L'uso del cortile condominiale per parcheggiare la propria autovettura, ovvero cicli e motocicli è sovente oggetto di discussione tra i condòmini.
Il quesito che spesso si è chiamati ad affrontare in sede assembleare prima, giudiziale poi e che molte volte ci viene posto è il seguente: perché il cortile condominiale non può essere utilizzato come spazio destinato al parcheggio?
Non è raro imbattersi in delibere e regolamento che, disciplinando soste e fermate nel cortile, prevedano sanzioni pecuniarie per l'infrazione del divieto di parcheggio.
Appare utile, dunque, anche facendo riferimento alla giurisprudenza sviluppatasi sull'argomento, affrontare la questione e provare - in materia condominiale la certezza, ahinoi, è limitata a pochi casi - a dare una soluzione.
Cortile utilizzato come parcheggio, i divieti regolamentari e l'impossibilità di fatto
In effetti il divieto d'uso del cortile condominiale quale parcheggio può essere previsto:
a) dal regolamento condominiale che deve contenere le norme disciplinanti l'uso delle cose comuni;
b) perché lo stato dei luoghi, nel caso in esame la particolare conformazione del cortile, rendano impossibile il parcheggio delle autovetture, potendo configurare tale modalità di utilizzazione una violazione dell'art. 1102 c.c.
Si badi: disciplina dell'uso delle cose comuni, a meno che non vi sia il consenso di tutti i condòmini, non può volere dire divieto d'uso. L'assemblea non ha potere di dire cosa fare e cosa non fare delle cose comuni, bensì solamente come fare per garantire il diritto di tutti.
Detta diversamente: nel caso di cui alla lett. a) la valutazione della legittimità del divieto può essere posto all'attenzione dell'Autorità Giudiziaria attraverso l'impugnazione della clausola regolamentare (cfr. art. 1138 c.c.) ovvero della delibera che, senza modificare il regolamento l'abbia imposto.
Nel caso di cui al punto b) il divieto non può che discendere da una valutazione giudiziale dello stato dei luoghi in relazione all'art. 1102 c.c.
Detta diversamente: se il regolamento (o comunque l'assemblea) non dice nulla, solamente un giudice può stabilire come illegittimo il parcheggio nel cortile condominiale.
Cortile condominiale, la definizione fornita dalla giurisprudenza ed il diritto d'uso
In questo contesto, è utile ricordare, che "il cortile, tecnicamente, è l'area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
Ma, avuto riguardo all'ampia portata della parola e, soprattutto, alla funzione di dare aria e luce agli ambienti, che vi prospettano, nel termine cortile possono ritenersi compresi anche i vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate dell'edificio - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, i distacchi, le intercapedini, i parcheggi - che, sebbene non menzionati espressamente nell'art. 1117 cod. civ., vanno ritenute comuni a norma della suddetta disposizione" (Cass. 9 giugno 2000, n. 7889).
Il cortile, quale parte comune, può essere utilizzata da tutti i condomini allo stesso modo, ma tale uso, in osservanza di quanto stabilito dell'art. 1102 c.c.:
a) non può ledere il pari diritto degli altri;
b) non può recare pregiudizio alla sicurezza, stabilità e decoro dell'edificio.
Cortile condominiale e utilizzazione per parcheggio di vetture e cicli
Così, per restare all'esempio del parcheggio, se non è possibile il contemporaneo parcheggio di tutte le autovetture dei condomini, è considerata lecita la deliberazione di utilizzazione turnaria, mentre sarebbe da considerarsi illecito il parcheggio, anche di un solo condomino, se ciò rendesse impossibile il normale accesso ed uso del cortile anche agli altri.
La giurisprudenza fornisce un ventaglio di risposte ampio alla questione inerente all'utilizzazione del cortile come parcheggio.
Nella selezione di sentenze sull'argomento, riteniamo, per chiarezza e rilevanza rispetto all'argomento trattato, di segnalare la pronuncia di Cassazione con 9522 del 30 aprile 2014, si litigava in merito alla utilizzazione del cortile quale parcheggio comune.
Nel caso di specie, per l'appunto, si litigava sulla legittimità dell'uso a parcheggio di un cortile condominiale: utilizzazione considerata lecita dal giudice di primo grado, mentre era da ritenersi illecita per quello d'appello, la cui sentenza fu impugnata con ricorso per Cassazione.
I giudici di legittimità, nel caso di specie, hanno bocciato la decisione di seconde cure in quanto il giudice che l'aveva adottata non aveva tenuto in considerazione, tra le varie cose, il seguente principio: "non costituisce violazione della fondamentale regola paritaria dettata dall'art. 1102 c.c. un uso più intenso della cosa da parte del partecipante, che non ne alteri la destinazione nei casi in cui il relativo esercizio non si traduca in una limitazione delle facoltà di godimento esercitate dagli altri condomini", fermo restando che "per quanto attiene, in particolare, ai cortili, ove le caratteristiche e le dimensioni lo consentano ed i titoli non vi ostino, l'uso degli stessi per l'accesso e la sosta dei veicoli non è incompatibile con la funzione primaria e tipica di tali beni" (Cass., sez. II, 15 giugno 2012, n. 9875)" (Cass. 30 aprile 2014 n. 9522).
Che poi altro non vuol dire che: non è possibile vietare a priori il parcheggio nel cortile condominiale.
I limiti all'uso del cortile condominiale in assenza di regolamento
