Un solo rappresentante per condominio all'assemblea ordinaria del super condominio

[Aberdeen]

Il super condominio e la partecipazione di un solo rappresentante del condominio all'assemblea ordinaria, ovvero il limite imposto agli "aventi diritto" alla partecipazione all'assemblea.

Si direbbe che in nome di una presunta semplificazione sia stato tolto a ogni singolo proprietario il diritto di partecipare all'assemblea.

Siamo forse di fronte a una anomalia nella gestione del super condominio?

 

Presumo sia possibile fare una valutazione attraverso i risultati registrati.

 

Cito la mia esperienza vissuta.

Il rappresentante di condominio è stato eletto dalla maggioranza. Con altri quattro rappresentanti di condominio durante un'assemblea ordinaria del super condominio ha deciso di dare all'amministratore piena autonomia nella scelta delle modalità e delle aziende incaricate di interventi in tutto il complesso – ciò che l'amministratore ha prontamente eseguito – Lavori importanti sono stati improvvisati e le contestazioni sono rimaste inascoltate.

 

Si direbbe che il gruppo dei rappresentanti di condominio abbia affrontato gli argomenti sulla base dei nuovi approcci e si sia allontanato sempre più dal gruppo originario. Ma i gruppi originari - ridotti a una partecipazione passiva e a una crescente rassegnazione - a un certo punto si sono trovati indebitati senza rendersene conto.

 

Secondo me le cause di tali risultati negativi vanno ricercate anche nella presunta anomalia di cui sopra, in base alla quale sono gestiti i super condominii.

Sempre secondo me è la conoscenza delle regole - oltre alla disciplina - che dà garanzia di buona gestione e il grande gruppo è sempre più interessante del piccolo gruppo.

 

Ma alla fine, cosa mai si può fare perché non sia soppresso il diritto di partecipazione dei condomini alle assemblee di ordinaria amministrazione del super condominio, al fine di poter controllare gli eventi?

 

Naturalmente non in tutti i super condominii si vivono situazioni tanto conflittuali e forse proprio la conoscenza di altre realtà - detta dai partecipanti alla discussione - può essere illuminante per me. Grazie.

[Tullio01]

Il super condominio e la partecipazione di un solo rappresentante del condominio all'assemblea ordinaria, ovvero il limite imposto agli "aventi diritto" alla partecipazione all'assemblea.

Si direbbe che in nome di una presunta semplificazione sia stato tolto a ogni singolo proprietario il diritto di partecipare all'assemblea.

Siamo forse di fronte a una anomalia nella gestione del super condominio?

 

Presumo sia possibile fare una valutazione attraverso i risultati registrati.

 

Cito la mia esperienza vissuta.

Il rappresentante di condominio è stato eletto dalla maggioranza. Con altri quattro rappresentanti di condominio durante un'assemblea ordinaria del super condominio ha deciso di dare all'amministratore piena autonomia nella scelta delle modalità e delle aziende incaricate di interventi in tutto il complesso – ciò che l'amministratore ha prontamente eseguito – Lavori importanti sono stati improvvisati e le contestazioni sono rimaste inascoltate.

 

Si direbbe che il gruppo dei rappresentanti di condominio abbia affrontato gli argomenti sulla base dei nuovi approcci e si sia allontanato sempre più dal gruppo originario. Ma i gruppi originari - ridotti a una partecipazione passiva e a una crescente rassegnazione - a un certo punto si sono trovati indebitati senza rendersene conto.

 

Secondo me le cause di tali risultati negativi vanno ricercate anche nella presunta anomalia di cui sopra, in base alla quale sono gestiti i super condominii.

Sempre secondo me è la conoscenza delle regole - oltre alla disciplina - che dà garanzia di buona gestione e il grande gruppo è sempre più interessante del piccolo gruppo.

 

Ma alla fine, cosa mai si può fare perché non sia soppresso il diritto di partecipazione dei condomini alle assemblee di ordinaria amministrazione del super condominio, al fine di poter controllare gli eventi?

 

Naturalmente non in tutti i super condominii si vivono situazioni tanto conflittuali e forse proprio la conoscenza di altre realtà - detta dai partecipanti alla discussione - può essere illuminante per me. Grazie.

I rappresentanti di condominio non hanno il potere di lasciare all'amministratore del S.C. le decisioni per le spese straordinarie, ma possono solo deliberare per le spese ordinarie, preventivo e consuntivo, inoltre possono deliberare per la nomina dell'amministratore.

Per cui le spese straordinarie dovranno necessariamente essere approvate dall'assemblea plenaria a cui hanno diritto di partecipare tutti i condomini del Supercondominio.

 

--> art. 67 Dacc

 

- Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea.

[ciz]

Sono completamente d'accordo con voi. Nel nostro supercondominio cerchiamo di applicare le modalità espresse dal Giudice Giacomo Rota con la sentenza n. 9844/2016 pubbl. il 30/08/2016 RG n. 12148/2015

[Aberdeen]

Sono completamente d'accordo con voi. Nel nostro supercondominio cerchiamo di applicare le modalità espresse dal Giudice Giacomo Rota con la sentenza n. 9844/2016 pubbl. il 30/08/2016 RG n. 12148/2015

Gentilissimi Tullio Ts e Ciz

sono d'accordo con quanto espresso da Tullio Ts e ho anche letto la sentenza del giudice Rota, e tuttavia nel caso mio i problemi sono nati perché le maggioranze che si sono via via formate hanno fatto prevalere interessi di parte, portando però sia il super condominio che il condominio a un forte indebitamento. Significa che i soldi versati per le rispettive gestioni non ci sono più, mentre i fornitori reclamano quanto loro dovuto.

La minoranza che chiedeva chiarezza sulla gestione presumibilmente anomala non ha mai avuto risposte.

Vita di condominio difficile, insomma, che si è protratta fra inganni e prevaricazioni. Che tristezza!

 

Termino con una riflessione: la civiltà preincaica Tiahuanaco, che si è sviluppata a sud est del lago Titicata, aveva tre fondamentali regole di vita: non rubare, non mentire, non essere pigro. Quelle popolazioni hanno costruito piramidi, e non solo. Noi - a secoli e secoli di distanza - soffriamo per le bassezze e le meschinità e... non siamo in grado di costruire piramidi.

[bilbetto]

La norma parla chiaro e il primo post di Tullio riporta peoprio l’articolo di riferimento. I rappresentanti che, badate bene, solo eletti con il voto favorevole dei presenti che esprimano almeno i 2/3 del valore millesimale dell’edificio, vengono chiamati a decidere su questioni ordinarie e sulla noma dell’amministratore ... punto. Ciò vuol dire che una volta approvato il preventivo, qualsiasi spesa che comporti un esporso extra, evidentemente di tipo straordinario, necessità per forza dell’approvazione di una assemblea plenaria.

 

In un supercondominio il rappresentante viene eletto mediante un mandato basato sulla fiducia (i 2/3 dei millesimi necessari per la nomina ne sono la dimostrazione); se i rappresentanti “abusano” del loro mandato, i singoli condòmini devono intervenire tempestivamente per riportare le cose nel giusto alveo del codice civile. L’inerzia porta inevitabilmente ad una lievitazione dei costi e di conseguenza della posizione debitoria di ciascuno.

 

Tengo a precisare che se è vero che in generale una delibera su argomenti che “esorbitano dalle attribuzioni dell’assemblea è radicalmente nulla”, una delibera dei rappresentanti del supercondominio su spese straordinarie (cioè su argomenti che esorbitano dalle attribuzioni che la norma concede ai rappresentanti) è altrettanto nulla, anche perchè incide sul dovere di spesa dei condòmini senza avere alcun potere per farlo.

[Aberdeen]

Grazie bilbetto,

tutto molto chiaro.

[Aberdeen]

Grazie bilbetto,

tutto molto chiaro.

…. e tuttavia, quando la fiducia è mal riposta o predominano gli interessi del gruppo preminente, la minoranza non ha vita facile e

non ha grandi possibilità di far valere gli interessi di tutti quando il danno è già fatto. Credo che questo rientri nella realtà di molti condominii.

Confesso pertanto che non mi risulta affatto chiaro il motivo per cui si spossa escludere dalla partecipazione attiva alle assemblee - che siano convocate per questioni di ordinaria amministrazione - coloro che alla fine pagano i conti, mentre alcuni prendono le decisioni al posto loro. Mi sembra un contrasto che stride con le delibere condominiali per le quali votano solo coloro che devono pagare per i lavori che li riguardano direttamente, escludendo i proprietari estranei al problema.

Invito quindi a leggere un testo che fa riflettere su questa parte della riforma del condominio, e spero di fare cosa gradita: L'assemblea del super condominio dopo la riforma ... - Fanpage --link_rimosso--

 

Domanda: Se esistono delle anomalie – o norme che rendono difficoltosa la vita di condominio - come possono essere verificate e modificate?