse, così come stabilito dal criterio dell'utilizzazione differenziata di cui al secondo comma dell'art. 1123 c.c.;
- le suindicate spese gravano solo sui condòmini proprietari e non anche su coloro che, in virtù di contratto di locazione, utilizzano le aree interessate dall'intervento di adeguamento dell'impianto antincendio.
In altri termini, il contratto di locazione è un titolo giuridico irrilevante ai fini del riparto delle spese.
