#1 Inviato 11 Settembre, 2017 Buongiorno a tutti, vi propongo una situazione particolare inerente ad una innovazione. In un condominio che amministro, nel mese di giugno hanno deliberato con giusta maggioranza l’installazione di un ascensore nel condominio (preciso che la struttura condominiale non necessita di alcuna modifica in quanto v’è la predisposizione per l’installazione dell’impianto in questione). Dunque, a fine agosto ho convocato un’assemblea straordinaria per la valutazione e scelta dei preventivi dei lavori utili all’installazione dell’impianto. Su nove condomini, si sono presentati in quattro, i quali, valutati i preventivi, hanno deciso di procedere. Tuttavia, uno dei quattro condomini è una sig.na pensionata, la quale ha voluto partecipare ma potendo versare solo la sua quota millesimale ovvero la quota che sarebbe a lei spettato pagare se tutti avessero partecipato giacché pensionata sociale. Gli altri tre condomini, pur di procedere, sottraendo dal totale dei preventivi le quote millesimali di tutti e quattro (le loro quote e quella della sig.na) sono stati disposti a suddividere in parti uguali le differenze (cioè le quote millesimali degli altri condomini non aderenti). Tutti e quattro i condomini, hanno voluto concedere 60 giorni come periodo di transizione in cui, per chi volesse, potrebbe aggregarsi (prima di stipulare qualsiasi contratto). Domanda 1: Nel caso in cui uno o più degli altri condomini non aderenti volesse aggregarsi in questo periodo di 60 giorni o comunque successivamente (anche tra 2 anni magari), potrebbe pretendere di subentrare con la sola quota millesimale o dovrebbe necessariamente, oltre alla sua quota, versare la sua quota parte della differenza degli altri non partecipanti? Domanda 2: I tre condomini, esclusa la sig.na che partecipa con la sola quota millesimale, hanno voluto scrivere che chiunque vorrà subentrare non potrà partecipare con la sua quota millesimali ma dovrà accollarsi anche la quota parte della differenza riferente alle quote dei condomini per garantire una partecipazione equa. Tale “clausola” è valida ai fini legali?
#2 Inviato 11 Settembre, 2017 Al tuo quesito risponde in maniera completa 1121 cc. Partiamo dal principio che se l'innovazione importa una spesa gravosa (come in questo caso) ed è soggetta ad utilizzazione separata (come in questo caso) i condòmini che non desiderano avvalersi dell'innovazione possono essere interamente esentati (e quindi non ne usufruiranno). I condòmini che invece desiderano sostenere la spesa la sosterranno integralmente e, aggiungo, la ripartiranno tra loro per millesimi di proprietà o come meglio credono (ma dovranno approvarlo loro, e soltanto loro, all'unanimità). Detta ripartizione naturalmente rimarrà agli atti e poichè la maggior spesa sarà sostenuta da tre condòmini (escluso la pensionata) gli eventuali subentri successivi dovranno essere regolati economicamente soltanto con loro. Vale la pena sottolineare che se l'innovazione non potesse essere soggetta ad utilizzazione separata, sarebbe vietata, a meno che i condòmini interessati non sostenessero la spesa integralmente ma SENZA limitare l'uso agli altri. Il terzo comma dell'art 1121 cc prevede l'opportunità per coloro che non hanno aderito all'iniziativa, di parteciparvi anche successivamente SENZA LIMITI DI TEMPO, purchè contribuiscono per la loro parte alle spese di realizzazione e manutenzione. Ne consegue che: 1) Il condòmino che deciderà di aderire non potrà essere costretto a pagare anche le quote di quelli che continueranno a non voler utilizzare l'innovazione (domanda 1) ma dovrà sostenere interamente le spese per l'eventuale modifica dell'innovazione che gli consenta di utilizzarla (es. porta al piano se non presente o altro); 2) La quota di partecipazione (che verrà opportunamente calcolata) non potrà che essere addebitata con la tabella di proprietà e conguagliata ai tre condòmini che hanno subito la maggior spesa, in parti uguali (domanda 2). Se infatti, nel tempo, tutti aderissero all'innovazione, risulterebbe che tutti (compreso la pensionata) hanno sostenuto l'opera in base alla tabella di proprietà, che sarebbe stata la ripartizione corretta fin dall'inizio. Ne deriva che una clausola in cui si chieda al subentrante di partecipare per una cifra superiore a quella ripartita con tabella di proprietà sarebbe illecita e la relativa delibera nulla, perchè contro legge e incidente sui diritti/doveri di spesa spettanti al singolo. Naturalmente questo è un mio punto di vista.
#3 Inviato 11 Settembre, 2017 Opinione condivisibile.... E le spese di manutenzione ordinaria dell'impianto? secondo quale criterio?
#4 Inviato 11 Settembre, 2017 Le sostengono coloro che hanno pagato l'impianto e via via tutti gli altri quando subentreranno. La suddividione andrà fatta per altezza di piano per ciò che concerne il costo di servizio e manutenzione ordinaria, mentre per le straordinarie applicherai l'art 1124 cc tra coloro che ne hanno la comproprietà.
#5 Inviato 12 Settembre, 2017 Con tutto rispetto per la risposta di Stefano Boldrini, vi sono altre opinioni? Vi ringrazio in anticipo!
#6 Inviato 16 Settembre, 2017 L’installazione di un ascensore in un edificio che non ne è dotato, è un’innovazione gravosa, suscettibile di utilizzazione separata. Pertanto, in condomini contrari possono essere esclusi dalla spesa di installazione (secondo comma art. 1121 del c. c.), mantenendo il diritto di partecipare ai benefici dell’innovazione “i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.” Se l’assemblea non delibera nulla circa la ripartizione della spesa di impianto dell’ascensore, essa va fatta fra i condomini partecipanti all’innovazione in base alle rispettive quote millesimali di proprietà, con l’esclusione dei condomini proprietari di unità immobiliari che per la loro ubicazione, non potranno servirsi dell’impianto, nonché dei dissenzienti.previo pagamento della quota loro spettante (terzo comma dell’art. 1121 del c. c.): Ciò premesso, in risposta alla prima domanda: se un condomino decidesse di partecipare all’innovazione nei 60 giorni, la sua quota di partecipazione dovrebbe essere calcolata ripartendo in millesimi fra 4 partecipanti all’innovazione esclusa la pensionata, la differenza fra l’importo dell’impianto e la quota attibuita alla pensionata, calcolata in millesimi nella ipotesi di partecipazione di tutti i potenziali utilizzatori dell’impianto. Ciò equivale a attribuire a ciascuno dei 5 condomini favorevoli le rispettive quote calcolate in millesimi nella ipotesi di partecipazione di tutti all’innovazione, ripartendo in millesimi (nel caso in esame in parti eguali) la differenza fra il costo dell’impianto e le rispettive quote.( Siamo in un fase di raccolta di adesioni) Se un condomino decidesse di adderire all’innovazione successivamente all’esecuzione dell’impianto, la sua quota di partecipazione dovrebbe essere calcolata opportunamente in base al valore millesimale e nella ipotesi di adozione da parte di tutti i potenziali utilizzatori dell’impianto In risposta alla seconda domanda: la clausola indicata sarebbe valida se accettata per iscritto da tutti i potenziali utilizzatori dell’ascensore, in caso contrario la delibera risulterebbe nulla limitatamente alla clausola suddetta per i motivi indicata da bilbetto nel post #2. Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria sono ripartite in base all’art. 1124 del c.c.
