Cortile condominiale e spese
Quando il cortile è a servizio di un intero stabile, deve ritenersi che abbia natura condominiale.
Sebbene esso è indicato tra i beni dell'edificio dall'art. 1117 c.c., e la sua destinazione a favore di tutte le unità immobiliari porta con sé la sua destinazione comune.
Il cortile serve a conferire luce ed aria, se interno e spesso maggiore prestigio e amenità al palazzo se interposto tra l'edificio e la pubblica via, specie se sono presenti aiuole e piccole zone verdi.
Qualora alcune sue parti siano recintate e utilizzate solo dagli alloggi siti al piano terreno, deve affermarsi la natura pertinenziale e quindi la proprietà esclusiva del titolare dell'appartamento a cui serve.
Quando bene di tutti, le spese relative alla sua manutenzione sono da ripartirsi tra tutti i condomini in ragione dei millesimi di proprietà.
Cortile condominiale a copertura di piani interrati
Cosa succede se il cortile condominiale è anche a copertura di piani interrati e a causa sua si verificano dei danni nei piani sottostanti? Classico esempio sono le infiltrazioni che rovinano le pareti dei garage di proprietà individuale e ciò che questi contengono.
Per questa fattispecie in linea generale si ritiene applicabile l'art. 1125 c.c.
"… qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere al criterio previsto dall'art. 1126 c.c. (sul presupposto dell'equiparazione del bene fuori dalla proiezione dell'immobile condominiale, ma al servizio di questo, ad una terrazza a livello), ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l'uso esclusivo della stessa, determina la necessità dell'inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123 c.c., comma 2". (Cass. 14 settembre 2017, n. 21337)
Come da ultimo ribadito dal Tribunale di Roma con la sentenza n. 3011 del 10 febbraio 2020, "Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva contemporaneamente anche la funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che concretamente devono essere realizzate.
Così, nel caso si debba procedere alla mera manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti in maniera proporzionale fra tutti i condomini mentre i lavori relativi alla struttura andranno divisi in due quote di cui la prima a carico di tutti i condomini e la seconda a carico dei proprietari dei locali posti al piano interrato (Cass. 2243/12)."
Cortile condominiale e gioco dei bambini.
Nel caso di specie la proprietaria dei locali interrati aveva impugnato la delibera assembleare che aveva posto a suo esclusivo carico le spese relative alla manutenzione dei lucernai del cortile, ammalorati da precedenti infiltrazioni.
La norma a cui fare riferimento è l'art. 1125 cc che dispone che le spese per la manutenzione o ricostruzione dei soffitti o dei solai sono sostenute in parti uguali restando, invece, a carico del proprietario del piano superiore la manutenzione della copertura del pavimento (alla cui usura contribuisce in via esclusiva) ed a carico del proprietario del piano inferiore il rifacimento dell'intonaco e la tinta del soffitto.
Dall'istruttoria espletata è emerso che le spese da ripartire riguardavano non solo i lucernai ma anche lavori di manutenzione straordinaria della struttura che divide i piani come si ricava dal fatto che si rendono necessarie opere non di mero rifacimento del manto di copertura (in ipotesi usurato perché utilizzato per il passaggio da imputare al solo Condominio) o di pitturazione del soffitto del locale dell'attrice (da imputare solo a quest'ultima) ma di impermeabilizzazione della struttura costituente il solaio che divide la parte comune soprastante da quella solitaria sottostante.
Poiché si sta parlando della struttura divisoria, essa deve ritenersi in comproprietà dei titolari dei due piani.
In ragione di ciò, si rende necessario applicare il criterio di ripartizione in parti uguali della spesa di impermeabilizzazione/rifacimento del solaio a mente dell'art. 1125 cc (rimanendo a carico del Condominio la spesa per la quota parte dovuta per la mera pavimentazione e dell'attrice per realizzare l'intonaco e la pitturazione delle volte all'interno del locale di sua proprietà).
Ed infatti "… Si deve procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, mentre accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione e pone a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto".(Cass. 16 febbraio 2012, n. 2243)
Come affermato anche di recente dalla Suprema Corte con la decisione n. 14511 del 28 maggio 2019, le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore incombono per intero a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della relativa manutenzione.
Ciò in quanto il solaio esistente fra i piani sovrapposti di un edificio è oggetto di comunione fra i rispettivi proprietari per la parte strutturale che, incorporata ai muri perimetrali, assolve alla duplice funzione di sostegno del piano superiore e di copertura di quello inferiore, mentre gli spazi pieni o vuoti che accedono al soffitto od al pavimento rimangono esclusi dalla comunione e sono utilizzabili rispettivamente da ciascun proprietario. (Cass. 14 febbraio 2017 n. 3893).
Nel caso di specie, il Tribunale di Roma ha quindi fatto corretta applicazione delle affermazioni giurisprudenziali, concludendo che "L'assemblea ha illegittimamente e volutamente deliberato, come si desume da quanto affermato dallo stesso convenuto (pur non essendo stato prodotto il capitolato), in deroga a detti criteri di riparto donde la delibera deve, pertanto, essere dichiarata affetta da nullità avendo leso il diritto dell'attrice (Cass. 6714/10)"
Sebbene l'autorità giudiziaria abbia applicato il principio corretto al caso di specie, si ritiene che la conclusione debba essere non tanto di nullità della decisione assembleare quanto di sua annullabilità.
In applicazione delle norme in tema di contratto, nel caso di violazione di disposizioni normative si ha la nullità nel solo caso in cui la norma violata sia inderogabile. Nel caso di specie si sta parlando di disposizione in tema di spese condominiali che, com'è noto, può essere derogata da una clausola del regolamento contrattuale ovvero da delibera assunta all'unanimità dei condomini.
Non vi sono comunque sostanziali diversità in merito alle conseguenze della pronuncia di nullità o annullabilità di una delibera assembleare, comportando in entrambi i casi la sua caducazione (per la nullità sin dalla sua assunzione mentre per l'annullabilità a far data dalla decisione giudiziale).
Si può acquistare il cortile condominiale?
