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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
Eduardo D'Aquino

Rappresentante di scala

Salve a tutti, chiedo il Vostro aiuto per una questione capitatami.

Supercondominio composto da 4 fabbricati autonomi con altrettanti amministratori + amministratore per le parti comuni.

3 dei 4 fabbricati hanno già nominato un rappresentante di scala; l'ultimo fabbricato tarda nella nomina.

Primo quesito: se i condomini "inadempienti" non provvedono, la nomina del rappresentante di scala può essere giudiziale, ma i predetti condomini, possono pretendere che detta richiesta venga fatta dall'amministratore delle parti comuni?

Secondo quesito: se nel corso di un'assemblea di scala, si adotta una delibera con una certa maggioranza, in che modo il rappresentante di scala riferisce all'amministratore? La delibera si considera adottata da 1.000/000 o il rappresentante deve comunque rappresentare la consistenza delle maggioranze espresse?

Chiedo lumi e ringrazio anticipatamente chi risponderà.

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1) L'art. 67 dacc mi sembra sufficientemente chiaro sulla questione:

 

Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l’autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine

 

I condòmini non possono "pretendere" nulla. Vale la pena sottolineare che la nomina del rappresentante può avvenire anche con quorum inferiori sebbene non sia bellissimo ... la delibera infatti è impugnabile per annullabilità entro i termini stabiliti dall'art. 1137 cc.

 

2) il secondo quesito è poco chiaro per quanto mi riguarda. Se ti riferisci all'assemblea di supercondominio (e non di scala) il rappresentante con il suo voto esprime i millesimi e le teste rappresentate ... in blocco. Alla convocazione dell'assemblea di supercondominio ciascun rappresentante comunica tempestivamente all’amministratore di ciascun condominio l’ordine del giorno, assume la decisione del condominio in merito ai punti che verranno discussi in assemblea e successivamente comunica le decisioni assunte dall’assemblea dei rappresentanti dei condominii. L’amministratore riferisce in assemblea.

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Grazie prima di tutto per la risposta. Cercherò di essere più chiaro.

Poniamo il caso che, nel corso dell'assemblea di uno dei fabbricati, il bilancio preventivo venga approvato con le maggioranze del caso ma anche con voti contrari (non sufficienti, comunque, a mettere in discussione la delibera): tale decisione, una volta confluita nell'assemblea del supercondominio, viene portata come assunta da 1000/000? C'è un riferimento normativo in tal senso? O qualche pronuncia di tribunale/Cassazione?

Inoltre, considerando che i fabbricati sono 4 e che gli eventuali dissensi possono essere cospicui (benché non tali da inficiare le delibere dei singoli fabbricati), non è opportuno verbalizzare (nel verbale di assemblea del supercondominio intendo) che il preventivo (ad es.) è stato approvato con tot millesimi pro e tot millesimi contro? In caso contrario, bisogna verbalizzare un'approvazione all'unanimità?

Grazie

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I rappresentanti come sai intervengono solo per le questioni ordinarie (approvazione bilanci) e per la nomina del superamministratore. Un bilancio preventivo o consuntivo, a meno che non riporti valori errati o voci di spesa non previste o non approvate in precedenza (nel consuntivo ovviamente) difficilmente viene bocciato e comunque ci vogliono delle motivazioni. Se nonostante tutto ci fossero dei contrari, il rappresentante (che porta al supercondominio il voto del totale dei millesimi e dell'intera compagine condominiale - una testa) può portare tutte le rimostranze che emergeranno in seno all'assemblea condominiale, chiedendo spiegazioni e votando di conseguenza (Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto). In ogni caso il suo voto conta per una testa e il totale dei millesimi, senza possibili alternative, perchè esprime la volontà (maggioritaria) del condominio rappresentato. Non ho sentenze in merito (sono passati pochi anni dall'introduzione ufficiale della riforma) ma sono dell'opinione che trattandosi di una assemblea del tutto simile a quella condominiale, si possa chiedere al Presidente di scrivere le osservazioni che si riterranno opportune.

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Gentilissimo e, non volendo abusare della Sua disponibilità vorrei chiederLe conferma del fatto che, a quanto ho letto in altro forum, i rappresentanti di scala potrebbero (in seno all'assemblea del supercondominio) provvedere unicamente alla nomina e non alla revoca dell'amministratore delle parti comuni...me lo conferma?

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E' un dibattito ancora aperto. Posso però posso esprimere un mio personalissimo giudizio. L'art. 67 dacc cita espressamente "nomina amministratore" tralasciando (a mio parere volutamente) l'azione di revoca che è del tutto straordinaria e quindi appannaggio dell'assemblea plenaria di supercondominio. Ad avvalorare questa ipotesi concorrono altre norme della riforma in cui il legislatore ha affiancato la nomina e la revoca, appaiandole ... volutamente.

 

Diverso sarebbe se i rappresentanti di condominio non ratificassero la conferma in carica del superamministratore a fine mandato (annuale). In tal caso non si parlerebbe di revoca e quindi a mio parere è una decisione del tutto lecita a cui dovrà seguire la nomina del nuovo amministratore.

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La ringrazio ancora per il piacevole e proficuo confronto.

Buona giornata

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