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Terrazza a livello di proprietà esclusiva e balconata aggettante: il problema spese

Una recente decisione del Tribunale di Vibo Valentia affronta il problema del criterio di ripartizione delle spese applicabile ai lavori di ristrutturazione del lastrico solare, allorché questo sia in parte aggettante rispetto alla sagoma dell'edificio
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

In linea generale i balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani.

I balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Queste considerazioni possono interessare anche le terrazze a livello o meglio quelle porzioni delle terrazze a livello di proprietà esclusiva con natura aggettante, cioè che "fuoriescono dal corpo di fabbrica" e che, come tali, non assolvono ad una funzione "collettiva" di copertura.

Il rifacimento della parte aggettante di un lastrico solare di proprietà esclusiva: una tesi (minoritaria)

Secondo una recente decisione, in linea con il pensiero di alcuni studiosi, salvo diverse verifiche tecnico - strutturali, all'intero lastrico solare deve essere presuntivamente attribuita un'unitarietà non solo strutturale, ma anche funzionale in ogni sua parte, allorché in sede di progettazione la costruzione del solaio sia stata unitariamente concepita con posa di un'unica continua guaina isolante; di conseguenza in tali ipotesi non sarebbe possibile procedere a riparazioni parziali della sola parte non aggettante, che esporrebbe a rischio di infiltrazione l'intero lastrico solare facendogli perdere la necessaria funzione di copertura al servizio di tutto lo stabile, in relazione alla quale è stato dettato il criterio di ripartizione di cui all'art. 1126 c.c.

Di conseguenza, per lo stesso giudice, le spese dei lavori di rifacimento, nella misura in cui riguardano la funzione di copertura svolta dal terrazzo, andrebbero suddivisi secondo i parametri dettati dall'art. 1126 c.c. anche per le parti del terrazzo in aggetto (Trib. Roma 26 febbraio 2019 n. 4327).

Il rifacimento della parte aggettante di un lastrico solare di proprietà esclusiva: opinione maggioritaria

Merita di essere precisato che secondo una decisione di merito se la terrazza di proprietà o uso esclusivo è parzialmente aggettante per cui una parte, si protende nel vuoto (al di là del contorno dello stabile) non è integralmente applicabile l'art.1126 c.c. (App. L'Aquila, 14 febbraio 1992).

Ciò perché la parte in aggetto della stessa, altro non può considerarsi che un ampliamento, al di là del muro perimetrale dell'edificio, del piano di calpestio di cui unico beneficiario è il proprietario esclusivo della terrazza, con sicura assenza di qualsiasi vantaggio per i proprietari dei locali sottostanti, e, con la conseguenza che per le spese relative ai lavori li ripartizione di detto tratto non può farsi riferimento ai criteri di ripartizione dettati dall'art. 1126 c.c. dovendo esse gravare esclusivamente sul proprietario .

Dal punto di vista pratico, quindi, sarà necessario separare dalla somma complessiva la spesa per l'intervento di manutenzione alla due diverse porzioni di superficie (coperta e aggettante), al fine di ricavare la relativa quota-parte da ripartire ex art.1126 c.c., mentre le spese di riparazione della parte in aggetto della terrazza di proprietà esclusiva di uno dei condomini gravano soltanto su questo ultimo.

Il principio è stato recentemente ribadito dal Tribunale di Vibo Valentia secondo cui, ferma l'applicazione del criterio di riparto di cui all'art. 1126 c.c. per la parte incassata del terrazzo, lo stesso criterio deve essere derogato con riferimento a quelle porzioni di terrazzo e di lastrico solare che, stante la natura aggettante riconosciuta, non assolvono ad una funzione comune, di copertura dell'edificio, che giustifica l'applicazione della disciplina di cui all'art. 1126 c.c. (Trib. Vibo Valentia 24 agosto 2022 n. 29).

Queste decisioni sono coerenti con quanto affermato dalla Cassazione in merito ai balconi aggettanti, che sporgono dalla facciata. Del resto sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo le spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse dalla funzione di copertura.

Nel caso ci si trovi di fronte ad una terrazza con parte aggettante, la ripartizione delle spese di manutenzione ex art. 1126 c.c. potrà essere effettuata solo con riferimento alla superficie della terrazza stessa che svolga la predetta funzione di copertura (che, cioè, si trovi nella proiezione verticale delle porzioni sottostanti) e non per la parte aggettante della medesima (Cass. civ., sez. II, 16/02/2017, n. 4183; Cass. civ., sez. II, 30/04/2012, n. 6624).

Sentenza
Scarica Trib. Vibo Valentia 24 agosto 2022 n. 29

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