Garage all'interno di spazio condominiale
Il principio del buon senso dovrebbe informare ogni condotta del singolo individuo che possa coinvolgere ed interessare, anche solo in astratto, i diritti di altri.
In materia di condominio non è raro che tale regola non scritta sia dimenticata laddove, frequentemente, sulle parti comuni si manifestano posizioni di abuso di alcuni, compromettendo il pari uso degli altri.
Trattiamo oggi, una questione che sovente è all'origine di discussioni, il parcheggio dell'auto davanti al garage posto all'interno dello spazio condominiale (corte e/o giardino).
E' noto, a molti, che il problema del parcheggio della propria auto investe non solo le grandi città ma anche i comuni, se pensiamo alle limitazioni imposte, quali ZTL o, che dir si voglia, aree a traffico limitato, oppure alla riduzione delle aree di sosta sulla strada pubblica, motivo per cui reperire un posto auto diventa un'impresa quotidiana.
La proprietà di un garage all'interno del proprio condominio rappresenta, dunque, un privilegio che, potrebbe essere ancora più ampiamente sfruttato con la sosta di un ulteriore veicolo nello spazio antistante, quale soluzione semplice del problema che si pome in tema di parcheggio, considerato che, mediamente, ogni famiglia possiede due auto.
Cosa accade, quindi, qualora il proprietario del garage occupi detta area? Si può configurare come diritto o è necessaria una autorizzazione dell'assemblea e/o il riconoscimento di tale facoltà nel regolamento?
Scopriamolo insieme.
Il pari uso della cosa comune
Recentemente abbiamo affrontato l'argomento dell'utilizzo dello spazio comune in condominio, cortile o giardino, destinato a parcheggio, rilevando come, nel caso non sia sufficiente a soddisfare i proprietari di tutte le unità immobiliari, si adotterà il criterio della turnazione, con individuazione delle modalità per la sua fruizione.
Nella presente trattazione, prima di esporre osservazioni su eventuali previsioni ad hoc contenute nel regolamento condominiale, non possiamo ignorare la disciplina dettata dall'art. 1102 Cod. Civ., in aderenza alla quale "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto".
In sostanza, la richiamata norma, applicabile in tutti le ipotesi di condominio degli edifici di cui agli artt. 1117 e ss. Cod. Civ., prescrive che ciascun condomino può fruire degli spazi comuni a condizione che non impedisca e/o ostacoli altri di fare altrettanto, ovvero di esercitare il loro pari diritto.
In ambito strettamente operativo, all'insorgere di una vertenza, se non risulta prevista una regolamentazione specifica, sarà necessario, chiaramente, valutare lo stato dei luoghi e verificare se l'utilizzo dell'area antistante ai garages possa compromettere e, per l'effetto, ridurre e/o negare l'utilizzo che potrebbero trarne gli altri condomini.
Sul punto è utile rammentare che la ratio di tale precetto vuole attendere la garanzia, nei confronti degli aventi diritto, di pari fruizione.
Al contempo, è confacente evidenziare che non può ritenersi sussistente il diritto di ciascun condomino di parcheggiare nell'area antistante al garage in base del titolo di proprietà dello stesso.
Nulla esclude però, in assenza di una apposita disciplina nel regolamento condominiale, che possa essere posta la questione alla decisione dell'assemblea, chiedendo all'amministratore di inserirla per la discussione nell'ordine del giorno.
In detta sede, quindi, potranno essere presentate le eventuali possibili soluzioni, quali, a titolo esemplificativo, la sosta davanti all'ingresso dei propri garages a tutti i singoli proprietari, senza limiti, oppure il parcheggio in detta area solo nei giorni di pulizia stradale o, ancora, esclusivamente dopo un certo orario, affinché durante le ore diurne lo spazio de quo possa essere utilizzato, se non vi è altro spazio, quale area gioco.
È importante, primariamente, come sopra esposto, accertarsi, tra l'altro, che il parcheggio nella zona in questione non ostacoli la manovra degli altri veicoli o, parimenti, non impedisca l'accesso ad altre aree condominiali.
In conseguenza, è indubbiamente di competenza dell'assemblea autorizzare o meno detta tipologia di sosta, con una delibera assunta a maggioranza, senza che, in caso affermativo, possa ritenersi costituito un diritto reale su tale area, che rimane condominiale, con l'adozione di una regolamentazione per il suo utilizzo.
Esiste la servitù di parcheggio in condominio?
Il regolamento di condominio
Sul tema, come già rilevato, occorre verificare, qualora vi sia, se il regolamento condominiale preveda o meno la facoltà di sosta dell'auto davanti al proprio garage in quanto, se ivi è riconosciuta nulla questio, diversamente, se non è disciplinata, potrà essere autorizzata dall'assemblea.
Ed ancora, se il regolamento esclude tale possibilità, potrà essere modificato, ritenute e valutate eventuali sopravvenute nuove esigenze dei condomini, con le maggioranze previste per Legge, a seconda della sua natura (assembleare o contrattuale).
A tal riguardo, è appropriato osservare che la giurisprudenza di legittimità (Trib. Vicenza sentenza n.984 del 27 maggio 2015) ha esaminato la questione in quanto è stata interessata della impugnazione di delibera sull'argomento di cui si tratta, in conseguenza all'intervenuta decisione assembleare di modifica del regolamento con cui veniva autorizzata la sosta dei veicoli nello spazio antistante i garages.
Trovare un parcheggio in condominio
Il Tribunale ha respinto la domanda all'uopo ravvisando che alcun pregiudizio poteva ritenersi compiuto dalla assunzione della decisione dei condomini, ritenuto e considerato che (i) la fruizione dell'area davanti ai garages era stata, nel caso, assicurata a tutti i proprietari, (ii) era stato garantito un adeguata zona di manovra, in misura tale da non compromettere l'accesso neppure a mezzi di soccorso, (iii) erano state dettagliatamente individuate le aree dedicate, nonché (iv) non veniva modificata la destinazione d'uso del bene comune.
I criteri illustrati nella indicata sentenza rappresentano, pertanto, un precedente importante nel caso in cui si presenti, all'interno del condominio, un dibattito su tale possibilità di utilizzo.
