Una delle possibili ipotesi di parcheggio in ambito condominiale è quello che vede la presenza di un'autorimessa a spazio aperto nella quale ogni condòmino sia proprietario di un posto auto. In tal caso i condòmini possono delimitare la loro proprietà con dei dissuasori di parcheggio?
L'interrogativo che abbiamo posto ci è stato avanzato da un nostro lettore che domanda:
«Nel condominio in cui vivo al piano interrato c'è un'autorimessa a spazio aperto nella quale ognuno dei condòmini, siamo venti in tutto, è proprietario di uno specifico posto auto.
La proprietà dei posti auto è rimarcata dalla presenza di una targhetta sul muro corrispondente alla fine del posto auto. Siccome non lo uso spesso, uno dei miei vicini senza chiedermi il permesso pensa bene di utilizzarlo alla bisogna quando amici e parenti vanno a fargli visita.
Ora, visto che ho provato a dirgli educatamente di non farlo, ma lui con incredibile faccia tosta mi ha detto di dirgli subito quando mi serve che provvederebbe a far spostare l'auto, posso installare delle barriere di parcheggio, insomma dei dissuasori che consentano solo a me di utilizzarlo?
Grazie mille, amici di Condominioweb! Siete indispensabili, continuate così!»
Quello esposto dal nostro lettore è un caso molto frequente: i posti auto, come si suole dire, fanno gola a tutti e basta trovare qualcuno più intraprendente (sarebbe meglio dire prepotente) che si ingenerano situazioni simili.
L'installazione di dissuasori di parcheggio a tutela del posto auto possono essere una soluzione, vediamo entro che condizioni e limiti.
Posto auto in proprietà esclusiva e installazione di dissuasori di parcheggio
È regola sancita dal codice civile quella che consente al proprietario di un fondo di recingerlo in qualunque momento (art. 841 c.c.).
La norma non è stata pensata espressamente per i posti auto di proprietà esclusiva in un'autorimessa a spazio aperto, ma la sua genericità evidentemente ne consente l'applicazione al nostro caso.
Qui non si tratta di erigere muri, ma di posizionare dei dissuasori di parcheggio; barriere che possono essere rappresentate anche da semplici catene e paletti che, delimitando il posto consentano la chiara ed inequivocabile percezione della sua separazione dagli altri.
Oltre che la possibilità di utilizzarlo solo da parte del legittimo proprietario. Non che l'assenza di dissuasori di parcheggio possa fare presumere il contrario, ma evidentemente la barriera evidenzia anche visivamente la limitazione dell'uso.
Unico limite alla installazione di dissuasori di sosta: che gli stessi non rechino pericolo o intralcio per l'uso degli altri posti auto.
Per delimitare il mio parcheggio non posso rendere difficoltoso, se non addirittura impossibile, l'uso di altri posteggi. È questa la questione che ci si deve porre quando si valuta l'opzione di installare i dissuasori in esame.
Posto auto in proprietà esclusiva e limiti contenuti nel regolamento contrattuale
«In materia di condominio negli edifici, l'autonomia privata consente alle parti di stipulare convenzioni che limitano il diritto dominicale di tutti o alcuni dei condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, nell'interesse di tutto il condominio o di una sua parte [...]» (Cass. 19 ottobre 1998 n. 10335).
Traduzione con riferimento al nostro caso: i regolamenti contrattuali possono prevede il divieto di installazione di dissuasori di parcheggio, la valutazione di meritevolezza del limite alla proprietà esclusiva andrà valutato di caso in caso. Come dire: la sola esistenza del limite non sta a significare la sua legittimità.
Posto auto in uso esclusivo e installazione di dissuasori di parcheggio
Sovente i posti auto nelle autorimesse a spazio aperto non sono dati in proprietà esclusiva ai condòmini, ma gli sono assegnati in uso esclusivo. Insomma l'intera area resta in proprietà condominiale (qualche volta financo di una sola persona, esempio il costruttore) e sul posto auto si costituisce il diritto reale minore citato.
In questi casi non v'è molta differenza rispetto a quanto detto con riferimento alla installazione di dissuasori di parcheggio nei posti auto di proprietà esclusiva, tanto in relazione alla specifica conformazione dello spazio in esame, in relazione al diritto degli altri condòmini sul loro stallo, quanto con riferimento ad eventuali limiti inseriti nel regolamento contrattuale.
Posto auto in uso turnario e installazione di dissuasori di parcheggio
Dieci posti auto venti condòmini: l'assemblea delibera che ognuno può utilizzare un posto auto, ma data la situazione dieci condòmini avranno diritto ad una settimana e gli altri dieci a quella successiva e così via a rotazione.
L'utilizzazione turnaria dei posti auto è considerata legittima manifestazione del potere dell'assemblea di regolamentare l'uso delle cose comuni (es. Cass. 22 ottobre 2018 n. 26630). Turni e assegnazione dei posti devono garantire il pari diritto a tutti i condòmini: non conta avere una quota millesimale maggiore, conta il diritto di ognuno a vedere garantita la possibilità di usare quello spazio.
Data questa situazione evidentemente è difficile pensare che il condòmino possa installare un dissuasore di parcheggio a meno all'uso turnario non corrisponda un'assegnazione temporanea di uno specifico posto auto e l'utilizzazione del dispositivo sia garantita a tutti coloro che possono utilizzare quello specifico stallo. Una situazione così articolata che è sconsigliabile percorrere.
Il parcheggio in condominio. Un breve vademecum sul vincolo di destinazione d'uso
